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Renovierungsklausel, Renovierungen und Steuern

Wer als Vermieter seine Rendite optimieren möchte, wird an eine schnelle Renovierung und Modernisierung denken.

Denn: dann könnten Sie die Mieten erhöhen. Aber passen Sie auf, denn dahinter kann sich eine versteckte Falle verbergen.

Falle Schnellrenovierung

Steuerlich betrachtet gibt es eine wichtige Grenze, die aktuell immer noch Bestand hat – und möglicherweise noch verschärft wird. Wer mehr als 15 Prozent vom Gebäudekaufpreis ausgibt, um zu renovieren, muss aufpassen. Innerhalb der ersten 3 Jahre ist dies die Obergrenze.

Sonst wird das Finanzamt die Werbungskosten nicht anerkennen, sondern die Kosten als „Herstellungsnaher Aufwand“ verbuchen und über 50 Jahre lang abschreiben lassen.


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Wir raten Ihnen zu einer Wartezeit

Verschieben Sie bestimmte Renovierungen so auf die Zeit nach 3 Jahren, dass die 15 Prozent-Grenze erhalten bleibt. Nach 3 Jahren sind Sie vollkommen frei. Zusätzlich können Sie beim Kaufpreis – der Berechnungsgrundlage – regulieren.

Der Gebäudepreis ist entscheidend. Fällt der niedriger aus und dafür der Grundstückspreis höher, können Sie mehr renovieren.

Renovieren und bereichern

Die Drei-Jahres-Grenze wird auch im folgenden Fall wieder wichtig. Es kommt nicht nur darauf an, wann Sie renovieren, sondern auch wer renoviert und was der Mietvertrag zum Fall „Renovierung“ sagt. Die Renovierungsklausel kann somit schnell zu einer Falle für Sie als Vermieter werden. Daher ein paar warnende Worte.

Renovierungsklausel unwirksam: Vermieter muss zahlen

Wenn Sie Kosten für eine Renovierung erstatten müssen, kommt auf Sie als Vermieter neuer Ärger zu. Das ist laut Bundesgerichtshof dann der Fall, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam war. Hat der Mieter die Renovierung dennoch selbst vorgenommen oder vornehmen lassen, liegt eine ungerechtfertigte Bereicherung vor.

Wurde ein Fachbetrieb eingeschaltet, müssen Sie dem Mieter die dafür üblichen Handwerkerkosten ersetzen. Hat er selbst Hand angelegt, gilt das für Materialkosten und aufgewendete Arbeitszeit (Az. VIII ZR 302/07).

BGH-Urteil: Weiterer Streit vorprogrammiert

An diesem Urteil führt für Vermieter kein Weg vorbei. Künftige Streitigkeiten sind also vorprogrammiert. Immerhin sind die früheren Mieter jetzt in der Pflicht, die Höhe ihrer Aufwendungen nachzuweisen.

Denn: Nur soweit Sie als Vermieter tatsächlich bereichert worden sind, müssen Sie die Kosten für die Renovierung erstatten. Erscheinen Ihnen die Forderungen dagegen überzogen, sollten Sie abwarten, ob Ihr Mieter Sie verklagt.

Rettungsanker Verjährung

Vielleicht kann Sie auch die Verjährung retten. Für Bereicherungsansprüche beträgt die Frist drei Jahre. Sie beginnt ab dem Ereignis der Auslösung, also der Renovierung und dem Auszug des Mieters, zu laufen.

Dass frühere Mieter erst durch das Urteil von der neuen Rechtslage erfahren, ändert an der Frist nichts. Liegt die Renovierung länger als drei Jahre zurück, sollten Sie sich deshalb auf Verjährung berufen.

16. Juli 2010

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

Janne Joerg Kipp ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.