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Risiko Geldanlage – Immobilienkauf in PIGS-Staaten?

Die wirtschaftlichen Turbulenzen in Euroland zeigen auch in Deutschland Wirkung. Denn dem Euro wird längst nicht mehr so großes Vertrauen entgegengebracht, die Zweifel an der Stabilität der Gemeinschaftswährung werden in der Bevölkerung immer größer.

Um sich gegen eine mögliche Inflation abzusichern, erwägt jeder vierte Deutsche, in eine wertbeständige Immobilie zu investieren.

Das ergab eine repräsentative Studie von immowelt.de, eines der führenden Immobilienportale.

Für die repräsentative Studie „Wohnen und Leben Winter 2011″ wurden im Auftrag von immowelt.de 1.014 Personen durch das Marktforschungsinstitut Innofact befragt.

Vor allem Selbstständige und die Befragten in Groß- und Millionenstädten wollen einer drohenden Eurokrise mit dem Kauf einer Immobilie trotzen.

Denn eine Vermögensanlage in Immobilien ist für immer mehr Menschen attraktiv – günstige Zinsen für die Anschaffung und die Aussicht auf steigende Mieten versprechen hohe und vor allem sichere Renditen.

Carsten Schlabritz, Vorstand der Immowelt AG: „Der Ruf der Immobilie als inflationssichere Investition ist nach den Erfahrungen der letzten Krise für viele Menschen ein entscheidendes Plus.“

Immobilien in Krisen gefragt

In Deutschland sind auch in diesen Krisenzeiten keine Schnäppchen bei Immobilien zu machen.

Da liegt es nahe in die südlichen „Krisenländer“ zu schauen – hier erhoffen sich Interessenten fallende Preise.

Nun stellen sich viele Bundesbürger die Frage, ob die günstigste Zeit zum Immobilienkauf bereits angebrochen ist – oder besser noch abgewartet werden sollte. Experten raten dabei, nicht zu schnell zu handeln, denn die Eurokrise ist in Europa und speziell in den südlichen Euroländern nicht vorbei.

Anders herum: Ein Anstieg der Immobilienpreise in nächster Zeit ist sicher nicht zu erwarten.

Deswegen kann in aller Ruhe ein Kauf vorbereitet werden, denn besonders bei einem Immobilienkauf im Ausland gibt es vielerlei zu bedenken.

Dazu gehört zu allererst, sich über die rechtlichen Grundsätze für einen Immobilienkauf im Ausland zu erkundigen. Nur dann wird die Geldanlage nicht zur Geldfalle.

Doch es stimmt schon: Im Ausland bekommt man meist mehr Immobilie für das gleiche Geld.

Doch die Annahme, die internationale Kreditkrise führte ähnlich wie in den USA auch zu einer enormen Immobilienkrise, muss in Europa nicht zutreffen.

Zwar lockt üblicherweise in Krisen ein Käufermarkt – denn viele Betroffene müssen verkaufen und die Käufer bestimmen Absatz und Preise.

Doch ein sonniges Domizil ist in der aktuellen Krisenlage auch in den betroffenen Ländern nur bedingt zu einem niedrigen Preis zu bekommen.

Die Krisenzeiten in den europäischen Staaten Portugal, Italien und Griechenland kommen Immobilienkäufern nur teilweise zugute.

Der Kauf einer Ferienimmobilie im Süden ist nur in Portugal zu wirklich interessanten Preisen möglich.


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Portugal – niedrige Preise

Das Euroland im äußersten Südwesten, Portugal, ist bereits seit einigen Jahren in einer wirtschaftlichen Schieflage.

Eine Erholung der Wirtschaftsmisere dürfte sich höchstens mittelfristig ergeben. Konsequenz:

Die Preise für Eigenheime liegen dauerhaft niedrig, viele Objekte stehen leer und von den nur gut zehn Millionen Einwohnern müssen der wirtschaftlichen Lage entsprechend immer mehr ihren Zweitwohnsitz zu verkaufen.

Im Gegenzug für das fast achtzig Milliarden Euro schwere Hilfspaket der Europäischen Union und dem internationalem Währungsfonds (IWF) muss die neue konservative Regierung in Lissabon das Haushaltsdefizit fast um die Hälfte allein in diesem Jahr senken.

Das geht nur mit radikalen Einschnitten und Konsequenzen:

Die Steuern werden erhöht, Renten und Gehälter im öffentlichen Dienst und den Staatsunternehmen gesenkt, das Arbeitslosengeld wird gekürzt.

Portugals Wirtschaft wird in diesem Jahr weiter schrumpfen. Die Arbeitslosenquote ist bereits stark gestiegen –  und wird nach Meinung aller Ökonomen weiter zulegen.

Der schmerzhafte Wirtschaftseinbruch hat auch den Immobilienmarkt im Land getroffen. Es steht fest:

Es gibt im ganzen Land weit mehr Immobilienangebote als Nachfrage dafür. Seit Beginn der Krise haben sich Objekte in einzelnen Regionen in Portugal fast um die Hälfte verbilligt.

Und eine Trendumkehr ist auf mittlere Zeit nicht in Sicht.

