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Objektprüfung: Unverzichtbar vor jedem Immobilienkauf

Auf den heiß gelaufenen Immobilienmärkten in den deutschen Metropolen spielen sich ungewöhnliche Szenen ab: Da lehnen Immobilienfinanzierer einer großen deutschen Bank eine Immobilienfinanzierung ab. Das zu finanzierende Objekt in Berlin wurde mit der 35-fachen Jahresnettomiete am Markt angeboten. Ab einem Wert von 20 kann man schon von einer hohen Bewertung sprechen. Für den Faktor 35 gibt es gar keine Kategorie mehr.

Aber es gibt auch noch weitere Auswüchse, die auch Berlin betreffen. So ist vor allem auch das Interesse aus dem Ausland deutlich gestiegen. Viele mögliche Investoren haben aber gar nicht die Zeit, sich das Objekt genau anzuschauen: Also erfolgt der Kauf auf Basis des Exposés. Sobald die Lage stimmt, schlagen vielen Immobilienkäufer zu.

Kein Kauf ohne umfassende Prüfung!

An dieser Stelle sollte jedoch nicht von Immobilien-Investoren gesprochen werden, sondern eher von Spekulanten. Ernsthafte Immobilien-Investoren würden niemals ein Objekt ohne eine umfassende Prüfung kaufen.

Auch wenn nun viele Käufer nicht die Zeit dazu finden: Das Objekt muss ja nicht unbedingt vom Käufer selbst geprüft werden. Wie auch in den anderen Bereichen der Immobilienverwaltung gibt es hier passende Dienstleister. Gutachter und Sachverständige können mit oder auch ohne den Käufer ein aussagekräftiges Gutachten zum Kaufobjekt abgeben.

Worauf muss man achten?

Doch wenn man als Käufer bei der Objektprüfung vor Ort mit dabei sein möchte, stellt sich die Frage: Auf welche Punkte müssen Sie achten? Dabei muss zunächst jedem klar sein: Je besser die Prüfung, umso mehr Klarheit über den Deal und vor allem auch weitere Argumente für die Verhandlung bekommen Sie.


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Technische Inspektion: Ein wichtiger Baustein

Zum einen gibt es die technische Objekt-Inspektion. Darunter fällt die Begutachtung des allgemeinen bautechnischen Zustands. Das beginnt beim Dach. Diese Prüfung umfasst aber auch die Wasserversorgung, die Sanitärausstattung, Elektroinstallation, den Zustand der Heizung und auch der Fenster.

Immer wichtiger wird heute auch der energetische Zustand des Objekts. Im Fokus steht hierbei vor allem die Dämmung. Um sich diese Prüfung zu erleichtern, kann man einfach Checklisten einsetzen. So kann man wirklich sicherstellen, auch nichts zu vergessen. Außerdem sollte man sich alle maßgeblichen Unterlagen vom Ansprechpartner für das Objekt zeigen lassen.

Besonders wichtig: Die Grundstücksinspektion

Zusätzlich gehört auch noch eine Grundstücksinspektion mit zur Objektprüfung vor Ort. Hier muss man sich genauso um die exakten Grundstücksgrenzen wie auch die Grundstücksbeschaffenheit kümmern.

Wenn man diese Faktoren bei der Objektprüfung zusammen mit einem Experten unter die Lupe nimmt, kauft man auf jeden Fall nicht die Katze im Sack. Erfahrungsgemäß kann nur gesagt werden:

Greifen Sie nicht bei perfekten Objekten zu. Gerade Kaufobjekte mit einigen Mängeln können häufig günstig erworben werden und diese Objekte bieten auch in vielen Fällen das größte Aufwertungspotenzial.

16. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.