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Offene Forderungen – Wie Sie die Zahlungen Ihres Mieters richtig verrechnen

In der Vermietungspraxis kommt es immer wieder vor, dass ein Vermieter gleichzeitig mehrere offene Forderungen gegen seinen Mieter hat. Zahlt dann der Mieter einen Teilbetrag, stellt sich die Frage, welche der offenen Forderungen durch die Zahlung beglichen und welche noch immer offen sind.

Die richtige Verrechnung kann entscheidend für den Erfolg Ihrer fristlosen Kündigung oder Ihrer Zahlungsklage sein. Grundsätzlich kann der Mieter frei bestimmen, auf welche von mehreren Einzelforderungen seines Vermieters er zahlen will.

Lautet beispielsweise der Überweisungsvermerk auf „Miete für August und September“, sind Sie hieran gebunden, auch wenn die Juni-Miete ebenfalls noch offen ist. Kommt es zum Gerichtsverfahren, weil der Mieter nicht freiwillig zahlt, reicht die allgemeine Behauptung „Rückstand mit einer Monatsmiete“ nicht aus.

Sie müssten präzise vortragen: „Rückstand mit der Miete für den Monat Juni 2014“, sonst würde Ihre Klage abgewiesen. Zahlt der Mieter ohne dabei anzugeben, welche von mehreren Forderungen er tilgen will, kann sich eine Tilgungsbestimmung möglicherweise aus dem Zeitpunkt der Zahlung oder aus dem gezahlten Betrag ergeben.


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Beispiel 1: Zahlung in der Höhe einer offenen Teil-Forderung

Der Mieter schuldet Ihnen eine Miete von 520 € und eine Betriebskosten-Nachzahlung von 135 €. Zahlt er 135 €, will er offensichtlich die Betriebskosten begleichen, bei 520 € die Miete.

Beispiel 2: Zahlung als aktuellste oder älteste Forderung verrechnet

Der Mieter hat die September-Miete nicht gezahlt. Pünktlich Anfang Oktober zahlt er den Betrag von einer Monatsmiete. Die Zahlung ist ohne andere Anhaltspunkte als Zahlung der Oktober-Miete anzusehen. Die September-Miete bleibt offen.

Mitunter lässt sich aber auch aus den Umständen der Zahlung nicht ablesen, welche Forderung der Mieter denn eigentlich begleichen will; etwa wenn im obigen Beispiel 1 der Mieter zur Monatsmitte 100 € zahlt. Für diese Fälle trifft § 366 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Tilgungsbestimmung.

Nach dieser Regelung werden Zahlungen des Mieters fast immer zuerst auf die älteste Forderung verrechnet. Eine Ausnahme besteht, wenn die Säumnis den Vermieter zur Kündigen berechtigen würde. In diesem Fall sind Zahlungen vorrangig auf Rückstände zu verrechnen, aufgrund derer dem Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich wäre.

Beispiel 3: Verrechnung der ersten noch offenen Forderungen

Der Mieter hat die letzte Betriebskosten-Nachforderung noch nicht beglichen. Später bleiben noch 2 Monatsmieten offen. Der Vermieter hat bisher nicht gekündigt. Der Mieter zahlt einen Teilbetrag ohne Tilgungsbestimmung.

Hier ist die Zahlung des Mieters ausnahmsweise nicht auf die Betriebskosten-Nachforderung als die älteste offene Forderung zu verrechnen, sondern auf die erste der beiden offenen Monatsmieten.

Denn durch eine Mietzahlung kann der Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch abwenden, während eine Zahlung auf die Betriebskosten ihm nicht helfen würde. Auf offene Forderungen aus Betriebskosten-Abrechnungen kann nämlich eine fristlose Kündigung ohnehin nicht gestützt werden.

12. Oktober 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.