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Rechtssichere Abrechnung: Abrechnungspflicht und Betriebskosten des Mieters

Auf dem Weg zur rechtssicheren Abrechnung heißt es viele verschiedene Punkte zu beachten.

In diesem Beitrag werden die Abrechnungspflicht und die Betriebskosten der Mieter unter die Lupe genommen.

Prüfen Sie Ihre Abrechnungspflicht

Über die Betriebskosten Ihres Mieters müssen Sie abrechnen, wenn der Mieter hierfür Abschlags- bzw.Vorauszahlungen leistet.

Oder andersherum: Keine Betriebskostenabrechnung müssen Sie erstellen, wenn der Mieter Betriebskosten als Pauschale zahlt oder sie in der Miete enthalten sind (Inklusivmiete).

Ausnahme: Über die „warmen“ Betriebskosten, also die für Heizung und Warmwasser, haben Sie immer abzurechnen, also auch dann, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine „Bruttowarmmiete“ vereinbart haben (BGH, Urteil v. 19.07.06, Az. VIII ZR 212/05).

Besonderheit: Jahrelang unterbliebene Abrechnung

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass über die Betriebskosten pflichtwidrig nicht abgerechnet wird, der Mieter hieran aber keinen Anstoß nimmt.

Der BGH hat entschieden, dass in einem solchen Fall die Verpflichtung zur Abrechnung erhalten bleibt. Denn das Unterlassen begründet keine Vertragsänderung (BGH, Urteil v. 13.02.08, Az. VIII ZR 14/06).

Das ist für Sie erfreulich. Denn so können Sie auch noch nach mehreren Jahren (im Urteilsfall waren es 2 Jahrzehnte) erstmalig eine Abrechnung erteilen und auf ihrer Grundlage gegebenenfalls eine Nachforderung von Ihrem Mieter verlangen.

Ermitteln Sie die Betriebskosten Ihres Mieters

Abgerechnet werden muss über die Betriebskosten, für die Ihr Mieter zahlen muss. Welche das sind, steht im betreffenden Mietvertrag.

Es gilt:


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  • Steht im Mietvertrag nichts, muss der Mieter auch keine Betriebskosten zahlen.
  • Sind im Mietvertrag die Betriebskosten einzeln aufgeführt, muss der Mieter nur für diese aufgeführten Kosten zahlen.
  • Regelung über unbestimmte Kosten unwirksam

 

Enthält Ihr Mietvertrag einen Verweis, wonach der Mieter „Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung“ bzw. „Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der II. BV“ zu zahlen hat, so haben Sie das Vermieter-Optimum sichergestellt.

Denn nun muss der Mieter für alle angefallenen gesetzlich anerkannten Betriebskosten zahlen.

Unerlässlich ist aber, dass der Verweis auf die gesetzlichen Betriebskosten gegeben ist, denn für nicht genau bestimmte Betriebskosten muss ein Mieter nicht zahlen. Unzulässig sind deshalb folgende Verweise:

„Der Mieter übernimmt die (alle) Betriebskosten.“

„Der Mieter übernimmt die üblichen Betriebskosten.“

„Der Mieter zahlt alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten.“

„Zur Deckung der Betriebskosten wird eine monatliche Vorauszahlung von …€ gezahlt.“

„Der Mieter trägt alle Umlagen und Zuschläge.“

Besonderheit: Nach Mietbeginn erstmals angefallene Kosten

Fallen im Laufe des Mietverhältnisses neue Betriebskosten an, etwa weil Sie sich für eine (kostenmäßig umlegbare) regelmäßige Ungezieferbekämpfung entschieden haben, muss Ihr Mieter auch diese Kosten tragen, wenn dies im Mietvertrag als Vorbehalt vereinbart wurde (BGH, Urteil v. 27.09.08, Az. VIII ZR 80/06).

Gebräuchlich ist etwa folgende Regelung: „Neu entstehende Betriebskosten können nach den gesetzlichen Vorschriften umgelegt werden.“

Allerdings muss die betreffende Kostenposition im Mietvertrag entweder bereits angegeben worden sein oder Bestandteil des gesetzlichen Betriebskostenkatalogs sein, auf den der Mietvertrag verweist.

Besonderheit: Sonstige Betriebskosten

Der gesetzliche Betriebskostenkatalog enthält 16 genau benannte Kostenpositionen und als 17. Kostenposition die „sonstigen Betriebskosten“.

Für diese sonstigen Betriebskosten muss ein Mieter aber nur zahlen, wenn dies mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart wurde und die konkrete Kostenposition angegeben ist, etwa „Wartungskosten Feuerlöscher“.

Steht im Mietvertrag nur, der Mieter habe auch sonstige Betriebskosten zu tragen, ohne dass aber diese spezifiziert sind, muss er hierfür also nicht zahlen – selbst wenn diese Kosten später anfallen.

27. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.