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Offene Immobilienfonds: Neue Rahmenbedingungen in Deutschland

Offene Immobilienfonds sollen es auch Kleinanlegern ermöglichen, selbst mit vergleichsweise kleinen Beträgen in Immobilien zu investieren. Lange Zeit galt diese Form der Kapitalanlage als sehr sicher und sehr rentabel, so dass sich Immobilienfonds in Deutschland großer Beliebtheit erfreuten.

Es gab Jahre, in denen kein einziger Immobilienfonds in Deutschland Verluste zu verzeichnen hatte, was immer mehr Anleger anlockte. Allerdings änderte sich dies und 2004 gerieten die ersten Fonds in Schwierigkeiten. In der Finanzkrise ab 2008 weiteten sich die Probleme stark aus.

Dies ging sogar so weit, dass einige Fonds eingefroren wurden oder abgewickelt werden mussten. Um dieser Branche neue Stabilität zu verschaffen, wurden in Deutschland die gesetzlichen Rahmenbedingungen verändert. Für Anleger bringen die Neuregelungen zum Teil erhebliche Änderungen mit sich.


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Neuregelung seit Juli 2013

Am 22. Juli 2013 trat das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Kraft. Seitdem gelten neue Regelungen für die Rückgabe von Anteilen an offenen Immobilienfonds. Anteile, die ab diesem Stichtag gekauft wurden und werden, müssen nun mindestens 24 Monate gehalten werden, bevor sie zurückgegeben werden können.

Darüber hinaus gilt eine einjährige Kündigungsfrist. Als Anleger muss man eine Rückgabe nun also schon ein Jahr im Voraus in die Wege leiten. Zwar ist eine Kündigung bereits innerhalb der Mindesthaltefrist möglich, der Vollzug der Rückgabe ist aber erst nach Ablauf der 24 Monate und unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist durchführbar.

Die Regeln für Altanteile

Bei älteren Anteilen an offenen Immobilienfonds gelten 2 unterschiedliche Regelungen, die vom Kaufdatum abhängen. Anleger, die ihre Anteile zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 21. Juli 2013 gekauft haben, kommen in den Genuss einer Übergangsregelung. Diese sieht vor, dass zwar beide zuvor genannten Fristen eingehalten werden müssen, jedoch ein Freibetrag von 30.000 € pro Kalenderhalbjahr gilt.

Diese 30.000 € pro Halbjahr können also kurzfristig ausgezahlt werden. Beträge, die darüber hinausgehen, unterliegen der Kündigungs- und Mindesthaltefrist. Für Kleinanleger reicht dieser Freibetrag in der Regel aus, um vollen Zugriff auf das Kapital zu haben.

Anleger, die ihre Anteile vor dem 1. Januar 2013 gekauft haben, haben noch größere Freiheiten. Zwar gilt auch hier die Kündigungsfrist, doch die Mindesthaltefrist fällt komplett weg. Wichtig ist jedoch eine individuelle Prüfung der eigenen Anteile. Fondsgesellschaften können durchaus selbst eine Mindesthaltefrist vorgeschrieben haben.

Der Zweck der neuen Gesetzeslage

Offene Immobilienfonds galten lange Zeit als sichere Anlage und eine gute Ergänzung für das eigene Depot. In den Krisenjahren zeigte sich jedoch die große Schwachstelle dieser Anlageform: viele Fonds gerieten unter Druck, weil zu viel Kapital auf einen Schlag abgezogen wurde.

Zwar müssen Immobilienfonds in gewissem Ausmaß über liquide Mittel verfügen, doch bei zu vielen Rückgaben von Fondsanteilen reichen diese nicht aus. In solchen Situationen müssen meist Immobilien aus dem Fondsvermögen verkauft werden.

Ein schneller Verkauf ist jedoch häufig mit Verlusten verbunden. Der Gesetzgeber will mit der Neuregelung verhindern, dass es auf diese Weise erneut zu einer vergleichbaren Krise kommt. Für Privatanleger bedeutet dies, dass die tägliche Verfügbarkeit des Kapitals stark eingeschränkt wird. Offene Immobilienfonds sind sicher wieder interessant, doch sollte ein Investment langfristig ausgelegt sein.

10. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.