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Optimaler Mietvertrag: Stellen Sie selbst die Weichen

Unbefristete Mietverträge können auch mündlich abgeschlossen werden. Das ist in der Tat so, denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht hierfür keine Formvorschrift vor. Da aber das Gesetz nur wenige Mieterpflichten regelt, schließen fast alle Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag ab, um dort Pflichten ihres Mieters festzulegen. Diese Chance sollte man für sich nutzen und im Mietvertrag alle Dinge regeln, die einem wichtig sind. Das kann viel Ärger ersparen.

Mietvertrag rechtssicher formulieren

Ein Mietvertrag bringt allerdings nur dann den gewünschten Frieden, wenn er klar und vor allem rechtssicher formuliert ist. Ist eine mietvertragliche Klausel unklar oder veraltet, ist der Ärger vorprogrammiert, denn dann kann es schnell passieren, dass mit dem Mieter oder gar mit dem Mieterverein ein Streit über die Wirksamkeit der Klausel entsteht.

Daher sollte man sich auf keinen Fall irgendeinen Mietvertrag aus dem Internet herunterladen und auch nicht den alten Mietvertrag eines Freundes oder Bekannten benutzen. Diese sind im Zweifel nicht mehr aktuell. Einen rechtssicheren Mietvertrag, der ständig überprüft und aktualisiert wird, können Sie sich gern hier herunterladen.

Finanzielle Regelungen, die der Mietvertrag in eigenem Interesse enthalten sollte

In finanzieller Hinsicht regelt das BGB nur die Pflicht des Mieters, seine Miete zahlen zu müssen. Wird nichts anderes vereinbart, schuldet der Mieter dem Vermieter weder Betriebskosten noch muss er die Kosten von Kleinreparaturen tragen. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass diese Regelungen in Ihrem Mietvertrag enthalten sind. Wenn nicht, tragen Sie die Betriebskosten Ihres Mieters ebenso wie die Kosten von Kleinreparaturen.

Auch eine Kaution muss der Mieter nicht per se leisten. Diese sollte unbedingt vereinbart werden. Denn die 3 Monatsmieten, die verlangt werden können, dienen der Absicherung des Vermieters im Ernstfall.

Mieterhöhung am besten durch Staffelmietvereinbarung

Die Miete kann nach dem BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden (§ 558 BGB). Allerdings wird hierzu die Zustimmung des Mieters benötigt. In der Praxis ist nicht jeder Mieter bereit, diese Zustimmung zu geben und so mancher Vermieter hat seine Mieterhöhung nur mit rechtlichen Mitteln durchsetzen können.

Diesen Ärger kann man vermeiden, indem eine Staffelmietvereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen wird. Bei der Staffelmiete wird mit dem Mieter vereinbart, dass die Höhe der Miete für bestimmte zukünftige Zeitabschnitte bereits im Voraus festgelegt wird. Die Miete erhöht sich dann automatisch zu dem im Mietvertrag angegebenen Zeitpunkt. Durch eine solche Regelung spart man sich also nicht nur Ärger, sondern auch einen gewissen Verwaltungsaufwand.

Tipp: Einzugsermächtigung vereinbaren

Am besten vereinbart man mit dem Mieter, dass und von welchem Konto die Miete per Einzugsermächtigung eingezogen werden darf. Eine solche Regelung ist im Mietvertrag zulässig und verhindert, dass der Vermieter dem Geld hinterherlaufen muss.

Schönheitsreparaturen und Renovierung nicht vergessen

Wichtig ist auch, dass der Mietvertrag eine Reglung über Schönheitsreparaturen enthält. Anderenfalls riskiert der Vermieter nicht nur, dass der Mieter die Wohnung verkommen lässt. Schlimmstenfalls muss er selbst für die Schönheitsreparaturen aufkommen.


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Für die Renovierung ist es gut zu wissen, dass eine Endrenovierung zumindest in einem Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden kann. Möchte der Vermieter den Mieter wirksam zur Renovierung bei Auszug verpflichten, erreicht er das nur durch eine individuelle, also mit ihm ausgehandelte Vereinbarung.

Er kann den Mieter aber mietvertraglich zu einer quotenmäßigen Beteiligung an den Kosten der bei Auszug fälligen Schönheitsreparaturen verpflichten. Das sollte er auch unbedingt machen, denn die Renovierung einer Wohnung ist teuer.

Achtung: Flächenangaben im Mietvertrag vermeiden

In den meisten Mietverträgen wird die Größe der Wohnung in Quadratmetern angegeben. Doch davor sollte man sich hüten, wenn man sich über die Größe der Wohnung nicht zu 100% sicher ist. Ist nämlich die Wohnung doch mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen und ist künftig zur Minderung berechtigt.

