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Renovierungen: Interessenskonflikt zwischen Mieter und Vermieter

Als Vermieter möchten Sie, dass Ihre Wohnung renoviert zurückgegeben wird.

Doch bei der Frage, in welchem Zustand eine Wohnung zurückgegeben werden muss, gehen die Interessen von Vermietern und Mietern diametral auseinander.

Formularmäßige Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist unwirksam

Wie Sie sicher wissen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) eine isolierte, formularmäßige Endrenovierungsklausel in Ihrem Wohnraummietvertrag unwirksam.

Das gilt auch dann, wenn Sie Ihren Mieter nicht gleichzeitig verpflichtet haben, laufende Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die Endrenovierungsklausel benachteiligt, so der BGH, den Mieter unangemessen.

Das bedeutet für Sie als Vermieter aber nicht, dass Sie keine Möglichkeit haben, Ihren Mieter zur Durchführung der End renovierung zu verpflichten.

Treffen Sie eine Individualvereinbarung

Sie haben immer die Möglichkeit, Ihren Mieter über eine Individualvereinbarung zur Endrenovierung zu verpflichten.

Eine Individualvereinbarung liegt immer dann vor, wenn die Vertragsparteien den betreffenden Punkt gemeinsam mündlich besprochen und ausgehandelt haben.

Endrenovierungsklausel im Übergabeprotokoll ist wirksam …

Der BGH hat nun entschieden, dass eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel wirksam sein kann (BGH, Urteil v. 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08).


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Und zwar selbst dann, wenn der Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparatur- und/ oder Endrenovierungsklausel enthält.

Im verhandelten Fall machte ein Vermieter gegen seinen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz für Renovierungsarbeiten geltend. In dem Formularmietvertrag war geregelt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in fixen Zeitabständen fachgerecht ausführen muss.

Auch sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter die Mieträume in einem renovierten Zustand zurückzugeben hat. In das Wohnungsübergabeprotokoll hatten die Parteien Folgendes aufgenommen:

„Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung in renoviertem Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls in renoviertem Zustand zu übergeben.“

Der BGH hat ausgeführt, dass eine Renovierungsverpflichtung hier nicht aus dem Mietvertrag hergeleitet werden konnte. Die dort aufgeführten Regelungen waren unwirksam.

… wenn individuell vereinbart

Eine Renovierungspflicht folgte jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung des Übergabeprotokolls, sofern es sich dabei um eine Individualvereinbarung handelt.

Nach Auffassung der Karlsruher Richter führte das Zusammentreffen einer Individualvereinbarung mit unwirksamen Klauseln im Mietvertrag nicht dazu, dass auch die Individualvereinbarung unwirksam wurde.

Durch das Protokoll der Wohnungsübergabe hatten die Parteien dem bestehenden Mietvertrag lediglich eine Abrede hinzugefügt, ohne die sonstigen mietvertraglich wirksamen Rechte und Pflichten zu verändern.

Der BGH hat den Fall zum Berufungsgericht zurückverwiesen, um zu klären, ob es sich bei der Endrenovierungsabrede im Übergabeprotokoll tatsächlich um eine Individualvereinbarung oder um ein zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handelt.

Nur im ersten Fall ist die Klausel wirksam und der Mieter muss die Endrenovierungskosten tragen.

Eine Individualvereinbarung setzt Verhandlungen voraus

Das Urteil zeigt deutlich, dass Sie Ihren Mieter außerhalb Ihres vorformulierten Mietvertrags zur Durch führung der Endrenovierung verpflichten können.

Ob Sie das im Wohnungsabnahmeprotokoll oder in einer zusätzlichen Vereinbarung machen, bleibt Ihnen überlassen.

Auf keinen Fall dürfen Sie eine solche Klausel schriftlich fixieren und kommentarlos von Ihrem Mieter unterzeichnen lassen. Entscheidend ist, dass Sie das Thema verhandeln. Fragen Sie Ihren Mieter, ob er bereit ist, die Endrenovierung zu übernehmen.

Ist er damit nicht einverstanden, verhandeln Sie mit ihm: Bieten Sie ihm an, beispielsweise auf seine Beteiligung an Kleinreparaturen zu verzichten.

Nehmen Sie die Verpflichtung zur Endrenovierung dann als Ergebnis Ihrer Verhandlungen in Ihr Protokoll auf. Nur so ist Ihre Vereinbarung wirksam.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.