Vorvertrag verpflichtend

Eile ist deswegen aktuell nicht geboten, Interessenten sollten sich beim Immobilienkauf Zeit nehmen und auch deswegen keine Dokumente übereilt unterzeichnen.

Denn ein Vorvertrag verpflichtet in Portugal schon zum Kauf. Der Kaufvorvertrag, Contrato promessa de Compra e Venda genannt, darf nicht unterzeichnet werden, bevor man ganz sicher ist, die Immobilie erwerben zu wollen.

Das Papier ist nach portugiesischem Recht bindend. Ist die Unterschrift einmal geleistet, hat der Eigentümer einen Rechtsanspruch auf den darin fixierten Kaufpreis – und kann diesen aufgrund der EU-Regeln auch vor deutschen Gerichten durchsetzen.

Damit stellt dieser Vorvertrag in Portugal bereits die eigentliche Kaufübereinkunft dar.

Das spätere Vertragswerk beim Notar ist – anders als in Deutschland – lediglich Teil der Formalien zur Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Deswegen ist es sinnvoll, bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrags durch einen Anwalt zu prüfen, ob die Immobilie lastenfrei ist, zudem eine Bau- oder Wohngenehmigung vorliegt.

Doch das dicke Ende kann noch kommen. Immobilien sind in Portugal zwar derzeit tendenziell günstig.

Doch wenn die Preise in Zukunft wieder steigen, will der Staat kräftig mitverdienen.

Die Spekulationssteuer auf Immobiliengewinne in Portugal beträgt aktuell 24 Prozent – egal, ob Haus oder Wohnung nur einen Tag oder lange 30 Jahre bis zum Wiederverkauf gehalten werden.

Und in der aktuellen klammen Finanzlage des Landes kann der Regierung dazu noch einiges einfallen.

Pleiteland Griechenland

In der Medienberichterstattung dominiert das Krisenland Griechenland die Nachrichtenlage.

Interessanterweise trifft dies aber weit weniger den Immobilienmarkt, denn dessen Preise für Eigenheime und Wohnungen sind gefallen, aber teilweise für die schwierige Situation noch erstaunlich stabil.

In Griechenland hat die Krise zwar fatale Auswirkungen auf Wirtschaft und Arbeitsmarkt.

Der Immobilienmarkt muss allerdings nur geringere Abschläge verkraften. Ob dies auch bei einer langfristigen Verschärfung so sein wird, darüber kann man nur spekulieren.

Allerdings muss man dem Markt zugute halten, dass hier eben kein Bauboom wie etwa in Irland oder Spanien stattgefunden hat, der sich dann als Baufinanzierungsblase entpuppte.

So besteht derzeit kein extremes Überangebot an Immobilien und Eigentümer, die überteuerte Kredite abzahlen müssen, um ihre Immobilien überhaupt halten zu können.

Aber es ist auch klar: Interessante und auch günstige Immobilien finden Griechenland-Fans hier sicher.

Prinzipiell sind die Regelungen beim Immobilienkauf oder -verkauf erstaunlich intransparent.

So sollten Immobiliengeschäfte immer durch einen fachkundigen und kompetenten Anwalt begleitet werden.

Dies ist auch vor dem Hintergrund wichtig, weil Ausländer erst seit relativ kurzer Zeit Immobilien in Griechenland erwerben dürfen.

Der Anwalt checkt, ob Belastungen, Beschlagnahmungen oder sonstige Veräußerungsbeschränkungen bestehen, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf und bereitet den Vertrag vor.

Es kommt zudem häufig vor, dass bei griechischen Immobilien die Eigentumsverhältnisse unklar sind. Nicht jeder, der als Verkäufer auftritt, muss also der rechtmäßige Eigentümer sein.

Bella Italia

Immobilien in Italien sind weiterhin gefragt. Trotz des niedrigen Wirtschaftswachstums und der Sorgen um die Finanzstabilität im Land kennt die Immobilienbranche in Italien keine Krise.

Die Immobilienpreise haben der aktuellen Wirtschafts- und Schuldenkrise bislang gut Stand gehalten und sind nicht gesunken.

Die schwierige Konjunktur ist zwar an der sinkenden Zahl von Immobilientransaktionen zu erkennen, sie hat sich jedoch nicht auf die Preise ausgewirkt.

Immobilien in Italien haben ihre Liebhaber und oft entsprechende Preise.

Wer es dennoch wagt oder zu den Glücklichen gehört, dem sei angemerkt, dass in Italien – wie auch in Portugal – schon ein Vorvertrag (con-tratto preliminare) verbindlich und die Anzahlung (caparra confirmatoria) auf das Treuhandkonto des Notars sofort zu leisten ist.

Danach ist ein Rücktritt vom Immobiliengeschäft nicht mehr möglich.

Beim notariellen Vertrag sollte man vom Verkäufer eine zehn Jahre gültige Versicherungspolice für Baumängel verlangen.

Die Geldanlage in Immobilien in Krisengebieten ist sicher dann am lukrativsten, wenn der Tiefpunkt der Krise in den einzelnen Ländern  erreicht ist. Doch: Nachher ist man immer schlauer.

15. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Thomas Mücke
Von: Thomas Mücke.