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Renovierungspflicht: Mieter haftet nicht für Vorschäden

Trotz existierender Klauseln zu Renovierung und/oder Schönheitsreparaturen vor dem endgültigen Auszug, immer wieder zu Reibereien zwischen Mieter und Vermieter.

Häufig ist nicht ganz eindeutig, was innerhalb der Pflichtaufgaben der jeweiligen Partei enthalten ist. Generell gilt jedoch:

Der Mieter muss keine Schönheitsarbeiten vornehmen wenn Sie noch Instandsetzungsarbeiten an der Wohnung vornehmen wollen, die die Schönheitsreparaturen wieder nichtig machen würden.

Vorsicht bei Vorschäden

Eine Besonderheit gilt, wenn die Wohnung Vorschäden, wie etwa Putz- oder Feuchtigkeitsschäden, aufweist, die Sie nach dem Auszug Ihres Mieters instand setzen möchten.

Beachten Sie hier zunächst, dass Sie Ihren Mieter nicht dazu verpflichten können, Schönheitsrenovierungen vorzunehmen, wenn der Zustand der Wände, z. B. aufgrund von Rissen, erheblich schadhaft ist.

In solch einem Fall sind Malerarbeiten wirtschaftlich nicht sinnvoll und Ihr Mieter kann diese auch nicht fachgerecht ausführen.


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Da es Sache des Vermieters ist, die Wohnung baulich instand zu setzen, können Sie Ihren Mieter aber auch nicht zur Beseitigung solcher Vorschäden heranziehen. Treten also Untergrundschäden an Mauerwerk, Putz oder Holz auf, obliegt Ihnen deren Beseitigung.

Teilen Sie bei solchen Vorschäden Ihrem Mieter am besten mit, dass Sie die Schäden nach seinem Auszug instand setzen werden und verlangen Sie von ihm Geldersatz statt seiner Renovierungsarbeiten.

Das gilt bei fehlerhafter Renovierung aufgrund von Vorschäden

Würde Ihr Mieter die schadhaften Teile einfach renovieren, könnten Sie auch dann von ihm keinen Schadenersatz verlangen, wenn die von ihm ausgeführten Arbeiten aufgrund der Vorschäden nicht fachgemäß wären.

Wegen nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen steht Ihnen ein Schadenersatzanspruch nämlich nur insoweit zu, als dieser sich auf üblicherweise anfallende Arbeiten bezieht.

Selbst verursachte Substanzschäden muss Ihr Mieter beseitigen

Hat Ihr Mieter die Schäden selbst verursacht, obliegt ihm deren Beseitigung auch dann, wenn es sich um Untergrundschäden handelt.

Das hat das Kammergericht Berlin entschieden (KG Berlin, Urteil v. 28.04.08, Az. 8 U 154/07).

Achtung: Verjährung in 6 Monaten

In dem entschiedenen Fall wollte ein ehemaliger Mieter aufgrund vorhandener Untergrundschäden keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Allerdings handelte es sich bei den Untergrundschäden um Risse an der Decke, die der Mieter selbst verursacht hatte, als er eine selbst angebrachte Deckenverkleidung wieder entfernte. Daher, so entschieden die Richter, war der Mieter auch für die Beseitigung dieser Schäden verantwortlich.

Denken Sie unbedingt daran, dass Ihr Anspruch auf Schadenersatz ebenso wie auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung, unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses, verjährt.

Gibt Ihr Mieter die Wohnung also vor Ablauf der Kündigungsfrist zurück, läuft die Verjährungsfrist ab Auszug.

Sie müssen Ihren Anspruch gerichtlich geltend machen, um den Eintritt der Verjährung zu verhindern.

7. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.