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Ohne Räumungsklage: Mietwohnung zurückfordern

Die Erfahrung zeigt, dass Mieter, denen das Mietverhältnis gekündigt wurde, oft nicht freiwillig ausziehen. Vermieter oder Verwalter bleibt dann oft nur die Möglichkeit, die berechtigten Ansprüche durch eine gerichtliche Klage geltend zu machen. Manchmal gibt es jedoch auch Alternativen.

Eine Räumungsklage ist nach wie vor eine teure Angelegenheit. Man sollte aus diesem Grund unbedingt prüfen, ob eine vergleichsweise Einigung mit dem Mieter infrage kommt, bevor man zum Gericht geht. 


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1. Der Mietaufhebungsvertrag kann vorteilhaft sein

Vermieter sollten abwägen, ob der schnelle und reibungslose Auszug des Mieters ein gewisses Entgegenkommmen wert ist, beispielsweise durch einen Verzicht auf fällige Schönheitsreparaturen oder auf einen Teil der rückständigen Mieten – unter der Bedingung, dass der Mieter bis zu einem vereinbarten Termin die Wohnung freiwillig räumt. 

Gerade wenn beim Mieter ohnehin nichts zu holen ist, profitieren Vermieter von einer schnellen Weitervermietung mehr als von einem Prozess, für den er zunächst die Kosten vorschießen muss.

2. Räumungsvergleich schließen

Sogar noch während des Räumungsprozesses können Vermieter mit ihren Mietern eine einvernehmliche Regelung zur Räumung der Wohnung treffen. Der Vorteil: Aus einem solchen vor dem Richter abgeschlossenen Räumungsvergleich können Vermieter unmittelbar die Zwangsvollstreckung betreiben, falls der Mieter zum vereinbarten Termin immer noch nicht geräumt hat.

Bei Gewerberäumen können Vermieter einen sofort vollstreckbaren Räumungsvergleich auch vor einem Notar abschließen, bei Wohnraum geht dies leider nicht (§ 794 Nr. 5 Zivilprozessordnung (ZPO)). Die Praxis zeigt jedoch, dass gegen Mieter, die einen Räumungsvergleich abgeschlossen haben, so gut wie nie zwangsweise geräumt werden muss.

Nicht vergessen: Schlössertausch ist tabu

Auch wenn die Versuchung groß und der Wunsch verständlich ist: Vermieter sollten den Mieter nicht eigenmächtig auf die Straße setzen, indem sie schlicht die Schlösser der Wohnung auswechseln. Der Mieter könnte sich dagegen mit einer einstweiligen Verfügung erfolgreich zur Wehr setzen – und zwar auf Kosten des Vermieters. Außerdem kann man sich dadurch wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen.

3. Nach fristloser Kündigung zügig klagen

Vermieter sollten, nachdem sie das Mietverhältnis gekündigt haben, mit der Räumungsklage nicht zu lange warten. Aber: Nach der fristlosen Kündigung hat der Mieter eine sogenannte Ziehfrist von 2 Wochen. Erst nach Ablauf dieser 2 Wochen sollte man bei Gericht die Klage einreichen.

Bei einer ordentlichen Kündigung kann es jedoch ratsam sein, bereits vor dem Ende der Kündigungsfrist Klage auf künftige Räumung zu erheben. Zulässig ist dies immer dann, wenn der Mieter deutlich macht, dass er nicht freiwillig zum Ende der Mietzeit ausziehen wird, beispielsweise weil er die Wirksamkeit der Kündigung anzweifelt oder sich auf sein Widerspruchsrecht beruft.

26. November 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.