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Ortsübliche Vergleichsmiete: Was Sie beachten müssen

Die in der Praxis häufigste Mieterhöhung bei Wohnraummietverhältnissen ist die Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei der Vermietung von Wohnungen gilt aber: Mietrecht ist Mieterschutzrecht. Ganz besonders spüren Sie das als Vermieter, wenn Sie die Miete anheben wollen.

Auch bei Vermietung einer frei finanzierten Wohnung ist die Mieterhöhung begrenzt. Mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete, begrenzt durch die so genannte Kappungsgrenze, dürfen Sie von Ihren Mietern nicht verlangen.

Lesen Sie in diesem Beitrag, wie Sie diese ermitteln, welche Bedeutung die so genannte Kappungsgrenze dabei hat und wie sich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der jeweiligen Wohnung bei der Vergleichsberechnung auswirken.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Absolute Obergrenze bei Mieterhöhungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese darf nicht überschritten werden.

Mit ortsüblicher Vergleichsmiete meint der Gesetzgeber die üblichen Entgelte, die in der jeweiligen Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart und gezahlt worden sind.

Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist also ein repräsentativer Querschnitt des freien Mietmarktes am Ort Ihrer Immobilie gemeint, der aus den eben genannten Kriterien nach wirtschaftswissenschaftlichen Methoden ermittelt wird.

Hinweis: Eine Mieterhöhung bei Geschäftsraummietverhältnissen ist im Gesetz nicht vorgesehen; sie kann nur auf Grundlage vertraglicher Vereinbarungen erfolgen. Das gilt auch für Mischmietverhältnisse, bei denen auf der Grundlage eines Vertrages Wohn- und Geschäftsräume vermietet werden.

Unter der Vergleichsmiete ist die Grundmiete, auch Nettokaltmiete genannt, zu verstehen, also die Miete ohne Betriebskosten, Nebenkosten sowie Heizkosten.

Hinweis: Wurde eine Inklusivmiete vereinbart (Grundmiete einschließlich Betriebskosten) oder sind in der Grundmiete einzelne Betriebskosten enthalten, so kann die Inklusivmiete oder die Grundmiete einschließlich der darin enthaltenen Betriebskostenanteile bis zur ortsüblichen Inklusivmiete erhöht werden.

Diese zu ermitteln wird allerdings vor allem dann problematisch, wenn nur Teile der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten sind. Das Mieterhöhungsverlangen können Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen. Innerhalb von drei Jahren darf aber eine mehrfache Mieterhöhung stattfinden.

Die Kappungsgrenze

Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen. Die so genannte Kappungsgrenze soll einen Mieter davor schützen, dass die Miete auch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete zu schnell erhöht wird.

Die Kappungsgrenze hat zur Folge, dass für Mieterhöhungen praktisch eine doppelte Begrenzung gilt: Die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Das bedeutet konkret: Die niedrigere dieser beiden Grenzen bildet die Obergrenze für Ihr Mieterhöhungsverlangen.

Beispiel: Ihr Mieter zahlt seit mehr als drei Jahren eine Nettokaltmiete von 6,00 Euro/m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 7,60 Euro/m2. Sie wollen die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Dann können Sie die Miete um maximal 1,20 Euro/m2 anheben (= 20% von 6,00 Euro). Sie können von Ihrem Mieter also die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 7,20 Euro/m2 verlangen.

Anders verhält es sich dagegen im folgenden Fall: Ihr Mieter zahlt seit mehr als drei Jahren eine Nettokaltmiete in Höhe von 7,00 Euro/m2 . Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,20 Euro/m2 . Die Kappungsgrenze ließe eine Mieterhöhung um 1,40 Euro (= 20% von 7,00 Euro) auf 8,40 Euro/m2 zu.

Da die ortsübliche Vergleichsmiete mit 8,20 Euro/m2 unterhalb der Kappungsgrenze liegt, ist sie hier maßgeblich. Sie können deshalb von Ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 8,20 Euro/m2 verlangen.

Sämtliche Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren dürfen zusammengerechnet die Kappungsgrenze von 20% nicht überschreiten. Sie können also beispielsweise nach dem ersten Jahr des Mietverhältnisses die Miete um 7%, nach dem zweiten Jahr um 7% und nach dem dritten Jahr um weitere 6% erhöhen.

Die Dreijahresfrist wird folgendermaßen berechnet: Sie müssen zunächst die Miete zu Grunde legen, die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens von Ihrem Mieter geschuldet wurde. Auf die drei Jahre vor Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldete Miete kommt es nicht an.

Beispiel: Sie verlangen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1.10.2006. Die Ausgangsmiete, ab der die Kappungsgrenze zu berechnen ist, ist die am 1.10.2003 gezahlte Miete.

Zwischenzeitliche Erhöhungen im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind aber zu berücksichtigen.

Beispiel: Miete am 1.10.2003 = 500 Euro. Mieterhöhung zum 1.10.2004 auf 580 Euro. Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung zum 1.10.2006 = 500 Euro + 20% = 600 Euro.