Es hilft hier auch nicht, wenn die Quadratmeter mit dem Zusatz „ca.“ versehen werden. Auch dann ist der Mieter bei einer Abweichung der Wohnungsgröße von mehr als 10% zur Minderung berechtigt.

Tipp: Wohnungsgröße für unverbindlich erklären

Wenn man sich unsicher hinsichtlich der Größe der Wohnung ist, ist es möglich und wichtig, dass die Größenangabe für unverbindlich erklärt wird. Das hat der BGH abgesegnet (BGH, Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09). Folgende Klausel können und sollte man deswegen in den Vertrag aufnehmen:

„Die Wohnung im Dachgeschoss rechts, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe rund 54,78 Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.“

Zur eigenen Sicherheit: Auf Mängel hinweisen

Viele Vermieter denken, dass es wichtig ist, die Wohnung in strahlendem Licht erscheinen zu lassen und Mängel nach Möglichkeit zu verstecken. Das ist aber genau der falsche Weg. Viel wichtiger ist es, dass Vermieter ihre Mieter ausdrücklich auf vorhandene oder zu erwartende Mängel hinweisen. Am besten nehmen Vermieter diese als bekannt in den Mietvertrag auf. Denn wegen nachweislich bekannter Mängel darf der Mieter später nicht mindern.

Beispiel: Man nimmt im Vertrag die Klausel auf: „Dem Mieter ist bekannt, dass der zur Wohnung gehörende Kellerraum feucht ist. Ebenso ist bekannt, dass das Haus in der Zeit von Oktober bis November wegen Malerarbeiten eingerüstet werden wird, wodurch der Tageslichteinfall beeinträchtigt werden kann.“ Da diese Mängel nun nachweislich bekannt sind, hat der Mieter kein Recht, deswegen die Miete zu mindern.

BGH: Nur ein generelles Verbot von Hunden und Katzen ist unzulässig

Was die Tierhaltung angeht, so dürfen Vermieter das Halten von Kleintieren wie Meerschweinchen, Vögel oder Fische in der Wohnung nicht durch eine mietvertragliche Klausel verbieten. Nun hat der BGH in einem aktuellen Urteil entschieden, dass auch eine mietvertragliche Klausel, die das Halten von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 168/12).

Es ist aber durchaus zulässig, dass der Vermieter das Halten von Hunden und Katzen in der Wohnung von der eigenen Zustimmung abhängig macht. Dann kann er nämlich, wie es der BGH vorgibt, für jeden Einzelfall gesondert entscheiden, ob er die Zustimmung erteilt oder die Haltung des Tieres verbietet. Eine solche Klausel kann folgendermaßen lauten:

„Der Mieter bedarf der Zustimmung des Vermieters, wenn er in den Mieträumen ein Tier halten will, es sei denn, es handelt sich um Kleintiere (z. B. Wellensittiche, Zierfische). Der Vermieter darf die Zustimmung zur Tierhaltung im Übrigen verweigern bzw. widerrufen, wenn Belästigungen der Hausbewohner oder Beeinträchtigungen der Mietsache zu erwarten bzw. eingetreten sind.“

Die Zustimmung kann der Vermieter verweigern und auch nachträglich entziehen, wenn

  • es sich bei dem Hund um einen Kampfhund handelt,
  • der Hund andere Hausbewohner einschüchtert, indem er sie anknurrt oder anbellt,
  • von dem Hund eine erhebliche Geräusch-, Geruch- oder Schmutzbelästigung ausgeht,
  • es sich um eine übermäßige Tierhaltung handelt (beispielsweise 7 Katzen in einer kleinen Wohnung).

Und zum Schluss: Alle Mieter unterschreiben lassen

Wenn Vermieter den Mietvertrag abschließen, sollten sie in ihrem eigenen Interesse darauf achten, dass alle Mieter den Vertrag auch unterschreiben. Denn nur dadurch werden sie alle Vertragspartner und Vermieter können im Zweifel jeden von ihnen zur Zahlung der Miete oder sonstiger Forderungen aus dem Mietverhältnis heranziehen. Von einem Bewohner, der den Vertrag nicht unterschrieben hat, kann dagegen keine Zahlung verlangt werden.

Fazit: Ein Mietvertrag dient in erster Linie Ihren Interessen als Vermieter. Nehmen Sie die richtigen Regelungen auf und er wird Ihnen viel Ärger ersparen.

1. September 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.