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Rendite von Mieteinnahmen berechnen – einfache Formel hilft

Immer mehr Anleger investieren ihr Kapital in Immobilien. Nicht zuletzt auch durch die Euro-Krise und der daraus resultierenden Angst vor einem Kollaps unserer Währung.

Physische Anlagen haben zunehmend Konjunktur. Die Folgen sind auf dem deutschen Immobilienmarkt deutlich zu sehen: Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen.

Wer sich entschließt, in Mietimmobilien zu investieren, möchte im Vorfeld natürlich gern wissen, mit welcher Rendite zu rechnen ist und ob sich eine Investition bei den derzeitigen Immobilienpreisen lohnt.

Will man die Rendite der Mieteinnahmen berechnen, hilft eine einfache Formel dabei, einen Überblick zu erhalten.

Rendite Mieteinnahmen berechnen – Formel und Beispielrechnung

Die dafür benötigte Formel lautet:

Rendite Mieteinnahmen = (Jahresmiete * 100) / Kaufpreis

Diese Formel lässt sich an einem einfachen Beispiel anwenden. Geht man von einer monatlichen Miete in Höhe von 700 € und einem Kaufpreis für die Immobilie von 100.000 € aus, so ergibt sich folgende Rechnung:

Rendite Mieteinnahmen = (8.400 * 100) / 100.000

Somit erhält man eine Rendite von 8,4%.

Zu beachten ist jedoch, dass diese Zahlen lediglich einen ersten Anhaltspunkt liefern können und noch keine exakte Aussage über die tatsächliche Rendite liefern.


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Will man die Rendite der Mieteinnahmen berechnen und dabei alle Einnahmen und Kosten berücksichtigen, gibt es wichtige Faktoren, die zu beachten sind.

Mehr zum Thema: Rendite: Wichtiges im Überblick

Rendite Mieteinnahmen berechnen – diese Faktoren sind zu berücksichtigen

Natürlich wirken die am genannten Beispiel berechneten 8,4% Rendite zunächst sehr attraktiv, doch als Vermieter sind weitere Kosten zu berücksichtigen.

Zunächst einmal muss auf die Finanzierung der Immobilie geschaut werden. Neben den Erwerbsnebenkosten wie Notar oder Makler müssen auch eventuelle Tilgungsraten für einen Kredit beachtet werden.

Darüber hinaus kommen auf den Eigentümer Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten zu.

Mehr zum Thema: Instandhaltungskosten: So kalkulieren Sie richtig!

Auch muss damit gerechnet werden, dass es zu Mietausfällen kommt. Ursächlich kann ein Leerstand zwischen zwei Vermietungen oder auch ein nicht zahlender Mieter sein. Hier spricht man vom Mietausfallwagnis.

Ein wichtiger Punkt ist außerdem die Länge des Zeitraums, in dem mit einer Nutzung der Immobilie und somit mit Mieteinnahmen zu rechnen ist.

Berechnung der Mieteinnahmen mit allen Kosten

Man kann nun die Kosten und Einnahmen über den veranschlagten Zeitraum zusammenrechnen und gegenüberzustellen.

Mehr zum Thema: Vermietung: Ein- und Ausgaben im Griff behalten

Auf diese Weise lässt sich die zu erwartende Rendite der Miteinnahmen berechnen, wenngleich natürlich nicht alle Zahlen am Ende des Zeitraums wirklich der Realität entsprechen müssen.

In welcher Höhe ein Mietausfallwagnis zu berücksichtigen ist, hängt beispielsweise von der Lage, dem Zustand und der Mieterstruktur der Immobilie ab.

In einer bevorzugten Wohngegend mit liquiden Mietern ist das Risiko im Durchschnitt geringer, einen längerer Leerstand oder nicht zahlende Mieter zu haben.

Mehr zum Thema: Mieterauswahl: Finanzfragen bei Neuvermietung wichtig

Ähnlich verhält es sich mit den Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Je nach Alter und Qualität der Bausubstanz kann es zu erheblichen Abweichungen kommen.

Um die Berechnung zu verdeutlichen, kann man ein vereinfachtes Beispiel zur Hilfe nehmen:

Addiert man zu einem Kaufpreis von 100.000 € sämtliche relevanten Kosten hinzu, so können sich über einen Zeitraum von 30 Jahren schnell Ausgaben in einer Gesamthöhe von 160.000 € anhäufen.

Bei einer Jahresmiete von 8.400 € stehen auf der Einnahmenseite nach 30 Jahren 252.000 €, so dass man ein Plus von 92.000 € verzeichnen kann.

Setzt man diese 92.000 € ins Verhältnis vom vereinfachten Kaufpreis von 100.000 €, so erhält man eine Gesamtrendite von 92%, also rund 3,07% pro Jahr.

Dies ist jedoch nur eine vereinfachte Rechnung. Die genauen Werte hängen von den jeweiligen Umständen ab.

So kann die Rendite beispielsweise sehr schnell anwachsen, wenn sich der Zeitraum nur um wenige Jahre erhöht. In dem Fall verteilen sich dann die Einmalkosten auf einen längeren Zeitraum und erhöhen die Rendite.

3. Januar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sebastian Grünewald. Über den Autor

Sebastian Grünewald ist freier Autor und Redakteur mit mehrjähriger Erfahrung. Er vermittelt einer breiten Leserschaft ökonomische Zusammenhänge und Themenfelder wie private Vorsorge und Geldanlage mit einfachen Worten.