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Reinigungskosten werden vom Mieter übernommen

Das leidige Thema der Gebäudereinigung ist wohl allen Vermietern bekannt. Bei der Umlage der dadurch entstehenden Kosten auf den Mieter bestehen jedoch in vielen Fällen Fragen an der Rechtmäßigkeit.

Hausreinigung

Diese Kosten sind als Betriebskosten umlagefähig. Hierzu zählen die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.

Auch Türen (zum Beispiel Hauseingangstür, Tür „nach hinten raus“, Türen zum Keller und zum Boden) und Fenster (zum Beispiel Fenster im Treppenhaus) zählen dazu.

Umlagefähig sind immer nur die „haushaltstypischen“ Reinigungsarbeiten, wie Aufwischen, Bohnern, Fegen, Fensterputzen, Feudeln und Staubwischen.

Die Reinigungskosten umfassen die Personalkosten sowie die Kosten für das Reinigungsmaterial und die Reinigungsgeräte. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich nicht um die Erst- oder Ersatzanschaffung solcher Geräte handelt.

Achtung: Sie können ein Unternehmen mit der Hausreinigung beauftragen. Ob sämtliche Kosten umlagefähig sind, hängt maßgeblich davon ab, was konkret gereinigt wird.

Hat das Unternehmen beispielsweise den Auftrag, nicht nur das Treppenhaus, sondern auch die Zufahrt zu einer Garagenanlage zu reinigen, müssen die Kosten gesplittet werden: Die Kosten, die für die Reinigung der Zufahrt zu den Garagen anfallen, dürfen dann auch nur auf die Garagenmieter umgelegt werden.

Vielfach sind es auch die Mieter selbst, die nach einem Kehrplan die Reinigung des Treppenhauses durchführen. In diesem Fall sind Sie als Vermieter nicht berechtigt, Reinigungskosten in Ansatz zu bringen, auch nicht für Reinigungsmittel und Reinigungsgeräte. Denn in diesem Fall werden diese von den Mietern üblicherweise selbst bereit gestellt.

Achtung: Wiederum anders verhält es sich in folgendem Fall: Mietvertraglich ist vereinbart, dass die Mieter die Reinigung des Treppenhauses übernehmen. Beauftragen Sie dann später dennoch ein Unternehmen mit den Reinigungsarbeiten, handelt es sich nicht um umlagefähige Kosten.


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Ausnahme: Ein Mieter kommt seiner Reinigungspflicht schuldhaft nicht nach. Hier können Sie die Kosten des Unternehmens in Rechnung stellen, allerdings auch immer nur dem betreffenden Mieter und diesem grundsätzlich auch nur nach vorheriger Abmahnung.

Müllabfuhr

Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören auch die Gebühren für die öffentliche Müllabfuhr oder die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.

Nahezu ausschließlich sind die Städte und Gemeinden für die Müllabfuhr zuständig. Dafür werden den Vermietern als Hauseigentümern Müllgebühren berechnet. Diese sind in voller Höhe umlagefähig.

Achtung: Das gilt unabhängig davon, ob der Müll unsortiert oder getrennt (Biotonne) entsorgt wird. Es wird nicht zwischen einzelnen Müllarten unterschieden, insbesondere auch dann nicht, wenn laut Mietvertrag nur allgemein von „Kosten der Müllabfuhr“ die Rede ist.

Der Grund: Egal, wie der Müll gesammelt und abgefahren wird: Müll bleibt Müll. Ausnahme: Es handelt sich um Sperrmüll.

Übrigens: Die Kosten der Müllabfuhr sind ein typisches Beispiel dafür, dass Sie als Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten müssen. Versäumen Sie es, überflüssige Müllgefäße abzubestellen, sind die darauf entfallenden Müllgebühren nicht umlagefähig.

Schornsteinreinigung

Die Kosten der Schornsteinreinigung sind umlagefähige Betriebskosten. Hierzu gehören die Kehrgebühren und Gebühren für die Immissionsmessungen. Letztere fallen an, weil die zentralen Heizungsanlagen jährlich auf die Einhaltung der Grenzwerte für Immissionen überprüft werden müssen.

Diese Messungen werden von den Bezirksschornsteinfegermeistern vorgenommen. Deren Gebührenrechnungen sind dann umlagefähig.

Achtung: Bei den Kehrgebühren können Sie als Vermieter frei entscheiden, unter welcher Ausgaben-Position Sie diese auf die Mieter umlegen. Entweder setzen Sie diese Kosten in die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten ein, oder aber Sie berücksichtigen die Kehrgebühren stattdessen im Rahmen der Heizungsabrechnung.

Straßenreinigung

Grundsätzlich ist es Aufgabe der Städte und Gemeinden, für die Reinigung der öffentlichen Wege und Straßen zu sorgen. Darunter fallen auch die Streupflicht bei Glätte und die Schneeräumung.

Allerdings haben die Gemeinden durch Erlass einer entsprechenden Satzung die Möglichkeit, die Reinigungs- und Streupflicht den Anliegern aufzuerlegen. Damit werden die Vermieter in ihrer Eigenschaft als Grundstückseigentümer zur Wege- und Straßenreinigung verpflichtet.

Beauftragen Sie dann hiermit ein privates Unternehmen, können Sie auch die Ihnen dadurch entstehenden Kosten auf Ihre Mieter umlegen. Der Grund: Die Kosten der Straßenreinigung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist allerdings eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag.

Achtung: Stattdessen haben Sie auch die Möglichkeit, die Pflicht zur Wege- beziehungsweise Straßenreinigung direkt auf Ihre Mieter „abzuwälzen“. Dann sind diese selbst verpflichtet, die Reinigungsarbeiten durchzuführen.

Gerade bei kleineren Wohnanlagen wird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. In diesem Fall muss der Vermieter allerdings die erforderlichen Geräte und Streumittel zur Verfügung stellen.

Die Wege- und Straßenreinigungspflicht kann dem Mieter nicht dadurch auferlegt werden, dass dies vom Vermieter einseitig angeordnet wird. Es ist jeweils eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich.

Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht verhält es sich auch nicht so, dass der Mieter der Erdgeschosswohnung automatisch zur Gehwegreinigung verpflichtet ist. Selbst bei einem vermieteten Einfamilienhaus ist eine vertragliche Regelung dieser Pflichten erforderlich.

Wo diese fehlt, bleibt die Gehweg- und Straßenreinigung Sache des Vermieters. Eine andere Möglichkeit, die Straßenreinigung zu regeln, besteht darin, dass der Mieter der Erdgeschosswohnung (oder ein anderer Mieter) diese Aufgaben übernimmt und dafür weniger Miete bezahlt.

Den dadurch erlittenen Mietausfall können Sie dann auf die übrigen Mieter als Betriebskosten umlegen, wenn dies in den Mietverträgen vorgesehen ist.

27. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.