Räumungsklage: Das müssen Sie als Vermieter beachten

Haben Sie sich entschlossen, eine Räumungsklage einzureichen, müssen Sie sich zunächst überlegen, an wen genau sie sich richtet.

Diese Frage ist sehr wichtig, da hier oft teure Fehler gemacht werden.

Denn mit einem Urteil können Sie nur denjenigen zur Räumung zwingen, gegen den es ergangen ist.

Klar ist: Ihre Räumungsklage müssen Sie gegen alle Mieter richten, die im Mietvertrag stehen. Doch damit nicht genug, auch später eingezogene Personen müssen Sie verklagen.

Sie haben einen Mietvertrag mit Herrn M. Nachdem Herr M. seine Miete nicht mehr gezahlt hat, kündigen Sie fristlos. Vor Gericht gewinnen Sie und Herr M. wird zur Räumung der Wohnung verurteilt. Als der von Ihnen beauftragte Gerichtsvollzieher in der Wohnung eintrifft, findet er dort die Lebensgefährtin von M. vor. Der Gerichtsvollzieher weigert sich daraufhin, die Wohnung zu räumen.

„Wieso? Ich habe doch keinen Mietvertrag mit der Lebensgefährtin von Herrn M.“ werden Sie sagen. Die Gerichte sehen das aber anders und billigen den nichtehelichen Lebensgefährten – wie auch den „gewöhnlichen“ Untermietern – ein eigenständiges Besitzrecht an der Wohnung zu.

Das bedeutet für Sie, dass Sie sich vor einer Räumungsklage unbedingt vor Ort vergewissern müssen, wer in der Wohnung dauerhaft lebt und wie die betreffenden Personen mit Vor- und Zunamen heißen.

Tipp: Alle Bewohner verklagen

Sie gehen auf Nummer sicher, wenn Sie alle erwachsenen Mitbewohner namentlich auf Herausgabe der Wohnung verklagen.

Zustellung der Klage erst nach Zahlung der Gerichtskosten

Das Gericht wird die Klage Ihrem Mieter, beziehungsweise den Beklagten erst dann zustellen, wenn Sie den Kostenvorschuss eingezahlt haben. Er beträgt eine 3-fache Gerichtsgebühr.

Der Streitwert beläuft sich auf 4.500 €. Als Vorschuss müssen Sie gemäß der Gebührentabelle unten 339 € einzahlen (3 x 113 €).

Tipp: Verrechnungsscheck beifügen

Sie beschleunigen die Bearbeitung der Klage, indem Sie der Klage gleich einen Verrechnungsscheck in Höhe der Gerichtsgebühren beifügen. Denn andernfalls fordert das Gericht den Vorschuss an, was leicht zu einer Verzögerung von einigen Wochen führt.

Wenn der Mieter die Mietschulden später doch noch zahlt

Auch diese Konstellation ist in der Praxis häufig anzutreffen: Merkt der Mieter, dass es ernst wird, gleicht er seine Mietschulden doch noch aus.

Sie haben wegen Mietrückstandes von 2 Monatsmieten fristlos gekündigt. Am 01.12.2009 erheben Sie Räumungsklage, die das Gericht dem Mieter am 15.01.2010 zustellt. Der Mieter gleicht daraufhin am 20.01.2010 den gesamten Mietrückstand aus.

Durch diesen Schuldenausgleich kann Ihre Kündigung unwirksam werden. Aber nur unter 2 Voraussetzungen:

• Der Mieter zahlt, wie im Beispiel, innerhalb von 2 Monaten, nachdem ihm die Klage zugestellt wurde.

Beachten Sie: Gleiches gilt, wenn sich in dieser Zeit eine öffentliche Stelle, im Regelfall das Sozialamt, zum Ausgleich der Rückstände verpflichtet.

• Es darf in den letzten 2 Jahren nicht schon einmal eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorausgegangen sein.

Sind beide Voraussetzungen erfüllt, ist die Kündigung kraft Gesetzes (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) unwirksam geworden und die Räumungsklage hat keinen Sinn mehr.

Wichtig: Nehmen Sie in dieser Situation keinesfalls die Klage zurück, sonst laufen Sie Gefahr, dass das Gericht Ihnen die Prozesskosten auferlegt.

Vielmehr sollten Sie dem Gericht mitteilen, wann die Zahlung erfolgte, und dass Sie wegen dieser Zahlung den Rechtsstreit nun für erledigt erklären. In diesem Fall wird das Gericht alle Kosten Ihrem Mieter auferlegen.