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Renovierungs- und Modernisierungskosten: So sparen Sie Steuern

Mit vermieteten Immobilien lassen sich schnell einige tausend €  Steuern sparen. Dies ist der Hauptgrund, warum Anleger Gelder in den privaten Wohnungsbau investieren.

Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung ist gewünscht, da er mit anderen Einkünften wie beispielsweise aus Gewerbebetrieb oder der Arbeitnehmertätigkeit verrechnet werden kann.

Besonders hoch fallen Ihre Verluste aus Vermietung und Verpachtung immer dann aus, wenn Sie Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen an Ihrem Mietobjekt durchführen, da diese Aufwendungen in der Regel als sofort abzugsfähig angesehen werden.

So profitieren Sie schon heute von der vorgezogenen Steuerreform

Damit die Wirtschaft wieder in Schwung kommt und uns allen mehr Geld zur Verfügung steht, wird die Steuerreform des Jahres 2005 um ein Jahr auf das Jahr 2004 vorgezogen.

Der Spitzensteuersatz sinkt im nächsten Jahr von 48,5% auf 42%. Gleichzeitig geht der Eingangssteuersatz von derzeit 19,9% auf 15% zurück. Doch was bedeutet dies für Sie ganz konkret? Lesen Sie dazu die folgende Übersicht (verheiratet, ohne Kinder, Zusammenveranlagung).

zu versteuern20032004Ersparnis
20.000 €1.222 €796 €426 €
30.000 €3.706 €3.084 €622 €
40.000 €6.470 €5.700 €770 €
50.000 €9.514 €8.542 €972 €
60.000 €12.836 €11.614 €1.222 €
70.000 €16.436 €14.916 €1.520 €

Auf die tatsächliche Steuerbelastung kommt es an

Wie hoch Ihre tatsächliche Steuerbelastung ist, ergibt sich aus der folgenden Tabelle:

20032004
Einkommensteuer-Spitzensatz48,5042,00
Kirchensteuer 9%4,373,78
Solidaritätszuschlag 5,5%2,672,31
Spitzen-Steuerbelastung in %55,5448,09

Ergebnis: Werbungskosten in Höhe von 100 €  sponsert das Finanzamt im Jahr 2003 noch mit 55,54 € . Im nächsten Jahr sinkt der Betrag auf 48,09 € .

Praxis-Tipp: Machen Sie sich den umgekehrten Weg zu Eigen. Da die Steuerbelastung in der Spitze um 7,45 % sinkt, sollten Sie Ausgaben vorziehen. So profitieren Sie von der vorgezogenen Steuerreform gleich doppelt.

Bei hohen Erhaltungsaufwendungen prüft der Fiskus ganz genau

Viele von Ihnen werden die Erfahrung ebenfalls gemacht haben: Bei größeren Erhaltungs- und Reparaturaufwendungen zeigte sich das Finanzamt wenig großzügig.

Es ließ die Werbungskosten nicht zum sofortigen Abzug zu, sondern behandelte sie als Anschaffungskosten, die sich dann nur im Rahmen der Abschreibung steuerlich auswirken.


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Beispiel: Ihre Investitionskosten belaufen sich auf 100.000 € . Anstatt diese Kosten als Werbungskosten anzusetzen, stellte sich das Finanzamt auf den Standpunkt, dass es sich hierbei um nachträgliche Anschaffungskosten handelt, die nur mit 2% jährlich abzugsfähig sind. Die Auswirkungen sehen so aus:

SteuersatzWerbungskostenAbschreibungDifferenz
25,00%25.000 €500 €24.500 €
30,00%30.000 €600 €29.400 €
40,00%40.000 €800 €39.200 €
48,50%48.500 €970 €47.530 €

Beträgt Ihr Steuersatz 30%, kostet Sie die Entscheidung des Finanzamts 29.400 €  Einkommensteuer.

Der Betrag errechnet sich so: Würden die Werbungskosten zum sofortigen Abzug zugelassen, hätte dies eine Steuerersparnis von 30.000 €  zur Folge.

Setzt das Finanzamt dagegen nur die Abschreibung von 2.000 €  an, sparen Sie nur 600 €  Steuern. Die Differenz beträgt 29.400 € .

Wann Anschaffungskosten vorliegen

Anschaffungskosten eines Hauses sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um das Haus zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.

Ihr Haus ist betriebsbereit, wenn es entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann.

Die Betriebsbereitschaft ist bei einem Haus für jeden Teil, der nach seiner Zweckbestimmung selbstständig genutzt werden soll, gesondert zu prüfen.

Beispiel: Sie erwerben ein Mehrfamilienhaus. Während im Erdgeschoss noch Umbauarbeiten durchgeführt werden, ziehen Ihre Mieter bereits in die darüber liegenden Wohnungen ein.

Folge: Die Betriebsbereitschaft ist für die Wohnungen bereits eingetreten, für das Ladenlokal noch nicht.

Nutzen Sie das Haus ab dem Zeitpunkt der Anschaffung (Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten) zur Erzielung von Einkünften, ist es ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich betriebsbereit.

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen können dann keine Anschaffungskosten sein. Es handelt sich vielmehr um sofort abzugsfähige Werbungskosten.

Beispiel: Sie erwerben ein Mehrfamilienhaus, in dem alle Wohnungen vermietet sind. Nach dem Kauf lassen Sie Reparaturen am Flur und der Außenfassade durchführen.

Da Sie das Haus zur Erzielung von Einkünften nutzen, sind die Werbungskosten sofort abzugsfähig und zählen nicht zu den Anschaffungskosten.

Wird das Haus im Zeitpunkt der Anschaffung nicht genutzt, ist zunächst offen, ob es aus Ihrer Sicht betriebsbereit ist.

Geben Sie nach dem Kauf und vor der erstmaligen Nutzung Baumaßnahmen in Auftrag, um das Haus entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzen zu können, sind die Aufwendungen hierfür Anschaffungskosten, die das Abschreibungsvolumen erhöhen.

Zweckbestimmung bedeutet die konkrete Art und Weise, wie Sie das Haus zur Erzielung von Einnahmen im Rahmen einer Einkunftsart nutzen wollen (z.B. Nutzung des Hauses zu Wohnzwecken oder als Büroraum nutzen).

Die Funktionstüchtigkeit ist entscheidend

Damit ein Haus betriebsbereit ist, muss es funktionstüchtig sein. Das ist der Fall, wenn es bestimmungsgemäß genutzt werden kann.

Dies gilt unabhängig davon, ob das Haus im Zeitpunkt der Anschaffung bereits genutzt wird oder leer steht. Mängel, vor allem durch Verschleiß, die durch laufende Reparaturen beseitigt werden, schließen die Funktionstüchtigkeit nicht aus.

Achtung: Werden für den Gebrauch wesentliche Teile des Hauses funktionstüchtig gemacht, führen Ihre Aufwendungen zu Anschaffungskosten. Diese liegen auch dann vor, wenn das Haus subjektiv nicht für Ihre Zwecke nutzbar ist.

Zwei Beispiele: Sie bauen Büroräume, die bisher als Architektenbüro gedient haben, zu einer Zahnarztpraxis um. Die entstehenden Umbaukosten sind Anschaffungskosten.

Sie lassen die Elektroinstallation in Ihrem Wohnhaus erneuern, damit es zukünftig als Büro genutzt werden kann. Auch in diesem Fall handelt es sich um Anschaffungskosten.

9. Oktober 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.