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Eigentümerversammlung: Beschlüsse nicht immer anfechtbar

Die Vorbereitung einer Eigentümerversammlung ist für die Wohnungseigentümer oder den Verwalter meist sehr umfangreich. Es gibt viele Dinge, die hierbei beachtet werden müssen. Auch die Einladung zur Versammlung ist an bestimmte Regeln geknüpft. Und diese sollten auch besser eingehalten werden.

Denn: Wenn nicht ordnungsgemäß zu einer Eigentümerversammlung eingeladen wurde, rechtfertigt dies – zwar nicht immer, aber dennoch in einigen Fällen – eine Anfechtung der darin gefassten Beschlüsse. Denn es liegt dann ein formeller Mangel vor.

Ordnungswidrige Einladung: Beschluss muss auf Fehler beruhen damit Anfechtbarkeit besteht

Als Wohnungseigentümer sollte man jedoch Folgendes beachten: Nur wenn die Ergebnisse der gefassten Beschlüsse auf dem Fehler beruhen, der durch diesen formellen Mangel hervorgerufen worden sind, ist eine Anfechtung des Beschlusses auch gerechtfertigt. Dies stellte das Landgericht München im November des Jahres 2014 klar.

Hätte sich die Teilnahme eines nicht anwesenden Wohnungseigentümers auf das Ergebnis eines Beschlusses auswirken können, ist der Beschluss somit auch anfechtbar.


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Der Fall: Verkürzte Einladung zur Eigentümerversammlung

Auf einer Eigentümerversammlung hatte eine Eigentümergemeinschaft die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 per Beschluss genehmigt. Die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung war jedoch verkürzt worden.

Deshalb reichte ein Wohnungseigentümer, der an der Versammlung nicht teilnehmen konnte, eine Anfechtungsklage ein.

Die Entscheidung des Gerichts: Mangel beruhte auf gefassten Beschluss

Und zwar mit Erfolg! Die angefochtenen Beschlüsse entsprachen nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verstoß gegen die zweiwöchige Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) war beachtlich, da der Mangel des gefassten Beschlusses auch hierauf beruhte.

Die Anfechtbarkeit eines mit einem formellen Mangel behafteten Beschlusses ergibt sich, wenn sich der Mangel auf das Ergebnis der Beschlussfassung zumindest ausgewirkt haben könnte. Eine Anfechtbarkeit eines Beschlusses scheidet somit nur dann aus, wenn feststeht, dass sich der Mangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt haben konnte.

Teilnahme des Mitglieds: Beschlussergebnis hätte anders aussehen können

Die Entscheidungsfindung in einer Wohnungseigentümerversammlung wird durch das den einzelnen Wohnungseigentümern zustehende Rederecht beeinflusst. Schließlich hätte er auch andere Mitglieder der WEG von seiner Meinung überzeugen können.

Da der klagende Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung jedoch gerade nicht teilgenommen hatte, konnte nicht ausgeschlossen werden, dass er durch seine Teilnahme ein anderes Ergebnis des Beschlusses hätte herbeiführen können.

Rederecht des WEG-Mitglieder: Vortrag kann Abstimmung beeinflussen

Denn der anfechtende WEG Eigentümer hätte durch einen Vortrag im Rahmen seines Rederechts die anderen Mitglieder bei der Abstimmung beeinflussen können. Hätte sich die Teilnahme eines Wohnungseigentümers auf das Ergebnis eines Beschlusses in irgendeiner Weise auswirken können, ist ein Beschluss auch anfechtbar (LG München I, Urteil v. 06.11.14, Az. 36 S 25536/13 WEG).

8. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.