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Räumungsklage: Adresse des zuständigen Gerichts ist entscheidend

Bei einer Räumungsklage gibt es einiges zu beachten: Bevor man beginnt, die Klage zu formulieren, sollte geprüft werden, welches Gericht für die Klage zuständig ist. Denn wenn man an das falsche Gericht adressiert, können schnell mehrere Wochen vergehen, bis die Klage an das zuständige Gericht weitergeleitet wird.

Das kann dann den Ausfall von 1–2 Monatsmieten bedeuten. Außerdem ist die Zuständigkeit des Gerichts entscheidend, wenn man wissen will, ob man einen Rechtsanwalt beauftragen muss (dazu mehr am Ende des Artikels).

1. Bei Wohnungsmiete: Amtsgericht

Will man Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis geltend machen, sind immer die Amtsgerichte zuständig (§ 23 Ziff. 2b Gerichtsverfassungsgesetz – GVG).

2. Bei Gewerbemiete: Streitwert entscheidet

Liegt der Klage ein Gewerberaummietvertrag zugrunde, hängt es von der Höhe des Streitwerts ab, ob man sich an das Amts- oder an das Landgericht wenden muss. Es gilt:

  • Bis 5.000,00 € gilt die Zuständigkeit des Amtsgerichts
  • Ab 5.000,01 € gilt die Zuständigkeit des Landgerichts

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Der Streitwert entspricht bei Zahlungsklagen dem Geldbetrag, den Vermieter von ihren Mietern fordern. Verlangt man beispielsweise von seinem Gewerbemieter eine Betriebskostennachzahlung in Höhe von 1.250 €, richtet man die Klage an das Amtsgericht.

Bei einer Räumungsklage beträgt der Streitwert das 12-Fache der Nettokaltmiete. Übersteigt dieser den Betrag von 5.000 €, verklagen Vermieter ihren Gewerbemieter vor dem Landgericht auf Räumung, bei Wohnraummiete bleibt dagegen das Amtsgericht zuständig.

Wenn man vom Gewerbemieter in einer Klage sowohl Räumung als auch Zahlung verlangen, bestimmt sich die Zuständigkeit des Gerichts nach der Summe beider Streitwerte.

3. Beim Mischmietverhältnis: Vertragsschwerpunkt entscheidet

Haben Vermieter in einem einheitlichen Vertrag einen Teil der Räume zur gewerblichen Nutzung, einen anderen Teil als Wohnung vermietet, entscheidet der Schwerpunkt des Vertrags über das zuständige Gericht. Dieser richtet sich vor allem nach der Anzahl und den Flächen der Räume. Aber auch die Bezeichnung des Vertrags als Wohnungs- oder Gewerbemietvertrag kann bedeutsam sein (BGH, Urteil v. 09.07.14, Az. VIII ZR 376/13).

4. Örtliche Zuständigkeit: gemäß ZPO

An welches der Amts- bzw. Landgerichte man sich wenden muss, welches Gericht also örtlich für die Klage zuständig ist, richtet sich in Mietstreitigkeiten nach § 29a ZPO. Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden.

Mit oder ohne Anwalt klagen – was ist möglich und sinnvoll?

Die Antwort hängt zunächst davon ab, welches Gericht für die Klage zuständig ist:

  • Landgericht oder höhere Gerichte:

    Rechtsanwalt ist zwingend vorgeschrieben (§ 78 Abs. 1 ZPO)

  • Amtsgericht: Man darf den Prozess ohne Anwalt selbst führen.Häufigster Grund, auf einen Rechtsanwalt zu verzichten, ist die Höhe der Kosten. Denn auch wenn man den Prozess gewinnt: Ist beim Mieter „nichts zu holen“, bleibt man auf den Kosten sitzen.

Trügerische Hoffnung: „Geht meine Klage beim Amtsgericht schief, kann ein Anwalt in der Berufungsinstanz ja noch alles richten“ denkt mancher Vermieter. Doch beim Berufungsgericht wird der Prozess nicht von Anfang an wiederholt.

Das Gericht der zweiten Instanz ist vielmehr an die Tatsachenfeststellungen und etliche Entscheidungen des Amtsgerichts gebunden, sofern kein Verfahrensfehler vorliegt. Neue Tatsachen darf das Berufungsgericht nicht berücksichtigen, wenn sie bereits in erster Instanz hätten mitgeteilt werden können.

Besser: Noch im laufenden Verfahren beim Amtsgericht können Vermieter einen Rechtsanwalt hinzuziehen, wenn es kompliziert wird – etwa weil der Mieter plötzlich einwendet, zur Mietkürzung berechtigt zu sein. Ein weiterer Gesichtspunkt: Verliert man den Prozess, weil der Anwalt falsch beraten oder eine Frist versäumt hat, haftet er dem Vermieter gegenüber auf Schadenersatz.

25. November 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.