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Pfändung der Mietkaution – so hüten Sie sich vor dem Schlimmsten

Hat Ihr Mieter gegenüber anderen Gläubigern Schulden und zahlt nicht, können diese Gläubiger versuchen, sich mit gerichtlicher Hilfe zwangsweise aus dem Vermögen des Mieters zu befriedigen. Zu diesem Vermögen des Mieters gehört auch die Mietkaution – oder genauer: der Rückforderungsanspruch des Mieters am Ende des Mietverhältnisses.

Dieser Anspruch kann von Gläubigern des Mieters mit gerichtlicher Hilfe gepfändet werden. Stellt der Gerichtsvollzieher Ihnen einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zu, heißt das aber keineswegs, dass Sie sofort Ihre Mietkaution an den Gläubiger auszahlen müssen.

Bei Pfändung der Mietkaution Drittschuldnererkärung abgeben

Sie werden in dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vielmehr zur Abgabe einer sogenannten „Drittschuldnererklärung“ aufgefordert (§ 840 Abs. 1 Zivilprozessordnung, ZPO). Durch diese Erklärung erhält der Gläubiger Ihres Mieters Anhaltspunkte, ob eine Kaution überhaupt vorhanden ist und inwieweit er die Chance hat, sich aus dem Rückzahlungsanspruch zu befriedigen.

Geben Sie die geforderte Drittschuldnererklärung unbedingt fristgerecht innerhalb von 2 Wochen ab und achten Sie auf Vollständigkeit. Wenn Sie sich verspätet oder unvollständig erklären, kann der Gläubiger von Ihnen Schadenersatz fordern, falls ihm dadurch unnötige Prozesskosten entstehen oder Gelder verloren gehen.

Gläubiger umfangreich informieren

Über die folgenden Punkte ist der Gläubiger des Mieters zu informieren:

  • Ist der genannte Schuldner Ihr Mieter? Lautet der Mietvertrag auf ihn allein oder wer ist Mitmieter?

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  • Wie hoch ist die vom Mieter gezahlte Kaution?
  • Ist das Mietverhältnis bereits beendet oder besteht das Mietverhältnis noch, sodass der Kautionsrückzahlungsanspruch noch gar nicht fällig ist?
  • Haben Sie bereits jetzt Gegenforderungen gegen Ihren Mieter, die Sie dem Kautionsrückzahlungsanspruch entgegenhalten können?
  • Machen Sie deutlich, dass die Kaution in erster Linie der Sicherung Ihrer eigenen Forderungen aus dem Mietverhältnis dient und dass eine Auszahlung erst bei Fälligkeit und vorbehaltlich dann etwa bestehender Forderungen von Ihnen gegen den Mieter erfolgen kann.
  • Teilen Sie mit, ob und welche Ansprüche anderer Personen an die Kautionsforderung bestehen. Ist der Rückzahlungsanspruch vom Mieter etwa bereits an andere Personen abgetreten oder verpfändet?
  • Ist die Kaution bereits von anderen Gläubigern des Mieters gepfändet worden? Dann sind die anderen Gäubiger, die Art und Höhe ihrer Vollstreckungsforderung sowie der Pfändungsbeschluss und dessen Zustellung genau anzugeben.

Mietkaution nicht auszahlen

Sobald Ihnen der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zugestellt ist, dürfen Sie die gepfändete Forderung nicht mehr an den Mieter auszahlen (§ 829 Abs. 1 S. 1 ZPO). Ist also das Mietverhältnis beendet und steht die Rückzahlung der Kaution bevor, dürfen Sie diese Kaution in der gepfändeten Höhe nicht an den Mieter, sondern müssen sie an den Gläubiger auszahlen.

Falls Sie gegen diese Verpflichtung verstoßen, laufen Sie Gefahr, dass Sie 2-mal zahlen müssen. Dieses Zahlungsverbot gilt bis zur endgültigen Abwicklung des Mietverhältnisses oder bis zur vollständigen Befriedigung des Gläubigers.

Wichtig: Notieren Sie die Pfändung in Ihrer Mieterakte, und vergewissern Sie sich am Ende des Mietverhältnisses bei dem Gläubiger, inwieweit seine Forderung gegenüber dem Mieter noch besteht. In entsprechender Höhe müssen Sie nämlich bei Rückzahlung der Kaution, also nach Abzug Ihrer eigenen Forderungen, zunächst an den Gläubiger zahlen. Nur ein etwaiger Überschuss steht dann noch Ihrem Mieter zu.

Pfändung der Mietkaution ist kein Kündigungsgrund

Weder die Pfändung der Mietkaution durch einen Gläubiger des Mieters noch die Einleitung eines Insolvenzverfahrens stellen als solches einen Kündigungsgrund dar. Kündigen dürfen Sie in beiden Fällen nur aus den im BGB genannten Kündigungsgründen, also insbesondere, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag gravierend verletzt oder mit seinen Mietzahlungen in Verzug gerät.

Bei der Insolvenz des Mieters bestehen Besonderheiten für Ihre Zahlungsverzugskündigung. Die Insolvenzordnung regelt insoweit, dass Sie Ihre Kündigung des Mietverhältnisses nach Insolvenzantragstellung nicht mehr auf Zahlungsrückstände aus der Zeit vor der Antragstellung stützen dürfen (§ 112 Ziff. 1 Insolvenzordnung,InsO). Entstehen aber nach dem Zeitpunkt der Antragstellung weitere Mietrückstände, dürfen Sie fristlos kündigen, sobald diese neuen Rückstände die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 BGB erfüllen.

Die Pfändung der Mietkaution stellt für Vermieter also keine Gefahr dar. Wenn Sie die Drittschuldnererklärung first- und formgerecht abgeben, werden Ihre Forderungen zuerst bedient.

10. Januar 2017

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.

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