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Ordentliche Kündigung: Sperrfrist, Eigenbedarf und alles Beachtenswerte

Wenn Sie Ihren Mieter aus Ihrer Wohnung haben möchten, so wissen Sie, dass dies nicht ohne Weiteres möglich ist.

Vielmehr ist für Sie als Vermieter die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nur aus den gesetzlich vorgesehenen Kündigungsgründen möglich.

Ordentliche Kündigung setzt berechtigtes Interesse voraus

Eine ordentliche Kündigung können Sie nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur dann erfolgreich durchsetzen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Würden Sie Ihre Kündigung erklären, ohne ein solches berechtigtes Interesse nachweisen zu können, wäre sie unwirksam.

Nach dem BGB liegt ein zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigendes Interesse insbesondere dann vor, wenn Ihr Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft verletzt, Sie Eigenbedarf geltend machen können oder aber an der angemessenen Verwertung der Wohnung gehindert sind.

Diese Aufzählung ist jedoch nicht abschließend, sondern nur beispielhaft.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Sie als Vermieter ein solches berechtigtes Interesse auch dann haben, wenn Sie die Wohnung für Ihr Hauspersonal benötigen (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 127/08).


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Einzug eines Au-pair-Mädchens: Kündigung wirksam?

Im konkreten Fall hatte die Vermieterin im Juli 2002 eine Nachbarwohnung gekauft, die kurz zuvor in Wohnungseigentum umgewandelt worden war.

Im Juli 2006 kündigte sie ihren Mieterinnen mit der Begründung, sie benötige die Wohnung für eine Betreuungs- und Pflegeperson – ein Au-pair-Mädchen.

Dieses sollte sich um ihre beiden minderjährigen Kinder und die in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter kümmern.

Die Mieterinnen hielten die Kündigung für unzulässig: Weil die Wohnung zu Wohnungseigentum umgewandelt worden war, gelte die Sperrfrist, in der keine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden dürfe.

In der Stadt, in der sich die Wohnung befand, so die Mieterinnen, betrage diese Sperrfrist sogar 10 Jahre.

BGH gab Vermieterin Recht

Der BGH war anderer Auffassung und gab der Vermieterin Recht: Die Kündigung war rechtswirksam, sodass die Mieterinnen die Wohnung zugunsten des Au-pair-Mädchens räumen mussten.

Zwar ist es richtig, dass der Käufer einer umgewandelten Eigentumswohnung mindestens 3 Jahre lang keine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf; in Städten mit Wohnungsmangel beträgt die Sperrfrist sogar bis zu 10 Jahren.

Dennoch stand dieser Schutz den Mieterinnen im konkreten Fall nicht zu. Nach Ansicht des BGH handelte es sich nämlich nicht um eine Eigenbedarfskündigung.

Nach Ansicht des BGH bestand kein Eigenbedarf …

Eigenbedarf liegt nur dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen benötigt.

Im entschiedenen Fall hatte das Aupair-Mädchen bisher nicht im Haushalt der Vermieterin gelebt, daher lag hier keine Eigenbedarfskündigung vor.

Es ist aber ein berechtigtes Interesse der Vermieterin gegeben, da sie die Mieterwohnung zur Unterbringung des Au-pair-Mädchens zur Betreuung und Pflege ihrer beiden minderjährigen Kinder und der Schwiegermutter nutzen will.

… daher griff die Sperrfrist nicht

Die gesetzlich vorgesehene Sperrfrist schließt zwar nach einer Wohnungsumwandlung Kündigungen wegen Eigenbedarfs des Vermieters ebenso aus wie Kündigungen wegen drohender wirtschaftlicher Nachteile.

Allerdings – und darauf wiesen die Richter am BGH ausdrücklich hin – beziehe sich die Sperrfrist gerade nicht auf andere Kündigungen, an denen der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ hat.

Umgewandelte Eigentumswohnung: So kündigen Sie trotz Sperrfrist

Als Folge dieses Urteils dürfen Sie zwar selbst nicht in Ihre umgewandelte Eigentumswohnung einziehen, sofern dort Mieter wohnen.

Sie haben aber durchaus die Möglichkeit, Ihren Mietern zugunsten einer Haushaltshilfe zu kündigen. Verlässt diese die Wohnung, dann dürfen Sie Ihre Wohnung selbst beziehen.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.