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Fristgemäße Kündigung der Wohnung: Was Vermieter beachten

Sie als Vermieter sprechen Ihrem Mieter eine ordentliche fristgemäße fristgerechte Kündigung aus.

Weisen Sie darin Ihren Mieter auch auf sein Widerspruchsrecht gegen die fristgerechte Kündigung hin!

Nach dem Gesetz „sollen“ Sie zwar den Mieter lediglich auf dieses Recht hinweisen.

Unterlassen Sie den Hinweis, verlängert sich allerdings seine Widerspruchsfrist.

Bei Härte kann Mietverhältnis fortgesetzt werden

Der Mieter kann Ihrer Kündigung nämlich widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn für ihn, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushalts die Kündigung eine Härte bedeuten würde.

Dazu zählen: Hohes Alter, Schwangerschaft, Schwierigkeiten bei der Ausbildung der Kinder (Umschulungen), bevorstehendes Examen, schwere Erkrankungen, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung, lange Mietdauer.

Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Widerspruch muss schriftlich erfolgen

Der Widerspruch Ihres Mieters muss schriftlich erfolgen. Sie können die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen, wenn Ihr Mieter den Widerspruch nicht spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

Weisen Sie in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Frist und Form nicht hin, kann Ihr Mieter den Widerspruch noch bis zum 1. Termin des gerichtlichen Räumungsrechtsstreits erklären.


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Schließen Sie stillschweigende Verlängerung aus

In jedem Kündigungsschreiben machen Sie deutlich, dass Sie einer stillschweigenden Verlängerung nach § 545 BGB widersprechen. Andernfalls würde sich das Mietverhältnis in folgendem Fall fortsetzen: Der Mieter lässt den Kündigungstermin verstreichen und zieht nicht aus und Sie vergessen dann unverzüglich zu widersprechen. Widersprechen Sie also vorsorglich bereits im Kündigungsschreiben.

Auf beweissicheren Zugang der Kündigung achten

Nachdem Sie nun wissen, was in einer Kündigungserklärung stehen sollte, muss diese Kündigung dem Mieter natürlich auch noch zugehen. Am einfachsten ist es, wenn Sie die Kündigungserklärung Ihrem Mieter direkt aushändigen und sich den Empfang quittieren lassen.

Falls das nicht möglich ist, versenden Sie die Kündigung per Brief. Eine Zustellung nehmen Sie vor, durch

  • einen einfachen Brief,
  • ein Übergabeeinschreiben,
  • ein Einwurfeinschreiben,
  • einen Gerichtsvollzieher oder
  • einen sonstigen Boten.

Im Zweifelsfall müssen Sie beweisen, dass die Kündigung Ihrem Mieter zugegangen ist. Ein sicherer Weg ist die Zustellung durch einen vertrauenswürdigen Boten.

Dieser sollte im Streitfall auch bezeugen können, dass tatsächlich eine Kündigungserklärung in dem übergebenen Briefumschlag gelegen hat. Es ist ausreichend, wenn der Bote die Kündigung in den Hausbriefkasten wirft. Er sollte aber über den Vorgang auf jeden Fall einen Aktenvermerk anfertigen.

Das Kündigungsschreiben geht Ihrem Mieter dann zu, wenn es in den Hausbriefkasten geworfen und unter regelmäßigen Umständen zur Kenntnis genommen wird. Falls Sie die Kündigung also nach 20:00 Uhr abends in den Briefkasten werfen, geht sie in der Regel erst am nächsten Tag zu.

Dann erheben Sie eine Räumungsklage

Nun haben Sie eine ordentliche fristgemäße Kündigung ausgesprochen und Ihr Mieter verlässt trotzdem nach Ablauf der Frist nicht die Räume.

Jetzt sollten Sie schnellstmöglich eine Räumungsklage erheben. Diese ist zwar mit erheblichen Kosten verbunden, letztendlich sollten Sie jedoch schnell handeln. Je eher Sie eine Räumungsklage erheben, desto schneller muss Ihr Mieter die Räume verlassen.

Klageerhebung gut abwägen

Schwieriger ist der Fall zu beurteilen, wenn Sie fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt haben und der Mieter nach der fristlosen Kündigung nicht auszieht.

Natürlich kommt es immer auf den Einzelfall an, wann Sie nun Klage erheben. Bedenken Sie aber: Reichen Ihre Kündigungsgründe für eine fristlose außerordentliche Kündigung nicht aus und Ihr Mieter verlässt später innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist die Räume, bleiben Sie auf den Prozesskosten sitzen.

Andererseits sind die Fälle eher selten, in denen eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer Vertragsverletzung nicht gerechtfertigt ist, wegen der gleichen Vertragsverletzung aber eine ordentliche fristgemäße Kündigung sehr wohl.

Schnelle Klage häufig von Vorteil

Durch den Ausspruch der Kündigung haben Sie bereits signalisiert, dass Sie das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden wollen.

Daher sollte es Ihr Bestreben sein, Ihre Mieter möglichst schnell aus den Räumen herauszubekommen. Aus diesen Gründen kann die Einreichung einer Räumungsklage unmittelbar, nachdem Ihr Mieter nicht ausgezogen ist, sinnvoll sein.

6. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.