Erhöhungen aus anderen Gründen, beispielsweise eine Modernisierungsumlage, bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze aber unberücksichtigt, wenn sie währen der Dreijahresfrist erfolgt sind.

Beispiel: Miete am 1.10.2003 = 500 Euro. Modernisierungsumlage am 1.10.2004 um 80 Euro auf 580 Euro. Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung zum 1.10.2006 = 500 Euro + 20% + 80 Euro = 680 Euro.

Achtung: Im Erhöhungsverlangen ist die Modernisierungsumlage nicht gesondert auszuweisen; sie ist lediglich als durchlaufender Posten bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Andernfalls liegt eine Änderung der Mietstruktur vor, die zur Unwirksamkeit der Erhöhung führt.

Ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze hat nicht die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge, sondern die Miete reduziert sich auf das zulässige Maß.

Form des Erhöhungsverlangens

Die Mieterhöhung müssen Sie dem Mieter gegenüber formell ordnungsgemäß in Textform geltend machen und begründen. Die Erklärung muss also schriftlich erfolgen, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht erforderlich. Die sicherste Art der Zustellung erfolgt durch Boten oder per Einschreiben mit Rückschein.


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Begründung der Mieterhöhung

Das Gesetz erlaubt Ihnen als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung die Bezugnahme auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.

Muster für derartige Begründungsschreiben finden Sie am Ende dieses Beitrags. In der Begründung für Ihre Mieterhöhung müssen Sie sämtliche Voraussetzungen des Erhöhungsverlangens darlegen. Behebbare Mängel der Wohnung werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Acht gelassen.

Bei der Ausstattung sind nur die von Ihnen als Vermieter selbst zur Verfügung gestellten Wohnungseinrichtungen zu berücksichtigen, nicht etwa jene, mit denen der Mieter die Mietsache ausgestattet hat. Eingebrachte Sachen des Mieters können Sie nur dann berücksichtigen, wenn Sie dem Mieter die Kosten erstattet haben.

Beispiel: Hat Ihr Mieter ein Bad eingebaut, so sind zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Wohnungen ohne Bad heranzuziehen.

Also müssen Sie die Wohnfläche und die Miete pro Quadratmeter Wohnfläche angeben. Es genügt nicht, Zustimmung zu einer Erhöhung von 500 Euro um 20% auf 600 Euro zu fordern.

Achtung: Unzulässig ist ein Mieterhöhungsverlangen, das sich nicht an die vereinbarte Mietstruktur hält. Eine unzulässige Änderung der Mietstruktur wäre beispielsweise eine Erhöhung der Bruttokaltmiete (Grundmiete einschließlich Betriebskosten aber ohne Heizung) auf eine Nettokaltmiete (Grundmiete wird erhöht und die Betriebskosten mit Heizung werden gesondert ausgewiesen).

Der Grund ist, dass Mietverträge nicht einseitig vom Vermieter abgeändert werden dürfen, denn die Mietstruktur ist Vertragsinhalt. Ferner soll nicht durch geschicktes Taktieren mit der Mietstruktur eine übermäßige Mieterhöhung ermöglicht werden.

Beispiel: Im Mietvertrag ist eine Bruttokaltmiete inklusive Betriebskosten ohne Heizung vereinbart. Der Vermieter kann im Mieterhöhungsverlangen keine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung fordern.

Für die Begründung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten ist, stehen – wie bereits dargestellt – vier Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Mietspiegel

Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel müssen Sie als Vermieter die Bezugspunkte für die Einstufung der Wohnung in die Vergleichskriterien des Mietspiegels, also Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, angeben.

Der Mieter benötigt diese Angaben, um Ihre Berechnung nachvollziehen zu können. Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen liegt vor, wenn Sie unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des anwendbaren Mietspiegels, die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennen und die erhöhte Miete angeben.

Die Angaben müssen für Ihren Mieter nachvollziehbar sein. Liegt die von Ihnen verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Miete, so ist Ihr Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Mietbetrag hinausgeht.

Hinweis: Bei einem veralteten Mietspiegel dürfen Sie als Vermieter diesen nicht, beispielsweise durch Hinzurechnung von Zuschlägen, nach dem Index der Wohnungsmiete fortschreiben.

Die beste Möglichkeit der Begründung ist die Bezugnahme auf einen Mietspiegel. Denn diese Art der Begründung ist relativ sicher und besonders kostengünstig. Oft existiert jedoch für eine Gemeinde kein Mietspiegel, so dass nur die drei anderen Möglichkeiten bleiben.

2. Vergleichswohnungen

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von Vergleichswohnungen müssen Sie die Verg leichswohnungen insoweit beschreiben, dass dem Mieter

  1. Die Heranziehung eines Mietspiegels;

  2. die Angabe von drei vergleichbaren Mietwohnungen;

  3. ein Sachverständigengutachten;

  4. die Auskunft einer Mietdatenbank.

eine Identifizierung zur Überprüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens möglich ist. Hierzu genügt jedoch die Angabe des Namens des Wohnungsinhabers oder von Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis.

