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Portfolio-Aufbau: Das ist der größte Fehler am Anfang

Beim Aufbau des Portfolios kann so einiges schieflaufen: GeVestor erklärt aus diesem Grund, was am Anfang der wohl größte Fehler ist: Der Knackpunkt beim Aufbau von Immobilienportfolios ist nämlich häufig die Finanzierung der jeweiligen Objekte. Man kann das immer wieder erleben: Investoren die zunächst ein Objekt finanziert haben und dann das Portfolio vergrößern wollen, stoßen extrem schnell an ihre Grenzen.

Es ist oft schwer nachvollziehbar, denn viele Investoren verfügen über hohe Einkünfte und auch ein ordentliches Barvermögen. Doch an dieser Stelle spielt das für die Banken nur eine untergeordnete Rolle. Im Endeffekt rutschen Immobilieninvestoren mit einem möglichen Portfolio von verschiedenen Objekten in eine neue Bewertungskategorie.

Interne Betrachtungen der Banken und Risikoanforderungen von Investoren

In der internen Betrachtung der Banken werden solche Investoren dann auch als professionelle Investoren angesehen. Hier sind die Risikoanforderungen deutlich größer. Dahinter stecken bei den Banken interne Prozesse, die nur den allerwenigsten Investoren überhaupt bewusst sind.

Ein wichtiger Faktor ist zum Beispiel der Übergang von der einkommensorientierten Kreditierung zur objektwirtschaftlichen Kreditierung. Wie die Namen schon aussagen, geht es bei dem einen um das persönliche Einkommen und bei dem anderen um die Wirtschaftlichkeit der gehaltenen Objekte.


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Banken sehen sehr schnell professionelle Investoren – das kann bei Finanzierungen teuer werden

Und bei diesem Übergang setzen die Banken unterschiedliche Modelle an. Auf einmal spielen in der Kalkulation verschiedene  Dinge wie Mietausfälle oder auch höhere Annuitäten eine größere Rolle. Erst wer nach dieser kompletten Modellberechnung noch einen positiven Cashflow aus dem Objekt generieren kann, wird von den Banken eine positive Finanzierungsanfrage bekommen.

Dieses Beispiel zeigt Immobilien-Investoren ganz klar: Selbst am Anfang sollte man schon die weitere Ausgestaltung des Objektportfolios im Hinterkopf haben. Wer hier strategisch vorgeht und an die Zukunft denkt, hat auf jeden Fall große Vorteile. Ganz wichtig ist es ebenfalls, sich stetig mit der Bank auszutauschen und genau diese möglichen Veränderungen bei den Bewertungskriterien frühzeitig ausführen zu können.

Die Vorbereitung ist das A und O bei der Finanzierung des Objekts

Wenn man ohne die richtige Vorbereitung das Portfolio ausbauen will, kann es eben sein, dass man sehr schnell an die persönlichen Grenzen stößt. Im schlimmsten Fall wird die Bank die Finanzierung des jeweiligen Objekts verweigern.

Doch selbst wenn man anschließend eine neue Finanzierung bekommen sollte, wird diese in den meisten Fällen deutlich teurer ausfallen als noch beim ersten Objekt. Daher lautet ein wichtiger Rat an alle Immobilien-Investoren: Schauen Sie immer schon weiter in die Zukunft – es wird sich auszahlen.

20. November 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Alex Fischer
Von: Alex Fischer. Über den Autor

Alex Fischer ist professioneller Immobilien Investor aus Düsseldorf. Seit 1996 kauft er regelmäßig Immobilien um diese dann im eigenen Bestand zu halten und zu entwickeln. Seit 1998 betreibt er in diversen Gesellschaften den Ankauf, die Projektentwicklung, Sanierung, Aufteilung und den Handel mit Immobilien. Er ist Chefredakteur des „Immobilien Elite Club