Großstädte schlagen Alarm: es gibt keine Immobilien mehr, die Investoren jetzt noch kaufen könnten.
Die niedrigen Zinsen, die Angst vor den Finanzmärkten und dem Crash sowie die niedrigen Preise locken immer mehr Investoren an den Markt. Die Einstiegschancen sind aktuell ideal.
Kapitalanleger stürmen den Markt
Weiterhin ist viel Geld am Markt. Dies zeigen die Immobilienmärkte inzwischen von Tag zu Tag, von Wochenende zu Wochenende deutlicher. Schlagen Sie die Wochenend-Zeitung mit Immobilien-Angeboten auf, finden Sie immer weniger neue Objekte - so jedenfalls mein Eindruck in den vergangenen Wochen. Diesen Eindruck habe ich mir bestätigen lassen.
Fachleute mit Marktzugang, große Makler, warnen bereits vor Engpässen am Markt. So sollen vor allem Kapitanleger den Markt überrennen. Kapitalanleger sind jene Immobilien-Investoren, die vermieten wollen - oder renovieren, sanieren und dann verkaufen.
Kapitalanleger sind vor allem deshalb interessant, weil diese den Druck auf den Immobilienmarkt geradezu schlagartig erhöhen. Sie treiben die Preise, da Sie oft mehr Kapital haben als Selbstnutzer. Die Rallye geht jetzt los.
15% höherer Anteil bei Kapitalanlegern
Kapitalanleger machen nach den Angaben des Hamburger Maklers "Engel&Völkers" inzwischen 15% mehr unter den Immobilien-Nachfragern aus als vor einiger Zeit. Das heißt: hier steigen die Preise.
Die Stadt München zeigt, wohin dies führt. Üblicherweise zahlen Kaitalanleger etwa 10 bis 12 mal soviel für eine Immobilie, wie die Nettokaltmiete beträgt. Nehmen Sie als Eigentümer also beispielsweise 750 Euro Nettokaltmiete monatlich, ergibt sich ein Jahresbetrag von 9.000 Euro. Eine solche Immobilie kann etwa 90.000 bis 110.000 Euro Kaufsumme erbringen.
In München dagegen ist der Faktor deutlich gestiegen. Dort zahlen Investoren 21 bis sogar 25mal soviel wie sie über die Nettokaltmiete erwirtschaften können. Im Beispiel würde die Immobilie daher bis zu 225.000 Euro kosten.
Renditeerwartung bis 6%
Falls Sie als Kapitalanleger investieren wollten, würden Sie mit einer Renditeerwartung diese Investition beschließen. Diese liegt bei 5% bis 6% vor Steuern, wenn Sie die realistischen Marktmöglichkeiten betrachten.
Sofern der Faktor für die Nettokaltmiete jedoch derart explodiert wie zur Zeit in München, sinkt die Rendite drastisch. "Vor Steuern" allerdings ist bei Immobilien ein vager Begriff. Sie können der Rendite noch zahlreiche Kosten entgegenhalten, die durch eine Vermietung entstehen.
Ihre Rendite wird aber davon abhängen, wie Sie die Immobilie finanzieren. Wenn Sie mit Krediten kalkulieren, kommt es daher auf die Finanzierungsbedingungen an. Die sind jetzt noch günstig, werden aber demnächst schlechter.
Renditekiller steigende Zinsen
Rechnen Sie mit steigenden Baugeld-Zinsen. Baugelder sind ähnlich von den Finanzmarktzinsen abhängig wie andere Kredite. Diese Finanzmarktzinsen aber ziehen an, sobald die Eurozone in eine weitere Krise gerät. Also in wenigen Wochen.
Grund dafür sind die Eurobonds, die inzwischen als Modell für die Finanzierung der maroden Staaten herhalten. Damit werden die Staaten gemeinsam eine Anleihe herausgeben und einen gemeinsamen Zins zahlen müssen.
"Gute" Schuldner also wie Deutschland zahlen im Durchschnitt höhere Zinsen als sie zahlen müssten. Dies wird sich direkt an den Finanzmärkten niederschlagen.
Noch ist es nicht so weit, aber: die Tendenz geht eindeutig in diese Richtung. Selbst bei anderen Krisenlösungen wird der Zins künftig drastisch steigen, da die Eurozone selbst Anleihen von maroden Staaten kauft. Das Vertrauen der Märkte sinkt - und damit steigt die erforderliche Risikoprämie in Form von höheren Zinsen für Kredite.
Prognose: Zinsen steigen um mindestens 1,5%-Punkte
Ich gehe davon aus, dass die Zinsen recht bald schon um 1,5%-Punkte und mehr steigen werden. Aktuell zahlen Sie für einen Immobilienkredit in Höhe von 100.000 Euro bei einer Laufzeit von 5 Jahren und einer Besicherung von 60% etwa 4%. Dann aber müssten Sie jährlich etwa 1.500 Euro mehr bezahlen.
