Räumungsklage: Gegen wen die Klage zu richten ist

Eigentlich gilt, dass Sie Ihre Klage gegen den Vertragspartner richten müssen. Aber Achtung: Bei der Räumungsklage stimmt das nicht ganz.

Hat Ihr Mieter während seiner Mietzeit weitere Personen in die Mieträume aufgenommen, beispielsweise einen Lebensgefährten oder Untermieter, können Sie eine Räumung gegen diese Personen nur durchsetzen, wenn auch sie zur Räumung verurteilt wurden. Es spielt keine Rolle, dass Sie mit diesen Personen keinen Mietvertrag abgeschlossen haben.

Sie sind auf der sicheren Seite, wenn Sie alle erwachsenen Mitbewohner Ihres Mieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung verklagen.

Beispiel einer unvollständigen Räumungsklage

Sie haben Ihre Wohnung an Herrn O. vermietet. Nachdem die Miete ausbleibt, kündigen Sie den Mietvertrag mit Herrn O. und verklagen ihn auf Räumung der Wohnung. Herr O. wird zur Räumung verurteilt. Als der Gerichtsvollzieher in der Wohnung eintrifft, findet er dort den Lebenspartner Herrn K. vor. Dieser ist nicht bereit, die Wohnung freiwillig zu verlassen. Die Räumung kann daher nicht weitergeführt werden. Sie benötigen auch einen Räumungstitel gegen Herrn K.

Informieren Sie sich, gegen wen Sie klagen müssen

Fordern Sie Ihren Mieter vor oder spätestens bei Erhebung der Räumungsklage auf, Ihnen  mitzuteilen, welchen weiteren Personen er die Mietsache überlassen hat. Erfragen Sie beim Einwohnermeldeamt, welche Personen in der Wohnung gemeldet sind.

Informieren Sie sich an Haustürklingel und Briefkastenschild, fragen Sie gegebenenfalls Nachbarn. So erfahren Sie, wer als weiterer Beklagter Ihres Räumungsprozesses zu berücksichtigen ist. Ist  dann immer noch unklar, ob der Mieter die Wohnung mit einem nichtehelichen Lebensgefährten bewohnt, können Sie auch eine Auskunft beim Einwohnermeldeamt einholen.

Gegen Kinder kein Räumungstitel notwendig

Wohnen minderjährige Kinder im Haushalt des Mieters, brauchen Sie diese nicht auf Räumung zu verklagen. Minderjährige Kinder haben kein von ihren Eltern unabhängiges Besitzrecht an der gemieteten Wohnung. Sie werden vom Gerichtsvollzieher gemeinsam mit ihren Eltern aus der Wohnung gesetzt.

Dies gilt in gleicher Weise für Kinder, die im Lauf des Mietverhältnisses volljährig geworden sind, aber noch bei den Eltern wohnen. Das Amtsgericht Wiesbaden hat selbst bei einem Kind, das bereits beim Einzug mit den Eltern volljährig war und nun in einem abgetrennten Teil der elterlichen Wohnung lebte, den Gerichtsvollzieher angewiesen, aufgrund eines Räumungstitels gegen die Eltern auch den Sohn aus der Mietwohnung zu setzen (Beschluss v. 27.07.15, Az. 65 M 5414/15).

Um Verzögerungen zu vermeiden, nehmen Sie im Zweifel jedoch volljährige Kinder separat in Ihre Räumungsklage mit auf – so sind Sie auf der sicheren Seite.

Nutzen Sie die einstweilige Verfügung

Ist Ihr Mieter zur Räumung verurteilt, findet der Gerichtsvollzieher aber weitere Personen in der  Wohnung vor, von denen Sie keine Kenntnis hatten, beantragen Sie nun gegen diese Personen eine einstweilige Räumungsverfügung (§ 940a Abs. 2 ZPO). So erhalten Sie schnell einen vollstreckbaren Titel, mit dem der Gerichtsvollzieher dann die Wohnung räumen kann.

Übrigens: Einen bereits ausgezogenen Mitmieter müssen Sie zwar beim Ausspruch Ihrer Kündigung berücksichtigen – sonst wäre Ihre Kündigung unwirksam. Bei einer sich anschließenden Räumungsklage brauchen Sie ihn aber nicht zwingend auf Räumung zu verklagen.

Stellen Sie jedoch sicher, dass der Mitmieter die Wohnung tatsächlich verlassen hat und nicht plötzlich zurückkehrt. Bleiben hier Zweifel, verklagen Sie unbedingt sämtliche Mieter auf Räumung, auch diejenigen, die bereits aus der Wohnung ausgezogen sind.