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Ratten in der Mietwohnung: Mieter darf mindern und kündigen

Ratten in der Mietwohnung rechtfertigen eine Mietminderung in Höhe von 80 Prozent. Dies entschied das Amtsgericht Dülmen in einem Urteil.

Ein Mieter hatte seinem Vermieter angezeigt, dass seine Mietwohnung und der Garten des Mietshauses von Ratten heimgesucht wurden. Der Vermieter beauftragte unverzüglich eine Fachfirma für Schädlingsbekämpfung.

Der Mieter machte jedoch sein Recht auf Mietminderung geltend, stellte die Mietzahlungen komplett ein und kündigte zudem fristlos.

Der Vermieter erkannte die Minderung jedoch nicht an und klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete. Er war der Ansicht, dass die Rattenplage durch das Verhalten des Mieters entstanden sei.


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Das angerufene Amtsgericht Dülmen entschied teilweise zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter durfte die Miete nur für einen Monat um 80 Prozent mindern. Denn in diesem Zeitraum war die Wohnung tatsächlich nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet.

Dabei war der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht etwa durch die Ratten sondern durch die Maßnahmen der Schädlingsbekämpfung beeinträchtigt worden.

Das Vorhandensein der Ratten hatte der Mieter bei Gericht nicht nachgewiesen. Aber die Maßnahmen der Schädlingsbekämpfung waren erheblich, denn es wurden Köder in der Wohnung ausgelegt und Spurenstaub auf dem Boden aufgebracht.

Küche, Wohnzimmer und Arbeitszimmer mussten zudem verschlossen werden. Eine Nutzung dieser Räume war somit gar nicht möglich.

Ist eine Mietwohnung von Ratten befallen und werden Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung ergriffen, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt.

Der Mieter kann daher seine Miete um 80 Prozent mindern. Ein Minderungsrecht bestand aber dann spätestens ab Januar 2012 nicht mehr.

Da keine Ratten mehr nachweisbar waren, waren weitere Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen überflüssig (AG Dülmen, Urteil v. 15.11.12, Az. 3 C 128/12).

29. April 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.