Bezogen auf die Miete sind dies 125 Euro höhere Zinsbelastungen, die Sie kaum durchsetzen können. Wer also vermieten möchte, sichert sich jetzt nicht nur die besten Preise, sondern gleichzeitig auch noch die zinsbedingte Rendite.
Vorteil: Neue Mieten können steigen
Sie sichern sich als Kapitalanleger zudem noch die Chance auf höhere Mieten. So geht der Makler "Jones Lang LaSalle" aus Berlin davon aus, dass etwa in der Hauptstadt Mietsteigerungen in Höhe von 20% bis sogar 25% über dem aktuellen Mietspiegel möglich sind.
Stimmt diese Zahl, können Sie auch in anderen Regionen inzwischen höhere Mieten durchsetzen. Ein wesentlicher Grund dafür ist wiederum die starke Nachfrage nach Eigentum. Schon jetzt müssen viele Investoren, die nach einer Eigentumswohnung suchen, auf Mietwohnungen ausweichen. Daher ist die Mietsituation wie beschrieben angespannt.
Auch dies ist ein Argument, das für Ihre Vorsorge bedeutend ist: wenn Sie jetzt höhere Mieten durchsetzen können, sind diese Zahlen die Basis für die weitere Mietentwicklung in den nächsten Jahren.
Auch Selbstnutzer im Vorteil
Alle genannten Argumente sind auch für Selbstnutzer relevant. Wenn Sie sich den Traum von der eigenen Immobilie oder aber die richtige Altersvorsorge immer vorgenommen haben, ist die Zeit gekommen.
Die steigenden Preise machen vor Eigenheimen nicht halt. Verkäufer berichten auch für "gebrauchte" Eigenheime eine deutlich anziehende Nachfrage. Das "Vermittlungsergebnis" der Landesbausparkassen etwa nahm in den ersten sechs Monaten 2011 bereits um 5% auf fast 16.000 Immobilien zu. Noch deutlicher der Anstieg beim Handelsvolumen:
Die LBS hat 2,3 Milliarden Euro Immobilien-Vermögen vermittelt. Dies ist ein Anstieg um 7%. Auch diese Zahlen zeugen vom neuen Boom an den Immobilienmärkten.
Gegenanzeigen: wenig
Trotzdem möchte ich natürlich verhindern, dass Sie Opfer einer "Immobilien-Blase" werden könnten. Wenn die Preise zu stark steigen und die Zinsen deutlich anziehen, ist die Rallye bald wieder vorbei. So entsteht die Befürchtung, dass die Immobilien dann überbewertet sind.
Damit allerdings rechne ich nicht. Auch die Deutsche Bank als direkte Marktbeobachterin sieht nur in den absoluten "Top-Lagen" diese Gefahr. Davon habe ich Ihnen bereits mehrfach geschrieben. Die Top-Lagen wie in Regionen von Stuttgart oder München snd schlicht überhitzt.
In meinen Kalkulationen spielt nicht nur die berühmte "Lage" eine entscheidende Rolle, sondern vor allem der Preis für die "Lage". Nicht "Lage, Lage, Lage", sondern "Lage/Preis" ist der entscheidende Renditemaßstab für Sie.
Vor diesem Hintergrund können Sie beruhigt investieren. Es gibt nur zwei Gegenanzeigen für eine Immobilien-Investition im Sommer/Herbst 2011:
- Die Weltwirtschaft läuft - angeblich - schlechter als bis dato. Diese Prognose allerdings können wir mit Vorsicht genießen, da etwa frisches Geld an den Märkten die Nachfrage künstlich beleben kann.
- Die Nachfrage nach Baugenehmigungen zieht an. Die Zahl der tatsächlich genehmigten Bauten liegt 30% über Vorjahresniveau. Das heißt auch: die Nachfrage nach weiteren Immobilien wird sich einschränken.
Rendite-Kalkulation bleibt bei 5% bis 6%
Schon aus diesem Grund erwarte ich nicht mehr als 5% bis 6% dauerhafter Rendite - vor Steuern. Wie oben geschrieben jedoch können Sie noch zahlreiche Steuersparchancen ausnutzen, so dass es letztlich auf Ihre Nettorendite ankommt.
Wer seine Vorsorge jedoch mit einer Rendite Rallye beginnen oder fortsetzen möchte, kann Immobilien im Herbst 2011 dafür besser einsetzen als in den Jahren zuvor. Die Zinsen sind noch(!)niedrig, die Chancen hoch.
Mit den besten Grüßen
Ihr
Janne Joerg Kipp
Chefanalyst
PS: Zinskonditionen oder Steuersparhinweise von Dr. Erhard Liemen im "Deutschen Wirtschaftsbrief" können die Nettorendite weiter nach oben hebeln. Vor allem für Kapitalanleger sind viele Hinweise aktuell Gold wert.
