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Qualifizierter Mietspiegel: Seit der Mietrechtsreform 2001

Um Ihre Miete auf das Ortsniveau zu erhöhen, müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen.

Dabei bedient man sich zumeist der Hilfe eines Mietspiegels.

Die Frage ist, ob ein einfacher Mietspiegel hierfür ausreicht, und ob Sie gegebenenfalls die Mieterhöhung auch mit einem Mietspiegel aus der Nachbargemeinde begründen können.

In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt beide Fragen mit „Ja“ beantwortet – sehr zur Freude aller Vermieter.

Um die Entscheidung zu verstehen, muss man wissen, dass es 2 Arten von Mietspiegeln gibt: Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) gibt die ortsübliche Miete wieder, die entweder von der Gemeinde oder von den Mieter- und Vermieterverbänden ermittelt wurde.


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Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) wird erst seit der Mietrechtsreform 2001 erstellt. Mit ihm wird die ortsübliche Vergleichsmiete nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt und sodann von der Gemeinde oder den Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt.

Einfache Mietspiegel sind verbreiteter

Da der qualifizierte Mietspiegel viel genauer ist, hat er zur Begründung der Ortsmiete eine hohe Beweiskraft – auch und gerade vor Gericht. Wie es um die Beweiskraft von einfachen Mietspiegeln bestellt ist, war unter den Gerichten bislang umstritten.

Dabei ist die Frage von großer Bedeutung. Denn derzeit existieren in 505 deutschen Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern Mietspiegel, allerdings ist nur jeder 10. Mietspiegel qualifiziert. Das heißt: 90% aller Mietspiegel sind einfach.

In ihrem Urteil werteten die Karlsruher Richter jetzt den einfachen Mietspiegel auf. Danach ist jeder einfache Mietspiegel ein Indiz dafür, dass die darin ausgewiesene Miete das Ortsniveau zutreffend widerspiegelt.

Um einer Mieterhöhung zu entgehen, können Mieter also nicht mehr einfach behaupten, dass der Mietspiegel nicht stimmt. Nur wenn ein Mieter begründete Anhaltspunkte vortragen kann, dass den Erstellern des Mietspiegels die erforderliche Sachkunde fehlt, wird die Richtigkeit des Mietspiegels erschüttert und die Mieterhöhung kann kippen.

Dazu werden in der Praxis aber die wenigsten Mieter in der Lage sein.

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Auch in einem weiteren Punkt erleichtert das BGH-Urteil Mieterhöhungen deutlich: Da in vielen Orten kein Mietspiegel vorhanden ist, war eine Mieterhöhung häufig nur auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens begründbar.

Das Problem dabei ist: Ein solches Gutachten ist deutlich teurer als die Mietsteigerung, weshalb viele Vermieter in der Vergangenheit eine Mieterhöhung gar nicht erst versucht haben.

Hierzu bezieht der BGH nun ebenfalls Stellung: Jeder Vermieter kann seine Mieterhöhung auch auf einen Mietspiegel stützen, der für eine vergleichbare Nachbarstadt erstellt wurde.

Dabei gilt prinzipiell: Städte sind dann vergleichbar, wenn sie in ihrer Größe, ihrer Bevölkerungsstruktur und ihrer Infrastruktur (etwa Anbindung an Autobahn und Deutsche Bahn) ähnlich sind. Im Urteilsfall wurde eine solche Vergleichbarkeit für die Städte Backnang und Schorndorf in Baden-Württemberg festgestellt (BGH, Urteil v. 16.06.10, Az. VIII ZR 99/09).

22. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.