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Offene Immobilienfonds: Ein langer Weg aus der Krise

Die schlechten Nachrichten für offene Immobilienfonds reißen nicht ab.

Zu Wochenbeginn musste das Management des CS Euroreal einräumen, dass die angestrebte Wiedereröffnung zum Jahresende nicht zu schaffen ist.

Statt des angestrebten Liquiditätspolsters von 30% weist der Fonds bislang nur 25% auf. Immerhin: Im Vergleich zu manchem Konkurrenten steht der CS Euroreal damit noch verhältnismäßig gut dar.

Fondsschließungen in Serie

Jahrzehntelang galten offene Immobilienfonds als sichere Anlagen. Aber seit einigen Jahren steckt die Anlageklasse in der Krise. In den letzten Jahren wurden mehr und mehr offene Immobilienfonds vorübergehend geschlossen. Das bedeutet: Die Fondsgesellschaften nehmen keine Fondsanteile von den Anlegern zurück.

Die Ursache liegt im übermäßigen Mittelabfluss. Wenn zu viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben wollen, reicht die Liquidität des Fonds dafür nicht aus. Eine solche vorübergehende Schließung kann bis zu zwei Jahre andauern.


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Der Verkauf der Fondsanteile über die Börse ist zwar weiterhin jederzeit möglich. Doch dabei müssen Anleger jedoch teils erhebliche Kursabschläge in Kauf nehmen.

Sollte der Fonds nach zweijähriger Schließung immer noch nicht genug Liquidität aufgebaut haben, um alle aussteigewilligen Anleger auszubezahlen, muss die Fondsgesellschaft ihn auflösen.

Heißt: Der gesamte Immobilienbestand muss verkauft und das Geld an die Anleger ausgezahlt werden. Allerdings fallen die erzielbaren Preise bei solchen Notverkäufen in der Regel niedriger aus als die jeweiligen Immobilien bei den Fonds in den Büchern stehen.

Dieses Schicksal hat vor wenigen Wochen unter anderem den einst recht erfolgreichen Axa Immoselect ereilt. Und es dürfte nicht der letzte gewesen sein.

Ein Konstruktionsproblem

Das Problem liegt in der Konstruktion der Anlageklasse: Bei Immobilien handelt es sich um langfristige Investments. Sie können nicht einfach innerhalb weniger Tage zu einem guten Preis verkauft werden. Die offenen Immobilienfonds können hingegen täglich an- und verkauft werden.

Jahrzehntelang ist es gutgegangen. Aber die Finanzkrise hat den Konstruktionsfehler schonungslos aufgedeckt. Hohe Mittelabflüsse und ein schwacher Immobilienmarkt sorgten dafür, dass viele Fonds die Auszahlungswünsche ihrer Anleger nicht mehr bedienen konnten.

Neue Regeln sollen die Anlageklasse wieder attraktiv machen

Neue Richtlinien sollen offene Immobilienfonds wieder auf die Erfolgsspur zurück verhelfen. So dürfen Anleger ab 2013 nur noch maximal 30.000 Euro pro Halbjahr aus einem Fonds abziehen.

Für höhere Summen besteht eine zweijährige Haltepflicht. Außerdem wird die Transparenz der Fonds durch eine Bewertung alle drei – statt bisher zwölf – Monate verbessert.

Eine dringend notwendige Reform, die das Vertrauen in die Anlageklasse auf lange Sicht stärken dürfte. Die kurzfristigen Probleme lösen sich dadurch jedoch nicht in Luft auf.

Falls Sie in einem derzeit geschlossenen Fonds investiert sind, dürfte sich Geduld für Sie trotzdem auszahlen. In den meisten Fällen dürfte der Panikabschlag bei den Fondskursen an den Börsen übertrieben sein.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sascha Mohaupt. Über den Autor

Chefanalyst Sascha Mohaupt ist der Experte für Innovationen und High-Tech. In dem wohl am schwierigsten zu durchschauenden Markt für Zukunftstechnologien gibt er konkrete Kaufempfehlungen. Als Chefredakteur des Innovation Investor teilt er exklusiv seine neuesten Empfehlungen und seine Leser investieren damit schon heute in die Welt von morgen.