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Räumungsverfahren: Der harte Weg durch die Instanzen

Viele Vermieter kennen das Problem: Man hat dem Mieter gekündigt, doch dieser denkt nicht einmal daran auszuziehen. Doch gibt es auch hier bestimmte Regeln, an die sich Vermieter halten müssen.

Demnach dürfen Vermieter den Mieter nicht einfach „an die Luft setzen“. Zieht er nach einer Kündigung nicht aus, benötigt der Vermieter zunächst einen so genannten Räumungstitel – auch, wenn er zuvor selbst gekündigt hat. Das heißt, man verklagt den Wohnraum-Mieter auf Räumung vor dem zuständigen Amtsgericht.

Beispiel: So läuft ein Räumungsverfahren ab:

Nachdem der Vermieter, Herr Vogel, den Mietvertrag gekündigt hat und der Mieter, Herr Müller, trotzdem nicht auszieht, reicht Herr Vogel eine Klage auf Räumung seiner Immobilie beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, ein.

Das Gericht setzt Herrn Müller dann in der Regel zwei Fristen: Innerhalb von zwei Wochen muss er anzeigen, dass er sich gegen die Klage verteidigen will. Innerhalb von zwei weiteren Wochen hat er inhaltlich Stellung zu nehmen.


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Daraufhin wird das Gericht einen Termin anberaumen, in dem versucht wird, eine gütliche Einigung herbeizuführen. Gelingt dies nicht, folgt direkt im Anschluss die streitige mündliche Verhandlung, in der es auch bereits ein Urteil geben kann.

Häufig werden jedoch zunächst noch Schriftsätze oder Beweisaufnahmen erforderlich sein, so dass es zu weiteren Terminen kommt.

Am Ende erhält Herr Vogel, wenn er vor Gericht gewinnt, ein Räumungsurteil. Ein solches Urteil nennt man auch Räumungstitel.

Räumungsurteil: Das steckt dahinter

Wie aus jedem Urteil, können Vermieter auch aus diesem Räumungsurteil vollstrecken: Man beauftragt über das Amtsgericht einen Gerichtsvollzieher, der die Räumung durchführt.

In einem solchen Urteil ist es besonders wichtig, dass die zu räumende Wohnung stets unmissverständlich bezeichnet wird, zusammen mit zugehörigen Nebenräumen, wie Kellern, Parkplätzen, und Garagen. Andernfalls weiß der Gerichtsvollzieher womöglich nicht, welche Wohnung er räumen soll, oder er nimmt nur Teilräumungen vor.

Weiterhin ist die so genannte Vollstreckungsklausel erforderlich. Diese Klausel erteilt das zuständige Gericht dem Vermieter im Falle eines Urteils. Sie wird unter das Urteil geschrieben und kann folgendermaßen lauten:

„Die vorstehende vollstreckbare Ausfertigung des Urteils wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.“

Wichtige Voraussetzungen einer Räumungsvollstreckung

Wichtige weitere Voraussetzung einer Räumungsvollstreckung ist die Zustellung des Räumungstitels an den Mieter vor Beginn der Räumung. Es reicht aus, wenn der Gerichtsvollzieher die Zustellung unmittelbar vor der Räumung vornimmt.

Also: Nur die Kündigung reicht oft nicht. Viele Mieter bleiben einfach in der Immobilie und ziehen nicht aus. In diesem Fall benötigen Vermieter die Hilfe des Gerichts.

9. Mai 2016

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