MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Renovierungsfristen: So vereinbaren Sie sie rechtssicher

2007 deuteten die Richter des Bundesgerichtshofs in einer Entscheidung an, dass sich ihre Rechtsprechung zu den Renovierungsfristen in Zukunft ändern könnte.

Die bisher häufig vereinbarten Fristen von 3, 5 und 7 Jahren für die unterschiedlichen Räume erscheinen den Richtern inzwischen sehr kurz.

Der Grund: Die Qualität der Farben und Tapeten hat sich seit den 70er-Jahren verbessert, sodass sie langlebiger sind.

Auch Eigentümer in ihren eigenen Räumen renovieren erfahrungsgemäß nicht in solch kurzen Zeitabständen (BGH, Urteil v. 26.09.07, Az. VIII ZR 143/06).

Nicht mehr 3, 5 und 7 Jahre vereinbaren

Seit diesem Urteil ist es deshalb nicht mehr zu empfehlen, in neuen Mietverträgen den bisher üblichen Fristenplan von 3, 5 und 7 Jahren zu vereinbaren.

Sie gehen sonst das Risiko ein, dass Ihre gesamte Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen in Zukunft als unwirksam angesehen wird. Aber welche Vereinbarungen sind stattdessen sinnvoll?

Im Wesentlichen haben Sie 2 Möglichkeiten, die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Zukunft wirksam auf den Mieter zu übertragen.

1. Möglichkeit: Verzicht auf Fristenplan

Sie können den Mieter ganz allgemein zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, ohne in den Mietvertrag nach Jahren bemessene Renovierungsfristen aufzunehmen, beispielsweise mit folgender Formulierung:

Musterformulierung für eine Schönheitsreparaturklausel ohne Fristenplan:

„1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


2. Die Schönheitsreparaturen umfassen folgende Arbeiten …

3. Spätestens bei Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter alle – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – fälligen Arbeiten auszuführen.“

Mieterpflicht ohne Frist wirksam

Der BGH hat bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 1984 klargestellt, dass eine Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter auch ohne die Nennung konkreter Renovierungsfristen wirksam ist (BGH, Rechtsentscheid v. 30.10.84, Az. VIII ARZ 1/84).

Vorteil: Eine solche Vereinbarung wird auch in Zukunft nicht wegen unangemessen kurzer Fristen als unwirksam angesehen werden.

Renovierungsbedarf begründen

Nachteil: Wenn Sie vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen wollen, müssen Sie bei einer Schönheitsreparaturklausel ohne Fristenplan immer konkret begründen, weshalb ein Renovierungsbedarf besteht. Und zwar für jeden einzelnen Raum konkret – am besten anhand eines Zustandberichts.

2. Möglichkeit: Vereinbarung längerer Renovierungsfristen

Sie können aber in Ihren neuen Mietverträgen auch Fristen vereinbaren, die länger sind als die bisher üblichen.

Ihr Risiko dabei: Die Richter des Bundesgerichtshofs haben in der genannten Entscheidung nicht gesagt, wie lang die Renovierungsfristen in Zukunft sein dürfen, um die Mieterinteressen ausreichend zu berücksichtigen.

Niemand kann derzeit mit 100%iger Sicherheit sagen, welche Fristen ab jetzt „gerichtsfest“ sind. Die unten aufgezeigte Musterformulierung orientiert sich an den Zahlen, die derzeit in der juristischen Fachliteratur überwiegend genannt werden.

Nie starre Fristen vereinbaren

Vorsicht: Auch wenn Sie längere Renovierungsfristen vereinbaren, muss Ihre Vertragsklausel die Anforderungen erfüllen, welche die Richter an derartige Fristenpläne stellen:

  • Die Fristen dürfen nicht starr sein, sondern müssen ausdrücklich relativiert sein, beispielsweise durch den Zusatz „im Allgemeinen“.
  • Die Fristen dürfen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Musterformulierung für eine Schönheitsreparaturklausel mit längeren Fristen:

Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen.

Diese sind im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 5 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre und in sonstigen Räumen alle 10 Jahre fachgerecht auszuführen. Die Fristen beginnen mit dem Beginn des Mietverhältnisses.

Vereinbarte Fristen erleichtern Begründung

Vorteil: Dadurch, dass Sie konkrete Renovierungsfristen nennen, erhöhen Sie die Klarheit. Ihr Mieter weiß, woran er ist, und Sie können bei Ihrem Renovierungsverlangen auf den Vertrag verweisen, statt Ihrem Mieter im Einzelnen begründen zu müssen, weshalb Sie eine Renovierung von ihm verlangen.

Nachteil: Je längere Renovierungsfristen Sie vereinbaren, umso größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Mietverhältnisse enden, bevor die Fristen abgelaufen sind. In vielen Fällen ist Ihr Mieter dann zu Schönheitsreparaturen gar nicht mehr verpflichtet.

Tipp: An den Kosten der Renovierung können Sie Ihren Mieter in diesen Fällen dennoch beteiligen, indem Sie im Mietvertrag neben der Schönheitsreparaturklausel auch eine Kostenquotenklausel vereinbaren.

28. Juni 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.