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Richtige Mieterauswahl ist schwer, aber wichtig

Eine Ihrer wichtigsten und schwierigsten Aufgaben ist es, den richtigen Mieter zu finden.

Dies gilt für die Vermietung sowohl Ihrer Gewerbeimmobilien als auch Ihrer Wohnungen und Einfamilienhäuser.

In letzterem Fall ist die Entscheidung deshalb für Sie von so herausragender Bedeutung, da Ihrem Mieter nach dem Vertragsschluss ein umfassender Mieterschutz zugute kommt.

Haben Sie den Vertrag erst einmal abgeschlossen, wird es für Sie sehr schwer, einen unliebsamen Mieter wieder loszuwerden.

Häufig sind in diesen Fällen lange Streitigkeiten vor Gerichten zu erwarten. Und das meist durch mehrere Instanzen mit ungewissem Ausgang.

Die Kosten können inklusive einer Zwangsräumung schnell mehrere Tausend Euro betragen.

Wichtig ist die richtige Darstellung der Wohnung

Die Mieterauswahl beginnt bereits bei der Frage, wie und wo Sie Ihr Mietobjekt anbieten wollen.

Wenn Sie einen Makler einschalten, muss in der Regel Ihr Mieter die Maklerprovision zahlen. Wenn dieser dazu bereit ist, spricht das für seine Zahlungsfähigkeit.

Sie sollten sich als Vermieter aber stets von Ihrem Makler die schriftliche Bestätigung geben lassen, dass seine Tätigkeit für Sie wirklich kostenfrei ist.

Ein weiterer Vorteil bei der Einschaltung eines Maklers ist die Vorauswahl.

Ein guter Makler kann bestimmte Interessentenkreise bereits im Vorfeld ausschließen und hat in der Regel eine größere Erfahrung auf dem Gebiet der Mieterauswahl als Sie.

Falls Sie auf einen Makler verzichten, können Sie Ihre Wohnung natürlich selbst mit Zeitungsinseraten, Chiffreanzeigen, Aushängen und vor allem über das Internet anpreisen. Schreiben Sie dort genau, welche Voraussetzungen Ihr neuer Mieter mit bringen soll.

Welcher Mietertyp ist der richtige für Ihr Objekt?

Stellen Sie sich auch die Frage, welcher Mietertyp in Ihr ganz spezielles Objekt passt.

Versuchen Sie die Mieter so auszuwählen, dass Streitigkeiten unter ihnen möglichst unwahrscheinlich sind. So wäre es sicherlich un glücklich, einer kinderreichen Familie eine Wohnung in einem hellhörigen Altbau zu vermieten, die über der Wohnung von älteren Personen liegt.

Das Wichtigste: Viel erfahren im Gespräch mit dem Interessenten

Sprechen Sie mit Ihrem Mietinteressenten. Lassen Sie Ihren Mieter reden und hören Sie ihm tatsächlich auch zu.


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Lenken Sie das Gespräch auf den beruflichen und persönlichen Werdegang des Mieters. Versuchen Sie zu erfahren, wie oft er den Arbeitsplatz gewechselt hat und in wie vielen Wohnungen er bisher gelebt hat.

Auch eine gerade vollzogene Trennung von einem Partner kann für Sie von Interesse sein.

Einige Fragen sollten Sie stets stellen. Fragen Sie nach

  • der Bonität,
  • dem Arbeitsplatz und dem Arbeitgeber,
  • einem geregelten Einkommen,
  • der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung („Offenbarungseid“) und
  • einem (Verbraucher-) Insolvenzverfahren.

 

Seien Sie bei bestimmten Angaben Ihres Mietinteressenten besonders vorsichtig:

  • Der Mieter gibt an, dass ein Dritter die Miete zahlen werde.
  • Der Interessent möchte die Wohnung nicht für sich, sondern für Dritte.
  • Der Mieter möchte den Mietvertrag von einem Anwalt prüfen lassen.
  • Der Interessent berichtet von Rechtsstreitigkeiten mit dem vorherigen Vermieter.
  • Der potenzielle Mieter macht keine genaue Angabe, wie viele Personen einziehen wollen.

 

Eine der wichtigsten Eigenschaften Ihres Mieters ist die Solvenz.

Er muss in der Lage sein, für seine Wohnung zu bezahlen. Deshalb ist es erforderlich, dass er ein regelmäßiges Einkommen hat. Dies liegt meist nur dann vor, wenn eine feste Arbeitsstelle vorhanden ist.

Das Nettoeinkommen sollte mindestens das 2- Fache der Gesamtmiete ausmachen. Andernfalls sind Schwierigkeiten zu erwarten.

Aber auch laufende finanzielle Verpflichtungen können eine Gefahr für Ihre Mietzahlungen sein. Das gilt insbesondere für

  • Kredite,
  • Leasingraten für Fahrzeuge,
  • Unterhaltspflichten für Kinder und andere Angehörige,
  • Zahlungen auf Urteile und andere Vollstreckungstitel.

Diese Fragen sind Ihnen nicht erlaubt

Grundsätzlich dürfen Sie alle Fragen stellen, die mit dem Mietverhältnis in unmittelbarem Zusammenhang stehen.

Das gilt allerdings nicht für Fragen, die in die Privatsphäre Ihres künftigen Mieters eingreifen könnten.

Sie dürfen keine Fragen nach einer Schwangerschaft, der sexuellen Ausrichtung, ansteckenden Krankheiten, der Rasse oder ethnischen Herkunft, nach dem Alter, der Religion oder dem Geschlecht stellen.

Gleiches gilt auch für die Frage nach einer Mitgliedschaft in einem Mieterverein.

19. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.