MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Leerstehende Vermietungsimmobilien und Werbungskostenabzug

Im Folgenden finden Sie eine Rechtsprechungsübersicht, die das Thema der steuerlichen Problematik der leer stehenden Vermietungsimmobilien behandelt.

Hierbei geht es vor Allem um den Werbungskostenabzug.

Die angegebenen Urteile aus den verschiedenen Bundesländern liefern Ihnen einerseits eine Argumentationshilfe gegenüber dem Finanzamt und zeigen Ihnen andererseits auf, bei welchen Sachverhalten ein Rechtsstreit nicht Erfolg versprechend ist.

Baden-Württemberg

Aufwendungen für Renovierungs- und Umbaumaßnahmen einer nach dem Auszug des Mieters leer stehenden Wohnung in einem ansonsten zu eigenen Wohnzwecken genutzten Zweifamilienhaus können als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur abgezogen werden

Aber nur wenn der endgültig gefasste Entschluss zur Einkünfteerzielung anhand objektiver Umstände, für die der Steuerpflichtige die Beweislast trägt, nachgewiesen werden kann.

Bestehende Ungewissheiten über das Vorliegen der Vermietungsabsicht gehen zu dessen Lasten (FG Baden- Württemberg, Urteil v. 22.06.01, Az. 12 K 308/00).

Bayern

Hat der Steuerpflichtige von vornherein geplant, die ihm gehörende Wohnung nach einer Renovierung zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, können die entstandenen Aufwendungen nicht als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Es fehlt insoweit an der Absicht, durch eine längerfristige Vermietung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (FG Nürnberg, Urteil v. 01.12.00, Az. III 184/99).

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können nur dann als vorab entstandene Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt.

Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht anhand objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt der Werbungskostenabzug.

Die Schaltung von zwei Vermietungsanzeigen in einem Ver anlagungszeitraum allein ist im Fall eines langjährigen Leerstands einer Wohnung nicht ausreichend, eine Vermietungsabsicht überzeugend darzulegen (FG München, Urteil v. 22.10.08, Az. 1 K 77/07).

Eine einkommensteuerlich relevante Vermietung setzt die Absicht voraus, auf Dauer nachhaltig Überschüsse zu erzielen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Zum Nachweis der Absicht, eine Wohnung zu vermieten, genügt es nicht, darauf hinzuweisen, dass die Wohnung milieugeschädigt und deshalb schwer vermietbar sei oder eine Selbstnutzung nicht in Betracht komme.

Als Nachweise kann u. a. die Vorlage entsprechender Zeitungsannoncen, Insertionsrechnungen oder eines Maklerauftrags zur Vermietung der Wohnung in Betracht kommen (FG München, Urteil v. 12.12.05, Az. 1 K 4734/02).

Berlin-Brandenburg

Wird ein Wohn- und Geschäftsgrundstück, welches 5 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit umfasst, mit der Absicht einer vollständigen Vermietung erworben und die Nutzung der 3 – unwissentlich – ohne Baugenehmigung errichteten Wohnungen durch die Bauaufsichtsbehörde untersagt, sind die in Zusammenhang mit dem ansonsten vermieteten Objekt geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse nicht prozentual entsprechend der Flächenanteile der leer stehenden 3 Wohnungen zu kürzen.

Der objektive Zusammenhang der auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Aufwendungen mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung besteht fort, soweit kein anderer Veranlassungszusammenhang zu ersehen ist (FG Berlin- Brandenburg, Urteil v. 16.04.08, Az. 14 K 2286/05 B).

Hamburg

Die Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung kann zu bejahen sein, auch wenn das Objekt nach Ablauf der Spekulationsfrist veräußert wird und während der „Vermietungsphase“ längere Zeit leer stand (FG Hamburg, Urteil v. 15.02.00, Az. VI 130/99).

Das Bestehen einer Vermietungsabsicht kann nur anhand erkennbarer äußerer Merkmale festgestellt werden. Dem Kläger obliegt insoweit die Darlegungs- und Beweislast.

