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Wohnungseigentümerversammlung: Keine lästige Pflichtübung

Die Wohnungseigentümer-Versammlung stellt das oberste Verwaltungsorgan in Eigentumswohnanlagen dar.

Sie wird mindestens einmal im Jahr vom Verwalter einberufen.

Das Interesse vieler Eigentümer steht oftmals allerdings im krassen Widerspruch zur Bedeutung der Wohnungseigentümer- Versamlung für eine vorteilhafte Verwaltung der Eigentumsanlage.

Egal, ob Sie Vermieter oder Selbstnutzer sind: Nur durch eine aktive Teilnahme an den Wohnungseigentümer-Versammlungen können Sie erreichen, dass die Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümer in Ihrem Interesse ausfallen.

Betrachten Sie die Versammlungen deshalb nicht als lästige Pflichtübung, sondern als willkommene Gelegenheit, Ihre wirtschaftlichen Interessen zu vertreten.

Beschlussfähigkeit nur bei Mehrheit

Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

Entscheidend für die Berechnung der Beschlussfähigkeit sind die für den einzelnen Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. So sieht es das Gesetz vor.


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Beachten Sie hierzu, dass sowohl in der Teilungserklärung als auch in der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung getroffen werden kann.

Sehen Sie daher in Ihren Unterlagen nach, wie die Regelungen zur Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümer-Versammlung in Ihrem Fall lauten.

Wichtig: Es reicht nicht aus, dass die Beschlussfähigkeit zu Beginn der Versammlung besteht.

Erforderlich ist vielmehr, dass dies auch bei jeder einzelnen Abstimmung im Verlauf der Versammlung der Fall ist.

Das bedeutet, dass die Beschlussfähigkeit während der Versammlung stets neu überprüft werden muss.

Das gilt insbesondere dann, wenn bei längerer Dauer der Versammlung einzelne Wohnungseigentümer eine persönliche „Auszeit“ genommen und den Raum zeitweise verlassen haben oder gar nach Hause gegangen sind.

Die Entlastung des Verwalters

Sofern nicht unter einem gesonderten Tagesordnungspunkt über die Entlastung des Verwalters abgestimmt wird, bedeutet regelmäßig die Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Eigentümerversammlung zugleich auch die Entlastung des Verwalters.

Die Folge ist, dass damit die Tätigkeit der Verwalters insgesamt für das Jahr gebilligt wird.

Die Entlastung befreit den Verwalter von Schadenersatzansprüchen und außerdem von der Verpflichtung, weitere Auskünfte über Vorgänge zu erteilen, die Gegenstand der Entlastung sind.

Anfechtung eines Beschlusses: So geht’s

Hält der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer einen Beschluss der Wohnungseigentümer-Versammlung für ungültig, so kann er ein gerichtliches Verfahren auf Ungültigerklärung anstrengen.

Für das Anfechtungsverfahren ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Eigentumswohnanlage liegt.

Der Antrag muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingegangen sein.

Diese Antragsschrift gilt unabhängig davon, ob der Antragsteller an der Wohnungseigentümer-Versammlung teilgenommen hat oder nicht.

Vorsicht: Ein Schreiben an den Verwalter, in dem Sie einen Beschluss „monieren“, reicht grundsätzlich nicht aus.

Ohne Bedeutung ist auch, ob Ihnen zwischenzeitlich das Protokoll der Wohnungseigentümer-Versammlung vorliegt.

24. März 2005

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.