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Ordentliche Kündigung ohne Begründung: Manche haben dieses Privileg

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aktuell über die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude entschieden.

§ 573a BGB lässt nur eine erleichterte Kündigung zu, wenn ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen betroffen ist.

Ein Mieter schloss 2004 mit dem Voreigentümer eines Hauses mit drei Mietwohnungen einen Mietvertrag über eine der Wohnungen.


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Zu diesem Zeitpunkt waren außerdem eine Wohnung im Erdgeschoss und eine Wohnung im Kellergeschoss des Hauses vermietet.

Im Jahr 2006 wurde das Haus verkauft.

Der neue Eigentümer bezog die Wohnung im Erdgeschoss und nutzte zusätzlich die inzwischen leer stehenden Räumlichkeiten der Wohnung im Keller. Später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis der dritten Wohnung gemäß § 573a Abs. 1 BGB. Als der Mieter nicht auszog, klagte der Vermieter auf Räumung.

Der BGH entschied, dass die Kündigung rechtswidrig war. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die bauliche Aufteilung maßgebend. Eine Wohnung ist ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.

Die Räumlichkeiten im Keller des Wohnhauses erfüllten diese Anforderungen, denn neben einem großen Wohn- und Schlafraum verfügten sie über eine Küche und ein Bad mit Toilette.

Die Aufteilung in drei abgegrenzte Wohnungen hat sich nicht dadurch geändert, dass der Vermieter die Kellerräume zusätzlich nutzte. Durch diese Erweiterung des Wohnbereichs des Vermieters hat sich der Wohnungsbestand nicht reduziert.

Da die Kellerwohnung bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, lagen die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB nicht vor.

§ 573a BGB lässt eine erleichterte Kündigung des Vermieters nur dann zu, wenn ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen betroffen ist (Urteil v. 17.11.10, Az. VIII ZR 90/10).

12. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.