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Provision beim Immobilienverkauf: Maklerleistung muss Ursache sein

Sie schulden dem Makler nur eine Provision, wenn dessen Tätigkeit die Ursache dafür ist, dass Sie den Hauptvertrag abschließen konnten.

In der Praxis steht der Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Kaufvertrags häufig die Vorkenntnis entgegen, wenn Sie also bereits vor der Tätigkeit des Maklers den Käufer Ihrer Immobilie und dessen Kaufinteresse kannten.

Umgekehrt besteht auch Vorkenntnis, wenn Sie bereits vor der Tätigkeit des Maklers die von Ihnen erworbene Immobilie und deren Verkäuflichkeit sowie den Verkäufer kannten.

Ausnahme: Provision trotz Vorkenntnis

Trotz bestehender Vorkenntnis kann aber trotzdem die Tätigkeit eines Maklers noch ursächlich für den Vertragsabschluss des Hauptvertrags sein. Voraussetzung ist, dass Ihr Makler eine wesentliche Maklerleistung erbringt, die dann zum Abschluss des Hauptvertrags führt.

Ihnen sind sowohl eine Immobilie als auch deren Verkäuflichkeit und der Eigentümer bekannt. Trotzdem nehmen Sie einen Besichtigungstermin mit einem Makler wahr, mit dem Sie zuvor einen Maklervertrag abgeschlossen haben.

Erst aufgrund der Erkenntnisse, die Sie während der Besichtigung erlangen, schließen Sie den Kaufvertrag über die Immobilie ab. Dann ist der durch den Makler organisierte Besichtigungstermin eine wesentliche Maklerleistung, die ursächlich für den Vertragsschluss ist. Dies führt dazu, dass Sie eine Provision schulden.

Ursächlichkeit: bei schnellem Vertragsabschluss vermutet

Grundsätzlich vermuten die Gerichte die Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Hauptvertrags – zumindest dann, wenn der Abschluss des Hauptvertrags innerhalb einer angemessenen Frist nach der durch den Makler erbrachten Leistung erfolgt.

Dabei hängt die Frage, wann die Frist zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag noch angemessen ist, von den Umständen des Einzelfalls ab. Meist beurteilt die Rechtsprechung eine Frist von bis zu 6 Monaten als angemessen, bei Zeiträumen von über 1 Jahr geht sie davon nicht mehr aus.

Mitursächlichkeit genügt

Auch eine Mitursächlichkeit der Leistungen eines Maklers, mit dem Sie einen Maklervertrag abgeschlossen haben, führt zu Ihrer Pflicht eine Provision zu zahlen. Es kann daher passieren, dass Sie mehr als einem Makler eine Provision zahlen müssen.


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Beispiel

Sie wenden sich an Makler A, der eine Immobilie durch eine Zeitungsannonce zum Kauf anbietet. Dieser sendet Ihnen hierauf ein Exposé, in dem er darauf hinweist, dass er eine Provisionszahlung bei Abschluss eines Kaufvertrags erwartet.

Sie bitten Makler A um weitere Informationen, die Sie nebst Anschrift der Immobilie und den Kontaktdaten des Eigentümers auch erhalten.

Nach Kontaktaufnahme mit Makler A haben Sie ebenfalls auf eine Zeitungsanzeige hin Kontakt mit Makler B aufgenommen. Dieser meldet sich erst zurück, nachdem Sie bereits alle oben stehenden Informationen von Makler A erhalten haben.

Provision an mehrere Makler

Zwischenzeitlich haben Sie auch schon Kontakt mit dem Eigentümer aufgenommen. Mit diesem werden Sie sich über den Kaufpreis nicht einig. Dies erzählen Sie Makler B, nachdem Sie mit diesem ebenfalls einen Maklervertrag abgeschlossen haben.

Makler B führt hierauf Gespräche mit dem Eigentümer mit dem Erfolg, dass dieser Ihnen mit dem Kaufpreis so weit entgegenkommt, dass Sie den Kaufvertrag abschließen. Sie haben in diesem Fall mit beiden Maklern einen Maklervertrag geschlossen.

