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Räum- und Streupflicht: Diese Regeln für den Winterdienst sollten Immobilien-Eigentümer kennen

Der Winter hat Deutschland fest im Griff. Die Temperaturen sind frostig, und selbst in den Niederungen liegt teilweise Schnee. Grund genug, das Thema Räum- und Streupflicht einmal näher zu beleuchten. Denn darüber sollten Immobilien-Eigentümer Bescheid wissen, um Haftungsrisiken zu vermeiden und Steuern zu sparen.

Für alle Immobilien-Eigentümer: Räumen und Streuen ist Pflicht

Schnee zu räumen und ggf. gegen Glatteis zu streuen, das gehört zu den Pflichten jedes Immobilien-Eigentümers. Das betrifft nicht nur das eigene Grundstück, sondern häufig auch die Straße oder den Gehweg davor.

Die Mehrzahl aller Städte und Gemeinden hat die Räum- und Streupflicht per Satzung auf die Grundstücksanlieger übertragen. Die Zeiten, in denen geräumt und gestreut sein muss, variieren von Kommune zu Kommune. Meist gilt werktags der Zeitraum zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends, an Sonn- und Feiertagen zwischen 8 Uhr morgens und 19 Uhr abends.

In aller Regel genügt ein schmaler Pfad, auf dem ein Fußgänger problemlos durchkommt (ca. 50 Zentimeter). Achtung: Längst nicht alle Kommunen erlauben Salz als Streumittel, denn es ist in größeren Mengen umweltschädlich. Die umweltverträglichen Alternativen heißen Sand oder Split.

Kein Bußgeld, keine Strafen – aber Haftungsrisiken sind enorm

Wer der Räum- und Streupflicht nicht nachkommt, dem droht zwar kein Bußgeld und keine Strafe, aber der Betreffende haftet, wenn etwa ein Fußgänger auf ungeräumtem Grund vor der eigenen Immobilie ausrutscht und sich verletzt. Je nachdem, wie schwer eine solche Verletzung ausfällt, sind auch die finanziellen Risiken enorm:

Nicht nur für Behandlungs- und Rehakosten müssen Eigentümer im ungünstigsten Fall aufkommen, sondern auch für Verdienstausfälle des Unfallopfers und bei Berufsunfähigkeit sogar für eine lebenslange Rente.


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Einer solchen Haftung kann man nur entgehen, indem man nachweislich in den vorgeschriebenen Zeiten geräumt und gestreut hat. Auch mindert sich die Haftung, wenn der oder die Geschädigte sich etwa unvorsichtig verhalten hat oder in ungeeignetem Schuhwerk unterwegs war.

Eigenheim-Besitzer: Winterdienst ist steuerlich absetzbar

Falls man selbst nicht gern Schneeschippt bzw. Salz, Split oder Sand streut, kann man jemanden damit beauftragen. Die Kosten sind zumindest teilweise als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich absetzbar. Dafür muss aber eine Rechnung vorgewiesen werden können und diese via Überweisung oder Lastschrift also nicht in bar beglichen werden. Um 20 % der Arbeitskosten, maximal aber um 4.000 € mindert sich dadurch die Steuerlast.

Aber wohlgemerkt: Zu dieser Summe zählen alle haushaltsnahen Dienstleistungen zusammen, also beispielsweise auch die Gartenarbeit oder der Hausputz. Absetzbar sind zudem nur die reinen Arbeitskosten, nicht aber das aufgewendete Material (z. B. Streusalz oder Split). Dafür gilt die Dienstleistung auch dann als haushaltsnah, wenn sie vor (und nicht auf) dem Grundstück erbracht wird.

Vermieter: Winterdienst auf Mieter übertragen, umlegen oder absetzen

Auch Vermieter werden nicht immer selbst zur Schneeschippe und zum Streueimer greifen wollen. Das brauchen sie auch nicht. Sie können die Räum- und Streupflicht auf die Mieter übertragen – und damit auch die Haftungsrisiken. Wirksam ist eine solche Übertragung aber nur, wenn dies im Mietvertrag von Anfang an vereinbart war.

Zudem müssen Vermieter kontrollieren, ob die Mieter der Räum- und Streupflicht auch wirklich nachkommen. Es ist also für Vermieter nicht leicht, sich einer möglichen Haftung bei Glätteunfällen komplett zu entziehen.

Noch nicht abschließend geklärt hat die Rechtsprechung, wer Schneeschippe und Streugut stellen muss. Hier gilt: „Vorsicht ist besser als Nachsicht!“ Damit der Mieter sich der Pflicht nicht mit der Ausrede entzieht, er habe gar nicht das nötige Material für einen ordnungsgemäßen Winterdienst gehabt, sollten Vermieter vorsichtshalber alles Nötige zur Verfügung stellen.

Eine sinnvolle Alternative ist die Beauftragung eines Dienstleisters. In größeren Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist das sogar Standard. Vermieter müssen wissen: Die Kosten dafür sind in der Regel auf die Mieter umlegbar.

Vermieter können den Rechnungsbetrag dann als Werbungskosten (Anlage V) von der Steuer absetzen und die Zahlungen des Mieters als Einnahme verbuchen. Nutzen Vermieter die WEG-Wohnung selbst, dann können sie die Kosten wiederum als haushaltsnahe Dienstleistung absetzen.

Haftpflicht-Versicherung zahlt im Ernstfall

Die wichtigste Regel im Zusammenhang mit dem Winterdienst betrifft aber gar nicht das Schneeschippen und Streuen selbst. Sondern sie lautet: Schließen Sie unbedingt eine Haftpflichtversicherung ab!

Bei der selbstgenutzten Immobilie zahlt im Falle eines Falles die Privathaftpflicht. Bei einer vermieteten Immobilie ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht die richtige Police für diesen Fall. Und falls man Mitglied einer Wohnungseigentümer-Gemeinschaft ist, dann sollte man beim Verwalter nachfragen: In der Regel hat er für die gesamte Wohnanlage bereits eine günstige Gemeinschafts-Police abgeschlossen, mit der man umfassend gegen Haftungsrisiken abgesichert ist.

Und nicht vergessen: Eine Haftpflicht-Versicherung zahlt nicht nur im Schadensfall, sondern sie hilft auch, unberechtigte Haftungsansprüche abzuwehren. Sie ersetzt damit quasi in Sachen Haftung eine Rechtschutzversicherung. Und das lohnt sich allemal!

Kommen Sie gut durch den Winter!

3. Februar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Yannick Esters
Von: Yannick Esters. Über den Autor

Yannick Esters schreibt für den GeVestor-Newsletter "Immobilien-Telegramm" und ist Fachmann für die Immobilien-Branche.