Die benannten Vergleichswohnungen müssen jedoch tatsächlich vergleichbar sein; hieran fehlt es z. B. bei erheblichen Größenabweichungen oder unterschiedlicher Ausstattung oder Baualtersklasse. Die Vergleichsobjekte dürfen aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen.

Hinweis: Kommt es zu einem Rechtsstreit um die Mieterhöhung, sind Vergleichswohnungen keine ausreichende Begründung, denn die Auswahl trifft ja der Vermieter.

Die Gerichte geben sich im Streitfall für den Nachweis der Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens nicht mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen zufrieden, sondern prüfen anhand eines vorhandenen gültigen Mietspiegels oder fordern mit Beweisbeschluss ein Sachverständigengutachten an.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn sich später herausstellt, dass die Wohnungen doch nicht vergleichbar sind. Das Gleiche gilt zwar grundsätzlich auch für die Begründung mittels anerkannten Mietspiegels oder Sachverständigengutachtens, doch ist vor allem im Falle der Begründung mittels eines Sachverständigengutachtens ein Irrtum selten.

3. Sachverständigengutachten

Soweit Sie die geforderte Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten begründen, müssen Sie dieses dem Erhöhungsverlangen beifügen. Anerkannte Sachverständige und deren Vergütung teilen beispielsweise die Architektenkammer, der Immobilienverband Deutschland (IVD), der örtliche Mieterverein auf Nachfrage mit.

Ein Sachverständiger ist aber nicht verpflichtet, die Vergleichswohnungen, auf Grund derer er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat, anzugeben. Vielmehr ist dies erst dann erforderlich, wenn in einem Rechtsstreit um die Mieterhöhung Zweifel an dem Beweiswert des Sachverständigengutachtens entstehen.

Beispiel: Der Mieter weist nach, dass entgegen dem Gutachten vergleichbare Wohnungen günstiger sind.

Praxis-Tipp: Am sichersten wäre es also, die ortsübliche Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten ermitteln zu lassen. Dies kann jedoch hohe Kosten verursachen. Beispielsweise erhalten gerichtlich bestellte Sachverständige 750 Euro.

Ihnen als Vermieter ist es deshalb anzuraten, drei Vergleichswohnungen zu benennen, bei der Auswahl aber sorgfältig vorzugehen. Stellen die drei Vergleichswohnungen einen repräsentativen Querschnitt dar, besteht für Sie kein Prozessrisiko.

4. Mietdatenbank

Mietdatenbanken sind fortlaufend geführte Sammlungen von Mieten. Der Wert dieser Datenbanken hängt im Wesentlichen vom Zeitraum, der Anzahl der Objekte sowie der Qualität der Datenauswertung ab.

Das Begründungsmittel Mietdatenbank reicht jedoch auch nicht als Beweismittel in einem Prozess aus. Bisher existiert nur in Hannover eine solche Datenbank.

Welche Fristen Sie beachten müssen

Bei einer Mieterhöhung müssen Sie vier Fristen beachten:

  • Zum einen die einjährige Wartefrist, während der eine Erhöhung der Miete unzulässig ist.

  • Die dreijährige Kappungsfrist, während der die Miete nicht um mehr als 20% erhöht werden darf.

  • Die zwei- bis dreimonatige Zustimmungsfrist des Mieters, während der sich der Mieter überlegen kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmt.

  • Schließlich die dreimonatige Klagefrist, die Sie als Vermieter nach abgelaufener Zustimmungsfrist einhalten müssen, und innerhalb der Sie Klage erheben sollten. Andernfalls müssten Sie das Mieterhöhungsverlangen mit Wirkung für die Zukunft erneut vornehmen.

Die Miete muss zum Zeitpunkt der Mieterhöhung seit 12 Monaten unverändert geblieben sein. Ein vorher gestelltes Mieterhöhungsverlangen wäre unwirksam.

Die Benachrichtigung setzt eine Überlegungsfrist Ihres Mieters in Gang, in der er die Begründung Ihres Mieterhöhungsverlangens überprüfen kann.

Im Falle der Zustimmung schuldet der Mieter die erhöhte Miete von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Eine erhöhte Miete können Sie also frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung verlangen.

Beispiel: Eine Mieterhöhung erfolgte zum 1. Mai des Vorjahres. Ein neues Mieterhöhungsverlangen kann erst nach Ablauf eines Jahres, das heißt im Mai mit Wirkung zum 1. August, gestellt werden.

Ein vor Ablauf der Wartefrist zugegangenes Erhöhungsverlangen wäre unwirksam. Auf Grund eines Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Kündigt er, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Hinweis: Nicht von der einjährigen Wartefrist betroffen sind Mieterhöhungen, die auf Grund von Modernisierungen und Veränderungen bei den Betriebskosten vorgenommen werden.

10. August 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.