Lösung

Makler A hat Ihnen gegenüber einen sogenannten Nachweis geführt. Er hat Ihnen also alle Informationen an die Hand gegeben, die Sie benötigen, um in Vertragsverhandlungen über die angebotene Immobilie zu treten.

Allein hierdurch hat Makler A eine Provision verdient, nachdem Sie den Hauptvertrag abgeschlossen haben. Makler B hat hingegen erfolgreich zwischen Ihnen und dem Eigentümer vermittelt.

Er hat nämlich auf den Verkäufer eingewirkt mit dem Erfolg, dass dieser den Kaufpreis gesenkt und so den Abschluss des Kaufvertrags möglich gemacht hat. Damit hat auch Makler B mit Abschluss des Hauptvertrags einen Provisionsanspruch Ihnen gegenüber verdient.

Reservierung: Zweifelhafte Vereinbarung

Nicht selten tritt in der Praxis der Makler mit dem Wunsch an Sie heran, eine weitere Vereinbarung abzuschließen.

Dieser Vorschlag unterbreitet Ihnen der Makler meist, wenn Sie ihm mitteilen, dass Sie die angebotene Immobilie erwerben wollen. Viele Makler schlagen in diesem Zusammenhang den Abschluss einer sogenannten Reservierungsvereinbarung vor.

Durch die Reservierungsvereinbarung verspricht Ihnen der Makler, die Immobilie während der Reservierungsdauer nicht weiter anzubieten und sich dafür einzusetzen, dass der Verkäufer nur an Sie verkauft. Im Gegenzug sollen Sie eine sogenannte Reservierungsgebühr bezahlen.

Echte Reservierung durch Makler unmöglich

Die Rechtsprechung steht solchen Reservierungsvereinbarungen sehr kritisch gegenüber. Der Grund hierfür ist, dass nur ein Makler, der einen qualifizierten Alleinauftrag erhalten hat, eine Reservierung ansatzweise bewirken kann.

Beim einfachen Maklervertrag kann der Eigentümer nämlich ohne Weiteres auch „am Makler vorbei“ verkaufen. Aber selbst wenn der Makler einen qualifizierten Alleinauftrag erhalten hat, kann er nicht verhindern, dass der Eigentümer an einen anderen Interessenten verkauft.

Er kann dann lediglich Schadenersatzansprüche gegen den Eigentümer geltend machen. Eine echte Reservierung findet damit über den Makler niemals statt.

Keine Reservierungsgebühr durch allgemeine Geschäftsbedingungen

Durch allgemeine Geschäftsbedingungen kann sich der Makler eine Reservierungsgebühr nach Meinung des BGH nicht versprechen lassen (BGH, Urteil v. 23.09.10, Az. III ZR 21/10).

Hohe Reservierungsgebühr erfordert Beurkundung

Es gilt: Soweit Sie mit dem Makler durch Individualvereinbarung eine Reservierungsgebühr vereinbart haben, ist diese nicht geschuldet, wenn sie 10% der vereinbarten Provision übersteigt (so auch schon BGH, Urteil v. 18.03.92, Az. IV ZR 41/91).

Durch eine Reservierungsgebühr in dieser Höhe würde nämlich ein erheblicher wirtschaftlicher Druck zum Abschluss des Kaufvertrags ausgeübt werden. Ein Vertrag aber, durch den Sie sich verpflichten, eine Immobilie zu erwerben, kann nur wirksam vor einem Notar abgeschlossen werden.

Da wegen einer solchen Reservierungsgebühr für Sie faktisch eine Verpflichtung entsteht, die Immobilie zu kaufen, verlangt der BGH zur Wirksamkeit der Reservierungsgebühr auch deren notarielle Beurkundung.

Aber auch bei einer Reservierungsgebühr unterhalb von 10% der vereinbarten Provision ist unter den Gerichten streitig, ob Sie diese durch Individualvertrag vereinbaren können.

3. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.