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Reparaturen und Arbeiten an der Mietwohnung vor Auszug klären

Bei der Beendigung von Mietverhältnissen gibt es erfahrungsgemäß am häufigsten Streit um die Schönheitsreparaturen. Angeheizt wurde dieser Streit durch eine bedeutsame Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2004.

Darin hatte dieser „starre“ Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für unwirksam erachtet (BGH, Urteil v. 23.06.2004 – VIII ZR 361/03).

Seit dieser Entscheidung ist nämlich oftmals unklar, wie es um die Wirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung im Einzelfall bestellt ist. Weil dem Zustand der Wohnung eine besondere Bedeutung für ihre schnelle und gewinnbringende Weitervermietung zukommt, sind für Sie klare Regelungen zu diesem Thema unerlässlich.

Das bevorstehende Ende des Mietverhältnisses bietet den Vorteil, den Zustand der Wohnung schriftlich zu dokumentieren, um auf dieser Grundlage die Pflichten des Mieters zu regeln. Lassen Sie sich diesen Zustandsbericht vom Mieter unterschreiben und nehmen Sie im Aufhebungsvertrag auf diesen Bezug.

So ist dem Mieter die spätere Behauptung abgeschnitten, dass die Wohnung doch noch ganz gut aussehe und Renovierungsarbeiten gar nicht erforderlich seien.

Folgende Regelungen bieten sich an:

  • Der Mieter wird von der Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, freigestellt
  • Der Mieter ist zu ihrer Vornahme verpflichtet. In diesem Fall verwenden Sie einen Zustandsbericht,

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  • also ein detailliertes Mängelverzeichnis, und halten im Vertrag fest, bis zu welchem Tag genau die Arbeiten „sach- und fachgerecht“ ausgeführt sein müssen.
  • Der Mieter ist zu ihrer Vornahme verpflichtet, man einigt sich, dass ein bestimmtes Unternehmen diese ausführt und der Mieter die insoweit entstehenden Kosten zu tragen hat.
  • Der Mieter ist zu ihrer Vornahme verpflicht, jedoch kann er diese Verpflichtung durch einen Pauschalbetrag abgelten. Betrag und Fälligkeit der Zahlung sind in diesem Fall genau anzugeben.

Eine Regelung könnte beispielsweise so aussehen:

„Zur Abgeltung seiner Renovierungsverpflichtung zahlt der Mieter einen Betrag in Höhe von …… Euro bis spätestens ……… an den Vermieter“

Dabei kann auch die Verrechnung der Kaution von Vorteil sein, denn die haben Sie ja schon.

„Zur Abgeltung seiner Renovierungsverpflichtung verzichtet der Mieter auf Abrechnung und Rückzahlung seiner Mietkaution“.

Mietereinbauten – Wie Sie Ihre Interessen durchsetzen

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, sämtliche Einbauten aus der Wohnung zu entfernen und die Wohnung in ihren Zustand bei Bezug zu versetzen. Dabei müssen auch Folgeschäden vollständig beseitigt werden (etwa die Klebereste nach Entfernung mietereigener Auslegeware). Das Gleiche gilt auch dann, wenn Mieter und Vormieter sich über den Verbleib von Einrichtungen des Vormieters in der Wohnung geeinigt haben. Für die Verpflichtung ist unerheblich, ob Ihnen als Vermieter diese Einigung bekannt ist oder nicht.

Keine Verpflichtung zur Entfernung von Einbauten trifft den Mieter in zwei Fällen:

  • Dem Mieter war nicht bekannt, dass es sich um Einbauten des Vormieters handelt; er ging also bei Bezug der Wohnung davon aus, dass dies ihr vertragsgemäßer Zustand sei.
  • Während des Mietverhältnisses haben Sie zugestimmt, dass Ihr Mieter Einbauten vornimmt, ohne dass Sie sich
  • den Rückbau bei Beendigung des Mietverhältnisses vorbehalten haben.

Beachten Sie: Mietereinbauten können den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen; bei ihnen kann es sich um Wohnwertverbesserungen handeln, die eine Mieterhöhung rechtfertigen (z.B. Einbau von Badewanne und separater Dusche).

Hier kann es sich für Sie lohnen, Einrichtungen und Einbauten des Mieters zu übernehmen. Auch wird der Mieter hierzu oftmals gewillt sein, um sich weitere Kosten zu ersparen, zumal die Einrichtungen durch ihre Entfernung oftmals Schaden nehmen und in der neuen Wohnung nicht so recht passen werden.

Ist dies der Fall, sollte eine Entschädigung zum Zeitwert des Mietereigentums vereinbart werden. Diese kann – in der Praxis oftmals bewährt – darin bestehen, dass der Mieter im Gegenzug von seiner Renovierungsverpflichtung befreit wird.

Eine Regelung könnte beispielsweise so aussehen:

„Der Mieter verpflichtet sich, die während der Mietzeit in die Mietwohnung eingebrachten Einrichtungen zu entfernen, den früheren Zustand wiederherzustellen, sowie Folgeschäden fach- und sachgerecht zu beseitigen. Die vom Mieter eingebrachte Küche nebst Einbaugeräten (Aufzählung) übernimmt der Vermieter käuflich zum Preis von ……… Euro“.

30. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.