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Risiko Provisionsverlust: Wenn das Honorar nachträglich wieder flöten geht

Immobilienmakler müssen sich auf eine neue Rechtslage einstellen. Denn: Maklerverträge gelten seit dem 13.06.2014 als sogenannte Verbraucherverträge und werden deshalb den Regeln der §§ 312b ff. BGB unterworfen. Wie aber werden die Vorschriften der §§ 312b ff. BGB tatsächlich im Makleralltag umgesetzt?

Worum es geht

Die Provision darf nicht verloren gehen! Das ist der oberste Leitsatz, dem sich alles unterordnen muss, wenn es um die tägliche Praxis im Immobilienbüro geht.

Und deshalb müssen nicht nur Inhaber, Leiter, Eigentümer, Geschäftsführer des Maklerbüros diese neue Gesetzeslage kennen, sondern auch die Mitarbeiter. Und zwar alle Mitarbeiter, die fest angestellten, die vielleicht im BackOffice arbeiten, und die freien Mitarbeiter, die vielleicht eher im Vertrieb eingesetzt sind.

Auch die 450-Euro-Kraft, die am Freitagnachmittag und Samstag das Telefon besetzt und Exposés per E-Mail verschickt, muss das Wissen rund um die gesetzlichen Neuregelungen haben und dieses anwenden.

Warum es diese Neuregelung gibt

Der Gesetzgeber schützt Verbraucher durch das Recht zum Widerruf von Verträgen, wenn der Anschein besteht, dass dem Verbraucher nicht genügend Bedenkzeit bei Abschluss des Vertrages gegeben worden ist. Maklerverträge fallen seit dem 13.06.2014 unter diese Vorschriften.

Deshalb müssen Immobilienmakler ihre Kunden beim Abschluss des Vertrages auf das bestehende Widerrufsrecht hinweisen, wenn:

  • der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers zustande kommt

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  • der Vertrag als Fernabsatzvertrag unter Einsatz von Telemedien zustande kommt

Wenn der Verbraucher als Kunde nicht auf das bestehende Widerrufsrecht hingewiesen wird, kann er den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Die Folge des Widerrufs ist, dass der Kunde so gestellt werden muss, als wäre der Vertrag nicht zustande gekommen. Auch nach Erbringung der Maklerleistung kann ein Kunde deshalb den Maklervertrag widerrufen.

Das bedeutet natürlich auch, dass Immobilienmakler erst 14 Tage nach der Widerrufsbelehrung tätig werden sollten, anderenfalls riskieren sie, dass ihre Provision verloren geht.

Wer möchte schon 14 Tage auf einen Besichtigungstermin warten?

In der Praxis werden sich wohl die wenigsten Interessenten 14 Tage gedulden wollen, bevor sie eine Immobilie besichtigen können – schon gar nicht, wenn es um eine Mietwohnung geht. Natürlich besteht die Möglichkeit, den Interessenten um seine ausdrückliche Zustimmung zur sofortigen Maklertätigkeit zu bitten.

Diese Zustimmungserklärung muss aber ganz bestimmte Formulierungen enthalten, anderenfalls ist die Provision trotzdem weg! Doch das lässt sich lösen. Was garantiert nicht funktioniert: das Aussitzen!

Fehlt die Widerrufsbelehrung: 12 Monate um die Provision zittern

Wenn die neue Pflicht zur Widerrufsbelehrung von einem Makler bisher nicht so ernst genommen wurde, muss er noch 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss damit rechnen, dass die Provisionen zurückgezahlt werden müssen!

Man sollte mit dem Schlimmsten rechnen: Sind die Kunden erst einmal aufgewacht, werden sie den Maklervertrag im Nachhinein noch einmal überprüfen und – wenn möglich – die Provision zurückfordern! Als Makler wird man also erst 54 Monate nach Vertragsabschluss wieder seelenruhig schlafen können. Erst dann hat man die Gewissheit, ob die Provisionen zurückgezahlt werden müssen oder nicht.

Damit wird klar: In Zukunft können Makler nur bestehen, wenn sie das neue Widerrufsrecht sicher anwenden können. Dazu gibt es keine Alternative. Der sichere Umgang mit der neuen Rechtslage ist überlebenswichtig!

Welche Änderungen im Büroablauf nun erforderlich sind

Die Umsetzung der neuen Rechtslage im Makleralltag erscheint zunächst recht einfach. Schließlich haben die großen Immobilienportale längst reagiert und jedes Online-Exposee mit einer Widerrufsbelehrung gekoppelt, die automatisiert an die Interessenten versandt wird.

Doch stellen Sie sich folgende Situation vor: Ein Interessent meldet sich telefonisch beim Makler und bezieht sich mündlich auf das Online-Exposee. Der Makler trifft sich am nächsten Tag mit dem Kunden zum Besichtigungstermin. Nach erfolgreicher Vermittlung schickt der Makler seinem Kunden die Provisionsrechnung. Der widerruft nun den Maklervertrag und behauptet, von niemals eine Widerrufsbelehrung erhalten zu haben und, dass somit die Widerrufsfrist auch nicht begonnen hat.

Nun ist der Makler in Beweisnot, weil sich der Kunde nicht über das Kontaktformular des Immobilienportals gemeldet hat und es auch sonst keinen Schriftverkehr gibt, in dem sich der Kunde ausdrücklich auf das Online-Exposee bezieht.

Das bedeutet: Die Provision ist weg!

Dieses Szenario ist nur eine von insgesamt 39 unterschiedlichen Vertragsanbahnungssituationen, die in jedem Makleralltag vorkommen können und in denen man die neue Rechtslage jeweils treffsicher einschätzen muss.

Anderenfalls haben Makler ein Problem: Nicht mehr lange, und im Internet werden die Kunden Tipps und Tricks herumreichen, wie sich die Maklerprovision einsparen lässt.

22. Januar 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.