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Offene Immobilienfonds: Risikomanagement leicht gemacht

Immobilienfonds sind stabil und sicher. Genau das macht sie für Investitionen so attraktiv.

Die Gründe für ihre Sicherheit sind dabei vielfältig:Kontinuität, attraktive gesetzliche Rahmungen und steuerliche Vorteile seien hier als Stichworte genannt. Im Folgenden aber bieten wir Ihnen mehr als bloße Stichworte.

Langfristige Mietverträge sorgen für kontinuierliche Erträge

Offene Immobilienfonds legen Ihr Geld in gewerblich genutzte Grundstücke und Gebäude an. Dazu zählen in erster Linie Büro- und Verwaltungsgebäude sowie innerstädtische Einzelhandelsflächen. Die Immobilien werden langfristig an Einzelhändler und andere Unternehmen vermietet, was dem Fonds kontinuierliche Erträge einbringt.

Dabei verwenden Offene Immobilienfonds für ihre Gewerbeimmobilien in der Regel indexierte Mietverträge. Diese Verträge sind an einen bestimmten Index gekoppelt, etwa einen Verbraucherpreisindex.

Bei einem Anstieg der Inflation und damit des Preisniveaus steigen dann auch die Mieteinnahmen. Auf diese Weise bieten Ihnen Offene Immobilienfonds einen Schutz vor ausufernder Inflation.

Trotz der langfristigen Verträge sind Mietausfälle allerdings nicht völlig auszuschließen. Wird ein Kunde zahlungsunfähig, findet der Fonds in einer schwierigen Marktlage möglicherweise nicht umgehend einen neuen Vertragspartner.

Die breite Risikostreuung in eine Vielzahl von Immobilienobjekten bietet dem Fonds und seinen Anlegern jedoch einen gewissen Schutz vor allzu großen Auswirkungen auf die Gesamtrendite.

Gesetzliche Rahmenbedingungen verleihen zusätzliche Sicherheit

Gesetzliche Vorschriften verleihen dem Produkt eine relativ hohe Sicherheit. Das Investmentgesetz (InvG) legt den Fondsmanagern klare Regeln auf:

  • Mindestens 10 verschiedene Objekte müssen im Bestand enthalten sein, von dem keines zum Kaufzeitpunkt mehr als 15% des Fondsvermögens ausmachen darf.
  • Das Fremdwährungsrisiko ist durch Kursverluste des Euro gegenüber ausländischen Devisen bei international anlegenden Fonds auf 30% beschränkt.

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  • Eine Kreditaufnahme ist nur zu maximal 50% des Immobilienbestands erlaubt.
  • Die Liquidität des Fonds muss bei mindestens 5% liegen.

Risiko Liquiditätsproblem: Der Fall des Grundbesitz-Invest

Die Verknüpfung von langfristiger Immobilienanlage auf Fondsebene und kurzfristiger (börsentäglicher) Handelsmöglichkeit für Anleger ist nicht unproblematisch.

Anleger können ihr Geld binnen eines Tages aus dem Fonds abziehen. Im Prinzip ist das kein Problem, solange sich die Rückgabe von Anteilen in einem „normalen“ Rahmen hält. Für solche Fälle sind die Offenen Immobilienfonds vom Gesetzgeber verpflichtet worden, mindestens 5% der Anteile als Cash-Reserve zu halten, in der Praxis fällt der Anteil sogar weitaus höher aus.

Aber wenn die Anleger sich scharenweise von einem Offenen Immobilienfonds trennen, kann es zu einem ernsthaften Liquiditätsproblem kommen. Die Cash-Reserve reicht dann nicht aus, um alle Anleger auf einmal zu bedienen.

Daher wird die Rücknahme der Anteile vorerst ausgesetzt, in der Regel für 3 Monate. Das Fondsmanagement muss das Geld dann durch den Verkauf oder die Beleihung von Objekten auftreiben. Bei solchen Notverkäufen hängt der zu erzielende Preis jedoch stark von den aktuellen Immobilienpreisen ab.

Sind diese gerade niedrig, können die Objekte nur mit Verlust veräußert werden. In diesem Fall sind Wertberichtigungen notwendig, die an die Anteilseigner in Form niedriger Rückkaufwerte für die Fondsanteile weitergegeben werden.

Glücklicherweise ist ein solcher Fall sehr unwahrscheinlich. Im Dezember 2005 trat er seit Markteinführung Offener Immobilienfonds 1959 zum ersten Mal ein, als der Grundbesitz-Invest durch die Deutsche Bank zwecks einer Neubewertung des Immobilienportfolios zeitweise geschlossen wurde.

Als der Fonds im März 2006 wieder gehandelt werden konnte, lag der neue Preis 2,4% niedriger. Letztlich erwies sich alle Aufregung als halb so schlimm: In wenigen Monaten war die Abwertung schon wieder aufgeholt.

Dank mehrerer Aufwertungen in den darauffolgenden Jahren zählte der mittlerweile in Grundbesitz Europa umbenannte Fonds trotz einmaliger Abwertung zu den besten Fonds seiner Kategorie.

Allerdings sollten Sie das Risiko der vorübergehenden Schließung ständig im Hinterkopf behalten. Die gesetzlich geforderte Cash-Quote von 5% reicht bei weitem nicht aus, um Liquiditätsprobleme und damit eine Aussetzung des Handels zu vermeiden.

„Geldanlage-Berater“-Tipp: Achten Sie auf ausreichend Liquidität. Kaufen Sie nur Fonds, die eine Cash-Quote von mindestens 20% aufweisen. Damit reduzieren Sie das Risiko eines Liquiditätsengpasses, verbunden mit einer zwischenzeitlichen Schließung, erheblich.

Steuervorteil als zusätzliches Schmankerl

Neben einem guten Chance-Risiko-Verhältnis bieten Ihnen Offene Immobilienfonds einen zusätzlichen Vorteil: Sie müssen lediglich einen Teil der Ausschüttungen versteuern.

Interessant vor allem für Anleger, die ihren Sparerfreibetrag (ab 2009 Sparer-Pauschbetrag) bereits ausschöpfen. Sie erzielen mit Offenen Immobilienfonds somit eine höhere Nachsteuerrendite als bei anderen Investments mit gleicher Vorsteuerrendite.

Je höher der Anteil ausländischer Immobilien, desto höher fällt der Steuervorteil in der Regel aus. Im Ausland fallen auf die vom Fonds erzielten Erträge oftmals wesentlich geringere Steuersätze an.

Dank Doppelbesteuerungsabkommen bleiben diese bereits besteuerten Erträge bis auf den Progressionsvorbehalt steuerfrei. Mit Einführung der Abgeltungssteuer fällt ab 2009 der Progressionsvorbehalt weg.

Der steuerfreie Anteil der Ausschüttung liegt je nach Auslandsanteil des Fonds zwischen 30 und 80%. In Einzelfällen (beispielsweise bei einem US-Immobilienfonds) ist sogar die komplette Ausschüttung steuerfrei.

„Geldanlage-Berater“-Tipp: Es empfiehlt sich nicht, den Fonds ausschließlich nach der Höhe der steuerfreien Ausschüttung auszuwählen. Mit einem Länderfonds gehen Sie wegen der fehlenden regionalen Diversifikation ein deutlich höheres Risiko ein.

Setzen Sie lieber auf breit streuende Immobilienfonds, selbst wenn hier der steuerfreie Anteil nicht ganz so hoch ausfällt.

8. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.