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Renovierungen und Schönheitsreparaturen: Vermieter haben nichts zu lachen

Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, beim Thema Schönheitsreparaturen hat sich in den vergangenen Monaten wieder Einiges getan – leider häufig zulasten von uns Vermietern.

Zwei viel beachtete Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof (BGH) getroffen:

In der ersten hat er uns Vermietern die Möglichkeit genommen, bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu fordern und so jedenfalls in gewissem Umfang einen finanziellen Ausgleich zu erhalten.

Darüber hinaus hat er auch dem Mieter, der renoviert, ohne die Unwirksamkeit der vereinbarten Schönheitsreparaturklausel zu kennen, Geldersatz auf Vermieterkosten zugesprochen.

Und das, obwohl etliche Instanzgerichte diese Fälle zuvor vermieterfreundlich entschieden hatten.

Angesichts dieser Entwicklungen resigniert wohl manch ein Vermieter und verzichtet nun völlig auf die Vereinbarung von Renovierungsklauseln.

Mieter darf Schönheitsreparaturen selber durchführen

Bei den Schönheitsreparaturen meint der BGH es nicht gut mit uns Vermietern.

In einer weiteren Entscheidung verwirft er eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ (BGH, Urteil v. 09.06.10, Az. VIII ZR 294/09).


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Längst ist klar: Wir dürfen unsere Mieter nicht verpflichten, die Schönheitsreparaturen einem Fachbetrieb in Auftrag zu geben. Wir müssen uns mit seiner Eigenleistung zufrieden geben.

Fachhandwerkerklauseln werden deshalb in Wohnungsmietverträgen schon lange nicht mehr verwendet.

Nun lag den Richtern des BGH folgende Klausel zur Entscheidung vor:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z. B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen. (…)“

Von Fachhandwerker keine Rede. Also alles o.k., könnte man meinen. Der BGH aber störte sich an den Worten: „ausführen zu lasssen“.

Diese Formulierung – so die Richter – kann auch dahin verstanden werden, dass der Mieter die Renovierung nicht selbst vornehmen darf, sondern sie in Auftrag geben muss – nämlich einem Fachbetrieb.

Dann aber wird der Mieter unzumutbar beeinträchtigt. Die Klausel ist daher unwirksam.

Wenn Sie auf eine Renovierung bestehen, müssen Sie antworten

In einem anderen Urteil hat der BGH entschieden: Ein Vermieter muss verbindlich antworten, wenn der Mieter anlässlich der Beendigung seines Mietverhältnisses fragt, ob er vor seinem Auszug noch Schönheitsreparaturen durchführen soll (BGH, Urteil v. 13.01.10, Az. VIII ZR 351/08).

Angesichts der zahlreichen Urteile zu Schönheitsreparaturklauseln sind sich Vermieter und Mieter oft nicht einig, ob die im Mietvertrag verwendete Renovierungsklausel wirksam ist.

Fragt Ihr Mieter deshalb kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses bei Ihnen nach, ob Sie auf der Renovierung bestehen, müssen Sie ihm eine klare Antwort geben.

Sie dürfen ihn nicht einfach auf den Vertrag verweisen und im Ungewissen lassen.

Antworten Sie als Vermieter nicht auf die berechtigte Frage Ihres Mieters, kann Ihr Mieter eine Klage einreichen, damit das Gericht bestätigt, dass er keine Schönheitsreparaturen schuldet.

Ihr Mieter muss also nicht abwarten, ob er von Ihnen nach seinem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen wird.

Der Mieter gewinnt das Gerichtsverfahren, wenn die Renovierungsklausel unwirkam ist. Er verliert und muss die Kosten des Verfahrens tragen, wenn die Klausel im Vertrag rechtmäßig und wirksam ist.

Tipp: Kontrollieren Sie die Renovierungsklausel!

Überprüfen Sie vor Beendigung eines Mietverhältnisses immer, ob die vertragliche Schönheitsreparaturklausel wirksam ist.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.