MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Objektfinanzierungen mit Grundschulden stets flexibel gestalten

Dreh- und Angelpunkt bei der Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld. Ohne diese ist es schwer einen Immobilienkredit zu bekommen.

Um Verwirrung zu vermeiden: Was landläufig als „Hypothekenkredit“ bezeichnet wird, ist in aller Regel eine Grundschuld. Hypotheken werden heute nur noch selten verwendet, da sie für Bank und Kreditkunden ziemlich unpraktisch zu handhaben sind.

Doch wo liegt der Unterschied? Die Hypothek ist immer streng an den Kredit gebunden, für dessen Sicherstellung sie dient. Ihr Betrag sinkt in gleichem Maß wie der Kredit getilgt wird. Nach vollständiger Rückzahlung des Kredits erlischt sie automatisch.

Die Grundschuld ist vom Kredit unabhängig und bleibt so lange in voller Höhe bestehen, bis sie – mit dem Einverständnis der Bank – gelöscht wird. Ist der Kredit zurückgezahlt, gibt die finanzierende Bank die Grundschuld frei, im Grundbuch bleibt sie jedoch eingetragen.

Grundschuld ist besser als Hypothek

Ein Beispiel: Bei einen Immobilienkredit über 150.000 € werden im Laufe von 10 Jahren 25.000 € getilgt. Wenn Sie eine Hypothek zur Verfügung stellen, beträgt diese nach 10 Jahren nur noch 125.000 €. Stellen Sie eine Grundschuld zur Verfügung, liegt deren Summe auch nach 10 Jahren noch bei 150.000 €.

Zwar erscheint vielen die Hypothek auf den ersten Blick verbraucherfreundlicher, aber in der Finanzierungspraxis ist auch für Kreditkunden die Grundschuld die bessere Alternative. Die Gründe:


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Checkliste: Kreditsicherheiten beim Immobilienkauf

  • Welche Vermögenswerte können Sie als Kreditsicherheit einsetzen?
  • Bis zu welcher Grenze beleiht die Bank diese Werte?
  • Bestehen beim Grundstückskauf bereits Grundschulden, die kostengünstig an Ihre Bank abgetreten werden können?
  • Ist Ihre Bank bereit, die kostengünstigere privatschriftliche Grundschuldabtretung anstatt der teuren Abtretung mit Grundbucheintragung zu akzeptieren?
  • Ist die Bank bereit, aufgrund Ihres Einkommens und Ihrer guten Bonität Ihr Objekt bis zur Höhe von 80% des Kaufpreises oder höher zu erstrangigen Konditionen zu finanzieren?
  • Wie sollen die neu einzutragenden Grundschulden aufgeteilt werden, damit Sie bei künftigen Finanzierungen flexibel bleiben?

Die Qualität Ihrer Grundschuld bemisst die Bank nach dem Rang, den diese im Grundbuch hat. Im Fall der Zwangsversteigerung gilt die Devise: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.

Derjenige, der mit seiner Grundschuld im Grundbuch an oberster Stelle steht, bekommt seinen Anteil zuerst, dann kommen in der Reihenfolge des Eintrags die anderen Gläubiger an die Reihe.

Sind zu viele Grundschulden eingetragen, kann es sein, dass der Letzte leer ausgeht. Aus diesem Grund sind Banken auf den ersten Rang fixiert, der ihnen maximale Sicherheit bietet. Dabei gilt bei Wohnimmobilien die Faustregel:

  • Bis zu 60% des Beleihungswerts gelten als erstrangig.
  • Der Bereich von 60 – 80% gilt als zweitrangig.
  • Der Bereich ab 80% ist nachrangig.

Ein Beispiel: Ein Immobilienkäufer nimmt einen Kredit mit 5-jähriger Zinsfestschreibung über 40.000 € und einen Kredit mit 10-jähriger Festschreibung über 75.000 € auf, die mit einer einzigen Grundschuld über 115.000 € abgesichert werden.

Wenn der Käufer nun nach 5 Jahren die Bank wechseln will, müssen er – mit Einverständnis der finanzierenden Bank – die Grundschuld nachträglich beim Notar aufteilen, damit sich zwei Banken die Rechte im Grundbuch sichern können.

Der Beleihungswert errechnet sich aus dem Verkehrswert oder Kaufpreis, von dem ein Sicherheitsabschlag – je nach Objekt bis zu 20% – abgezogen wurde. Für zweit- und nachrangige Kredite gibt es meist Zinsaufschläge, deren Höhe aber zunächst einmal Verhandlungssache ist.

Diese Grenzen sind nicht so starr, wie es der Kreditberater oft Glauben machen will. Gute Kunden mit hohem Einkommen können durchaus eine 90- oder sogar 100-prozentige Finanzierung zu erstrangigen Konditionen bekommen.

Ein Tipp: Teilen Sie die Grundschulden entweder anhand der einzelnen Kredite auf, oder – wenn Sie ein Komplettdarlehen aufnehmen – nach der Drittelmix-Methode: Bei 150.000 € Darlehen eine Grundschuld über 100.000 € und eine über 50.000 €. Damit wird ein Teil der Grundschulden frei, sobald ein Drittel des Darlehens abgezahlt wurde.

1. Juli 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.