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Pfändungsfreigrenzen und Verzugszinsen – Das müssen Vermieter beachten

Wenn der Mieter nicht zahlt, hoffen Vermieter häufig auf eine Pfändung. Doch hierbei müssen die gesetzlichen Pfändungsfreigrenzen beachtet werden. Achtung: Ab dem 01.07.2015 werden die Pfändungsfreigrenzen um rund 2,7% erhöht.

Diese Einkommensarten sind unpfändbar

Abgesehen von den Pfändungsfreigrenzen, sind bestimmte Einkommensarten generell vor Pfändung geschützt. Hierzu gehören:

  • Die Hälfte des Arbeitseinkommens aus geleisteten Mehrarbeitsstunden
  • Die für die Dauer eines Urlaubs über das Arbeitseinkommen hinaus gewährten Bezüge.
  • Zuwendungen aus Anlass eines besonderen Betriebsereignisses und Treuegelder
  • Weihnachtsvergütungen bis zum Betrag der Hälfte des monatlichen Arbeitseinkommens, höchstens aber bis zu einem Betrag von 500 €.
  • Heirats- und Geburtsbeihilfen, sofern die Vollstreckung wegen anderer als der aus Anlass der Heirat oder Geburt entstandenen Ansprüche betrieben wird
  • Studienbeihilfen, Erziehungsgelder und ähnliche Beihilfen
  • Einzahlungen für die Riester-Rente l Betriebliche Leistungen für die Altersvorsorge
  • Beiträge für vermögenswirksame Leistungen (VLSparen)

Voll pfändbar sind vor allem Zuschläge für Nacht-und Schichtarbeit, Zuschläge für Arbeit an Sonn- und Feiertagen, Essenszuschüsse und geldwerte Vorteile für die private Mitnutzung eines Dienstwagens.

Nicht auf die Verzugszinsen verzichten

Verzugszinsen dürfen Vermieter von ihren Mietern immer fordern, sobald er sich mit einer fälligen Geldzahlung in Verzug befindet (§ 286 BGB), also beispielsweise mit:


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  • Mietzahlungen
  • Betriebskostenvorauszahlungen
  • Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen
  • Kautionszahlungen
  • Schadenersatzzahlungen

Fällig ist der Zahlungsanspruch, sobald der Vermieter von seinem Mieter die Zahlung verlangen kann.

Beispiel: Die Mietzahlung ist am 3. Werktag des Monats fällig (§ 557b BGB). Die 3 Raten der Mietkaution sind zusammen mit den ersten 3 Monatsmieten fällig (§ 551 BGB).

In dem genannten Beispiel ergibt sich der Zahlungstermin, der „3. Werktag eines Monats“, direkt aus dem Gesetz oder einer mietvertraglichen Vereinbarung. Und das exakte Datum lässt sich leicht mit Hilfe eines Kalenders feststellen. In einem solchen Fall brauchen Vermieter den Mieter nicht extra zu mahnen, um Verzugszinsen fordern zu können.

Ist der Zahlungstermin nicht festgelegt, beispielsweise bei Nachforderungen aufgrund der Betriebskostenabrechnung, gerät der Mieter erst in Verzug, wenn der Vermieter ihn durch eine Mahnung zur Zahlung aufgefordert hat (§ 286 BGB).

In dieser Höhe muss der Mieter Verzugszinsen zahlen

Die Mindesthöhe der Verzugszinsen richtet sich nach § 288 BGB. Danach beträgt der Verzugszinssatz für das Jahr 5% über dem Basiszinssatz, der halbjährlich von der Deutschen Bundesbank festgesetzt wird. Vermieter von Gewerberaum können sogar 8% über dem Basiszins verlangen. Der Basiszinssatz ist seit einiger Zeit negativ und beträgt seit dem 01.01.2015 –0,83%.

