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Rendite bei Eigentumswohnungen: Kosten und Einnahmen berücksichtigen

Die Renditeberechnung von Eigentumswohnungen funktioniert nur, indem man alle Kosten sowie Einnahmen in die Gleichung miteinbezieht.

So spielen Mieteinnahmen eine ebenso große Rolle wie beispielsweise Instandhaltungskosten.

Bruttomietrendite: Neubauwohnungen und gebraucht gekauftes Eigentum im Vergleich

Neugebaute Eigentumswohnungen bringen bis zu 50% höhere Nettokaltmieten als gebraucht gekaufte Eigentumswohnungen.

Bei einer monatlichen Nettokaltmiete pro m2 Wohnfläche von 10 € (Neubau) bzw. 7,50 € (Bestand) sind dies jährlich 120 €/m² bzw. 90 €/m².

Bruttomietrendite bei vermieteten Eigentumswohnungen

NeubauBestand
monatliche Nettokaltmiete pro m² Wohnfläche210 €/m²7,50 €/m²
x 12 Monate
Jahresnettokaltmiete pro m² Wohnfläche120 €/m²90 €/m²
Kaufpreis pro m² Wohnfläche2500 €/m²1650 €/m²
Preis-Miet-Verhältnis (sog. Vervielfältiger als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete2500:120 = 20,8 fach1650:90= 18,3 fach
Bruttomietrendite (als Kehrwert des Preis-Miet-Verhältnisses)100/ 20,8 = 4,8 %100/18,3 = 5,5 %

Ermittlung der Bruttomietrendite: Instandhaltungskosten und Kaufnebenkosten beachten

Um die laufende Mietrendite (als Nettomietrendite) zu erhalten, muss man jedoch 2 Korrekturen anbringen:

  • Nicht umlagefähige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten in Höhe von geschätzten 0,75 €/m pro Wohnfläche und Monat vermindern die Nettokaltmiete und führen zum wirklichen Reinertrag.
  • Kaufnebenkosten von 4 bis 5% des Kaufpreises (für Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung, evtl. Maklerprovision) erhöhen den Kaufpreis und führen zu den tatsächlichen Anschaffungskosten.

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Die neue Rechnung sieht nun etwas ungünstiger für den Kapitalanleger aus, da der geringere Jahresreinertrag in Prozent der höheren Anschaffungskosten ausgedrückt werden muss.

Mehr dazu: Verwaltung der Eigentumswohnung: Der Verwaltervertrag und dessen Funktion.

Selbstverständlich steigt mit steigenden Mieten in der Zukunft auch die Nettomietrendite. Bei vorsichtig geschätzten 3% Mietsteigerung pro Jahr liegen die Nettomietrenditen nach 10 Jahren bei 5,6% (Neubau) und 6,2% (Bestand).

Steuerliche Abschreibungssätze geltend machen

Attraktiv sind diese Mietrenditen trotz allem nicht.

Allerdings erhält der Wohnungsvermieter eine steuerliche Zusatzrendite, da er Steuereinsparungen für die „steuerlichen“ Abschreibungen erzielt. Obwohl die Wohnimmobilie wohl nur selten an Wert verliert, kann der Kapitalanleger feststehende Abschreibungssätze geltend machen.

Steuerliche Zusatzrendite bei vermieteten Eigentumswohnungen

NeubauBestand
Anschaffungskosten2625 €/m²1750 €/m²
Gebäudekosten (=80% der Anschaffungskosten)2100 €/m²1400 €/m²
durchschnittliche Abschreibung pro Jahr84 €/m² (= 4% von 2100)28 €/m² (=2 % von 1400)
Steuerersparnis bei 40% Grenzsteuersatz33,60 €/m² (=40% von 84 €)11,20 €/m² (=40% von 28 €)
steuerliche Zusatzrendite
(Steuerersparnis x 100) / Anschaffungskosten(33,60 x 100) / 2625 = 1,28 %(11,20 x 100) / 1750 = 0,63 %

Bei einem angenommenen Gebäudekostenanteil von 80% und einem Grenzsteuersatz von 40% ergeben sich dann folgende steuerliche Zusatzrenditen im Durchschnitt der ersten 10 Jahre:

Basisrendite bei vermieteten Eigentumswohnungen

NeubauBestand
Nettomietrendite4,2%4,63%
steuerliche Zusatzrendite1,28%6,3%
Basisrendite5,48%5,26%

Mehr dazu: Hausgeld: Was bei einer Eigentumswohnung wichtig ist. 

Diese im Vergleich zu Anleiherenditen doch recht bescheidene Basisrendite kann sich erhöhen durch Mietsteigerungen in der Vermietungsphase und Veräußerungsgewinne (realisierte Wertsteigerungen) beim späteren Verkauf.

Gesamtrendite bei dreiprozentiger Miet- und Wertsteigerung von vermieteten Eigentumswohnungen:

NeubauBestand
anfängliche Netto-Mietrendite4,2 %4,63%
Nettomietrendite am Ende des 10. Jahres5,6 %6,22%
durchschnittliche Nettomietrendite4,9 %5,43%
plus steuerliche Zusatzrendite1,28 %6,3%
durchschnittliche Basisrendite6,18%6,06%
plus realisierte Wertsteigerung3 %3%
Gesamtredite (Prognose)9,18%9,06%

Wenn Mieten und Immobilienwert kontinuierlich um 3% pro Jahr steigen, könnte eine Prognoserechnung für einen Zehn-Jahres-Zeitraum so aussehen:

Da in beiden Annahmen – 3-prozentige Mietsteigerung und 3-prozentige realisierte Wertsteigerung – mit dem Zukunftsfaktor „Hoffnung“ gerechnet wird, sind solche Prognoserechnungen mit der gebotenen Vorsicht zu genießen.

Wenn man als Wohnungsvermieter auf Nummer Sicher gehen will, rechnet man anfangs nur mit der Basisrendite.

Weitere echte Sachwertanlagen sind: Gold und andere Edelmetalle wie Silber, Platin und Palladium, Kunst und Antiquitäten, Diamanten und andere Edelsteine, Briefmarken, Münzen, Teppiche, Auto-Oldtimer.

Im Gegensatz zu Immobilien können Sie aus diesen Sachwerten keine laufenden Erträge erzielen.

Sofern nicht Liebhaberei und Hobby bei der Anlage in diesen Sachwerten die dominierende Rolle spielen, kann eine Rendite nur durch die erhoffte Wertsteigerung, die beim Verkauf dann auch realisiert wird, eintreten.

21. Juli 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.