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Rechte und Pflichten des Mieters – das sind Forderungsansprüche des Vermieters

In einem Mietverhältnis haben Mieter verschiedene Rechte und Pflichten. Dazu gehört beispielsweise auch die Hausreinigung. Denn: Häufig sind die Mieter für die Hausreinigung selbst verantwortlich. Doch was ist, wenn ein Mieter ausfällt und dennoch nicht alle Mieter zustimmen, ein Fremdunternehmen mit den Arbeiten zu beauftragen? Bleiben Vermieter dann auf einem Teil der Kosten sitzen?

„Kehrwoche“ und „Treppendienst“ – eine ungenügende Hausreinigung des Mieters müssen Vermieter nicht hinnehmen

Ein typischer Fall aus der Praxis: In einem Mietgebäude waren alle 8 Mieter zur Hausreinigung verpflichtet, ein Mieter konnte diese Aufgabe aus Altersgründen jedoch nicht mehr wahrnehmen.

Von den übrigen Mietern sprachen sich 6 davon aus, die Arbeiten von einem Reinigungsunternehmen ausführen zu lassen und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter zu verteilen. Nachdem der Vermieter genauso verfahren hat, verweigerte ein Mieter die Zahlung mit der Begründung, er sei nur zur Reinigung verpflichtet, nicht aber zur Zahlung derselben.

Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter jedoch alles richtig gemacht. So hat etwa das Amtsgericht Köpenick entschieden, dass in einem solchen Fall der Mieter zur (anteiligen) Zahlung der Reinigungskosten verpflichtet ist. Begründung: „Dem Vermieter ist nicht zuzumuten, die Hausreinigung bei jedem Mieter unterschiedlich zu handhaben“ (Urteil v. 26.10.09, Az. 5 C 11/09).

Und das Amtsgericht Bremen hat klargestellt, dass dem Mieter nicht zuvor eine Frist gesetzt werden muss, ehe auf seine Kosten eine Fremdfirma beauftragt werden darf, weil er seiner turnusmäßig geschuldeten Treppenhausreinigung nicht nachkommt (AG Bremen, Urteil v. 15.11.12, Az. 9 C 346/12).

Winterdienst und Gartenpflege müssen auch zuverlässig sein

Somit ist klar: Ist die Erfüllung einer Aufgabe durch die Gemeinschaft aller Mieter endgültig nicht mehr gewährleistet und eine einvernehmliche Lösung nicht möglich, können Vermieter eine Lösung herbeiführen bzw. bestimmen. Und das gilt ebenso für den Winterdienst (Schnee- und Eisbeseitigung) und für die Gartenpflege.

Folgende 3 Voraussetzungen müssen jedoch stets gegeben sein:

  1. Die Arbeiten, um die es geht, sind nach den Mietverträgen von allen Mietern gemeinschaftlich zu gleichen Teilen auszuführen.

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  3. Es ist sicher, dass mindestens ein Mieter seiner Verpflichtung zur sachgerechten Erledigung dieser Arbeiten dauerhaft nicht nachkommt.
  4. Die Mehrheit der übrigen Mieter ist damit einverstanden, dass die betreffenden Arbeiten fremdvergeben werden.

Bitte beachten: Ist nur eine Minderheit der Mieter mit der Fremdvergabe der Arbeiten einverstanden, muss die Mietergemeinschaft für eine sichere und dauerhafte Lösung sorgen. Anderenfalls dürfen Vermieter auch in diesem Fall die Arbeiten auf Kosten aller Mieter durch eine Fremdfirma durchführen lassen.

So setzen Vermieter eine schon verjährte Forderung gegen den Mieter durch

Erhalten Vermieter ihre Wohnung vom Mieter in schlechtem Zustand zurück, bleiben  Vermietern nur 6 Monate Zeit, um insofern Schadenersatz vor Gericht einzuklagen. Diese Frist ist kurz und wird häufig auch noch falsch berechnet – doch auch dann bleibt Vermietern noch ein „Hintertürchen“ offen.