So berechnen Vermieter die Verzugszinsen einfach in 4 Schritten

Beispiel: Der Mieter befindet sich seit dem 06.01.2015 mit seinen Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen für Januar in Höhe von 1.200 € in Verzug (der Samstag zählt hier nicht als Werktag – BGH, Urteil v. 13.07.10, Az. VIII ZR 129/09). Die folgenden Zahlungen leistete er vertragsgemäß. Am 25.05.2014 gleicht er den Rückstand für Januar aus.

  1. Den Jahreszins berechnen: 4,17% Jahreszins (5% minus 0,83%) aus der geschuldeten Miete in Höhe von 1.200 € sind 50,04 €.
  2. Den Tageszins berechnen: Zur Ermittlung des Tageszinses teilt man den Jahreszins von 50,04 € durch 365 Tage. Der Tageszins beträgt 0,137 €.
  3. Die Verzugstage berechnen: 26 Tage für Januar, 28 Tage für Februar, 31 Tage für März, 30 Tage für April und 25 Tage für Mai, macht zusammen 140 Verzugstage.
  4. Die Höhe der Verzugszinsen berechnen: 140 Verzugstage x Tageszins in Höhe von 0,137 € = 19,18 €. Da der Mieter die Januarmiete um 140 Tage verspätet gezahlt hat, kann der Vermieter von ihm 19,18 € an Verzugszinsen fordern.

Tipp: Seit der Basiszinszinssatz negativ ist, verzichten viele Vermieter auf Verzugszinsen. Man sollte sich aber klar machen, dass diese dennoch weit höher sind, als man beispielsweise auf einem Tagesgeldkonto erhält. Deshalb: Verzichten Sie nicht auf bares Geld.

Einzugsermächtigung – bei Insolvenz drohen Nachteile

Bei der Vermietung von Büros und Läden ist es meist ein „Selbstläufer“, dass Gewerbemieter ihren Vermietern für die Mieten eine Einzugsermächtigung erteilen. Genau das aber macht die Einzugsermächtigung gefährlich, wenn der Gewerbemieter Insolvenz anmeldet und der Insolvenzverwalter die Einzugsermächtigung widerruft und die letzte(n) Miete(n) zurückholt.

Der Insolvenzverwalter ist nämlich berechtigt, die Belastungsbuchung auf dem Konto des insolventen Gewerbemieters zu widerrufen. So hat es der BGH entschieden, wobei darauf verwiesen wurde, dass der Kunde den Forderungseinzug zusätzlich auch genehmigen muss. Dazu ist allerdings nicht eine ausdrückliche Mitteilung erforderlich. Es genügt, dass er dem Forderungseinzug nicht widerspricht.

Und: Ein Insolvenzverwalter handelt grundsätzlich korrekt, wenn er Belastungsbuchungen „cancelt“, die innerhalb der letzten 6 Wochen vor dem Insolvenzantrag erfolgt sind (BGH, Urteil v. 04.11.04, Az. IX ZR 22/03). Tipp: Um keinen finanziellen Totalverlust zu riskieren, haben Vermieter bei Gewerbemietern im Wesentlichen nur 2 Möglichkeiten:

  • Vermieter nehmen von der erteilten Einzugsermächtigung Abstand und bestehen auf Überweisung der Mieten. Dann muss der Insolvenzverwalter den Vermieter notfalls verklagen, wenn er eine Zahlung zurückfordert. Dazu muss es erst mal kommen. Jedenfalls läuft er dem Geld hinterher und nicht umgekehrt. Dadurch befindet sich der Vermieter in einer viel besseren Verhandlungsposition.
  • Will der Vermieter dagegen an der Einzugsermächtigung festhalten, empfiehlt es sich dringend, mit den Gewerbemietern eine individuelle Vereinbarung zu treffen. Darin verkürzen Vermieter die Frist für die Genehmigung der Belastungsbuchung auf wenige Tage.

Musterformulierung

Eine Lastschrift auf dem Konto des … (Gewerbemieters) gilt als genehmigt, wenn ihr nicht innerhalb von 7 Kalendertagen nach Belastung dieses Kontos widersprochen wird.

17. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.