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Die Problematik leerstehender Vermietungsimmobilien im Überblick

Im Folgenden finden Sie eine Rechtsprechungsübersicht, die das Thema der steuerlichen Problematik der leer stehenden Vermietungsimmobilien behandelt.

Die angegebenen Urteile liefern Ihnen einerseits eine Argumentationshilfe gegenüber dem Finanzamt und zeigen Ihnen andererseits auf, bei welchen Sachverhalten ein Rechtsstreit nicht Erfolg versprechend ist.

Am besten ist es, wenn Sie zunächst schauen, welche Haltung der Bundesfinanzhof (BFH) vertritt und dann, wie in Ihrem Bundesland entschieden worden ist.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den zu den Gerichtsurteilen wiedergegebenen Aussagen um die amtlichen Leitsätze der jeweiligen Entscheidungen handelt.

BFH, Urteil v. 12.07.06, IX R 47/05 (NV)

Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, ist für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit von der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, selbst wenn er das Vermietungsobjekt nicht nur ernsthaft und nachhaltig zur Vermietung, sondern daneben auch zum Erwerb anbietet und damit die Vermietungsabsicht nicht endgültig aufgibt.

Der fremdfinanzierte Erwerb des aufgrund eines Erbbaurechts zur Vermietung genutzten Grundstücks zu Eigentum des Steuerpflichtigen kann nicht allein als Indiz für eine endgültige Aufgabe der Vermietungsabsicht angesehen werden, wenn die Vermietung unverändert fortgesetzt wird und ein späterer Verkauf des Grundstücks auf Veranlassung der darlehensgewährenden Bank zur Abwendung der Insolvenz erfolgt.

BFH, Urteil v. 06.09.06, IX R 13/05 (NV)

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer als Inhaber (Eigentümer, sonstiger Nutzungsberechtigter, tatsächlich Nutzender) über die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse für das Nutzungsobjekt verfügen kann und damit eine Vermietertätigkeit selbst oder durch einen Vertreter/Verwalter ausübt.

Das kann auch derjenige sein, dem ein Wohnungsrecht entgeltlich oder unentgeltlich, formlos oder konkludent vom dinglich Wohnungsberechtigten zur Ausübung überlassen wird.


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Das noch fortbestehende (dingliche) Wohnungsrecht, das der Sicherung dient und nicht tatsächlich ausgeübt wird, steht einer schuldrechtlichen Nutzungsvereinbarung nicht entgegen.

Der Abzug vorab entstandener Werbungskosten setzt einen hinreichend bestimmten wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Vermietungstätigkeit voraus.

Ein zeitlicher Zusammenhang ist kein gesetzliches Tatbestandsmerkmal, ihm kommt vielmehr (nur) eine indizielle Bedeutung zu.

Diese Grundsätze gelten gleichermaßen bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit im Fall des zeitweiligen Leerstands des Gebäudes.

BFH, Urteil v. 31.07.07, IX R 30/05 (NV)

Für die Feststellung des Bestehens oder der Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht als innere Tatsache können äußere Umstände als Indizien herangezogen werden, wie etwa der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung zur Vorbereitung einer Vermietung wie auch die (fehlende) Absehbarkeit, ob und ggf. wann die Räume im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen.

Im Rahmen der Gesamtbeurteilung sind auch spätere Tatsachen und Ereignisse zu berücksichtigen.

Nach der BFH -Rechtsprechung ist bei einer vorangehenden auf Dauer angelegten Vermietung davon auszugehen, dass das betreffende Haus selbst während Leerstandszeiten der Erzielung von Vermietungseinkünften dient, zumal wenn das Objekt in dieser Zeit betriebsbereit gemacht und anschließend tatsächlich vermietet wird.

BFH, Urteil v. 04.03.97, Az. IX R 29/93

Werbungskosten können schon anfallen, wenn mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen noch nicht erzielt werden.

Voraussetzung für die Berücksichtigung vorab entstandener Werbungskosten ist, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.

Ein solcher Zusammenhang ist gegeben, wenn sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Steuerpflichtige den Entschluss, Einkünfte aus einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst hat.

Führen solche Aufwendungen nicht zum beabsichtigten Erfolg, bleibt hiervon ihre Abziehbarkeit als Werbungskosten unberührt.

BFH, Urteil v. 06.05.03, Az. IX R 89/00 (NV)

Aufwendungen für eine – nach auf Dauer angelegter Vermietung – leer stehende Wohnung sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, solange der Steuerpflichtige seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben hat.

Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht bei Beginn des Leerstands ausgegangen werden, weil er die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

BFH, Urteil v. 09.07.03, IX R 102/00

Aufwendungen für eine Wohnung, die nach auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, solange der Steuerpflichtige seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben hat.

Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er die Wohnung zugleich zum Verkauf anbietet.

Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast.

BFH, Urteil v. 18.01.06, Az. IX R 18/04 (NV)

Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, so wird die Einkünfteerzielungsabsicht nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Steuerpflichtige nach dem Beginn seiner Vermietungstätigkeit das bebaute Grundstück aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert.

Ein gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten sprechendes Indiz liegt vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von in der Regel bis zu 5 Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.

12. März 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.