Es ist bei einer seit Jahren leer stehenden Wohnung nicht ausreichend, um eine Vermietungsabsicht darzulegen, wenn 1- bis 2-mal im Jahr Zettel an Bäumen etc. aufgehängt werden.

Erforderlich ist es, die Vermietungsbemühungen zu steigern bzw. umzustellen, wenn ersichtlich ist, dass die bisher getroffenen Maßnahmen zu keinem Erfolg führen (FG Hamburg, Urteil v. 24.08.07, Az. 2 K 8/06).

Hessen

Vorab entstandene Werbungskosten liegen trotz fehlender Einnahmen vor, wenn sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Steuerpflichtige den Entschluss gefasst hatte, solche Einkünfte zu erzielen und dieser Entschluss später nicht wieder weggefallen ist.

Eine später durchgeführte Vermietung an Angehörige ist nur dann ein Indiz für eine bestehende Vermietungsabsicht, wenn das Mietverhältnis steuerlich berücksichtigungsfähig ist und nicht nur wesentlich von der persönlichen Lebenssituation des Angehörigen beziehungsweise von der persönlichen Rücksichtnahme des Steuerpflichtigen geprägt ist (Hessisches FG, Urteil v. 15.02.06, Az. 5 K 4231/02).

Soweit sich ein Steuerpflichtiger um die Vorlage von Kostenvoranschlägen durch Architekten und Handwerker bemüht sowie Baupläne für die Sanierung erstellen lässt und dadurch ein hohes Maß an Einsatz, Zeit und Kosten erbringt, ist dies ein Indiz für das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht (Hessisches FG, Urteil v. 13.11.06, Az. 5 K 278/03).

Niedersachsen

Besteht hinsichtlich einer Wohnung die Absicht der Dauervermietung, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass beabsichtigt ist, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

Aufwendungen für eine bereits bei Erwerb leer stehende Wohnung sind als Werbungskosten abziehbar, solange der Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben wird.

An der Aufgabe fehlt es, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht.

Für die Absicht der Vermietung trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.

Die Auffassung des BFH zur Eigennutzung bei teilweise auch selbst genutzten Ferienwohnungen ist auch auf andere Formen kurzfristiger Vermietung an wechselnde Gäste, die mit Leerstandszeiten verbunden ist, entsprechend anzuwenden (Niedersächsisches FG, Urteil v. 19.07.07, Az. 10 K 583/03).

Rheinland-Pfalz

Aufwendungen für eine zuvor vermietete, danach aber leer stehende Wohnung sind nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn der Entschluss zur Einkünfteerzielung weiterhin endgültig beibehalten wird.

Das Bestehen einer Vermietungsabsicht ist allein anhand erkennbarer äußerer Merkmale festzustellen (FG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 03.05.04, Az. 5 K 2253/01).

Saarland

Trotz eines ca. 10-jährigen Leerstands kann von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen sein, wenn sich die Vermietungsabsicht aufgrund anderer Indizien erkennen lässt (hier: begonnene, aber wegen Finanzierungsschwierigkeiten nicht fortgeführte Renovierungsmaßnahmen).

Es ist unschädlich, dass die Wohnung schließlich nicht vermietet, sondern gewerblich als Lager der Buchhandlung des Steuerpflichtigen genutzt wird (FG des Saarlands, Urteil v. 23.05.06, Az. 1 K 443/02).

Sachsen-Anhalt

Früher vermietete und nunmehr seit einigen Jahren leer stehende, stark sanierungsbedürftige, in den neuen Bundesländern gelegene Wohnungen und Garagen werden nicht renoviert.

Begründet liegt dies in dem seit der Wiedervereinigung drastischen Bevölkerungsrückgang, der auch nach Durchführung einer Sanierung eine anschließende Vermietung in absehbarer Zeit bei objektiver Betrachtung nicht zu erwarten lässt.

So besteht keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr, wenn die Eigentümer keinerlei konkrete Bemühungen zur Vermietung der Wohnungen und Garagen unternehmen und lediglich auf „bessere Zeiten” warten (FG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil v. 12.12.07, Az. 2 K 1585/04).

9. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.