Betroffen von der kurzen Verjährungsfrist sind alle Ansprüche wegen nicht oder nur unzureichend durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie wegen Beschädigung oder Verschlechterung der Mieträume (§ 548 BGB).

Der häufigste Fehler in der Vermietungspraxis: Die 6-monatige Verjährungsfrist wird vom Tag des Mietablaufs berechnet, obwohl sie mit dem Tag zu laufen beginnt, an dem Vermieter die Mieträume zurückerhalten – auch wenn dieser vor dem Mietende liegt.

Der zweithäufigste Fehler: Der Mieter wurde nicht nachweislich informiert, welche ganz konkreten Mängel er auf welche Weise und innerhalb welcher konkreten Frist zu beseitigen hat.

Doch auch wenn die 6-Monats-Frist schon abgelaufen ist, kann Vermietern noch ein „Hintertürchen“ offen stehen. Dann nämlich, wenn der Vermieter eine Kaution vom Mieter erhalten hat. In diesem Fall können Vermieter ihren Anspruch mit dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen (§§ 388, 215 BGB).

Voraussetzung: Innerhalb der Verjährungsfrist muss der Mieter in der Lage gewesen sein, die Forderung zu erfüllen. Konkret: Dem Mieter muss eine Rechnung vorgelegen haben, die er hätte bezahlen können. Andersherum: Haben Vermieter ihre Forderungen erstmals nach Verjährungsbeginn beziffert, können die Ansprüche auch durch Aufrechnung nicht mehr geltend gemacht werden.

TIPP: Aufrechnung erklären

Legen Sie Ihrem Mieter binnen 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung alle Rechnungen vor und erklären Sie insoweit nachweislich die Aufrechnung gegenüber seinem Anspruch auf Rückforderung der Mietkaution.

Bauliche Veränderungen an und in der Mietwohnung: Was darf der Mieter – und was nicht?

Jeder Mieter möchte die Mietwohnung nach seiner Vorstellung einrichten. Und jeder Vermieter möchte, dass seine Mietwohnung keinen Schaden nimmt. In diesem Spannungsfeld stellt sich so in fast jedem Mietverhältnis die Frage: Was darf der Mieter?

Zunächst ist klarzustellen, was der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters nicht darf. Er darf keine baulichen Veränderungen vornehmen, wodurch die Mietwohnung gefährdet oder in ihrem Grundriss verändert wird. Auch darf er die Wohnung nicht in einer Weise verändern, die nur sehr schwer rückgängig zu machen ist.

Beispielsweise darf ein Mieter nicht anstelle der mitvermieteten Tapeten die Wände mit Rauputz versehen (AG Kerpen, Urteil v. 28.06.89, Az. 3 C 199/89). Auch darf ein Mieter ohne die Zustimmung nicht Dusche, Handwaschbecken und Toilettenschüssel austauschen, wenn diese Einrichtungen mitvermietet wurden (AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 16.11.99, Az. 2 C 394/98).

Prinzipiell darf ein Mieter keine Änderungen in Gemeinschaftsräumen vornehmen, etwa im Treppenhaus. Und schließlich ist es Mietern auch untersagt, Modernisierungsmaßnahmen in Eigenregie vorzunehmen, egal wie sinnvoll sie auch sein mögen. Der BGH hat klargestellt: „Über Art, Umfang und Zeitpunkt einer Modernisierung entscheidet allein der Vermieter“ (Urteil v. 14.09.11, Az. VIII ZR 10/11).

In manchen Fällen darf der Mieter aber die Zustimmung zu Baumaßnahmen verlangen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn er die Mietwohnung oder deren Zugang barrierefrei machen möchte (§ 554a BGB).

Ist keiner der vorgenannten Fälle gegeben, darf der Mieter grundsätzlich Veränderungen in der Mietwohnung vornehmen. Welche Veränderungen (nicht) zulässig sind, ist aber immer eine Frage des Einzelfalls.

18. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.