RoI bei Immobilien – worauf Anleger achten sollte

Immobilien liegen wieder im Trend. Infolge der Finanzkrise suchen Anleger wieder nach sicheren Geldanlagen.

Insbesondere Mietimmobilien versprechen sichere Einnahmen und hohe Renditen, ein Return on Investment (RoI) also, der sich sehen lassen kann. Doch Immobilie ist nicht gleich Immobilie.

Der RoI bei Immobilien hängt nicht zuletzt von der Lage, der Größe, dem Baujahr und der Ausstattung der Immobilie ab. Die tragende Rolle kommt dabei der Mietrendite zu.

RoI bei Immobilen – auf die Nettomietrendite kommt es an

Zu unterscheiden ist dabei die Bruttomietrendite von der Nettomietrendite. Die Bruttomietrendite gibt nur das einfache Verhältnis zwischen Jahresmiete und Kaufpreis an.

Bei Eigentumswohnungen liegt diese oft zwischen 4% und 5%, bei Pflegeimmobilien sogar noch etwas höher. In der Regel lohnt es sich daher, nach Immobilien mit Bruttomietrenditen von 6% und mehr zu suchen und auf Objekte mit weniger als 4% Bruttomietrendite zu verzichten.

Einer noch größeren Bedeutung kommt der Nettomietrendite zu. Diese wird berechnet, indem die beim Immobilienkauf entstehenden Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren) hinzugerechnet werden.

Etwaige Maklerkosten ausgenommen, sind dies häufig 4% bis 5% des Kaufpreises. Wird die Immobilie über einen Makler erworben, sind dies in der Regel nochmal 3% bis 7%.

Ein Rechenbeispiel

Kaufpreis einer Immobilie120.000 €
 + Nebenkosten12.000 €
 = Investitionskosten132.000 €
Nettokaltmiete der Immobilie im Jahr: 6.400 €
 – Verwaltungskosten220 €
  – Zinsertrag380 €
= Jahresreinertrag5.800 €

Bruttomietrendite: Nettokaltmiete/Kaufpreis. In diesem Fall beträgt die Rendite 5 %

Nettkaltrendite: Jahresreinertrag/Investitionskosten. In diesem Fall beträgt die Rendite 4,8 %

Die Berechnung der Gesamtkapitalrentabilität bei Immobilien

Über den RoI bei Immobilien lässt sich aber auch die Gesamtkapitalrentabilität berechnen. Auch hier ein konkretes Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 1 Mio. € erzielt einen jährlichen Gewinn in Höhe von 60.000 €, wobei sich die gesamten Mieterlöse auf 100.000 € summieren.

Abgezogen werden dabei Abschreibungen (30.000 €) und Nebenkosten z.B. für die Instandhaltung (10.000 €). Aus diesen Zahlen lässt sich die Gesamtkapitalrentabilität bzw. der RoI für Immobilien ableiten:

Gesamtkapitalrendite: Gewinn / Gesamtkapital = 60.000 € / 1.000.000 € = 6,0%

Pflegeimmobilien gelten als attraktiv

In den letzten Jahren sind die Investitionen in sogenannte Pflegeimmobilien deutlich gestiegen. In den kommenden Jahren dürften Milliarden in diese Immobilen fließen, schätzen Beraterhäuser wie Avivre.

Der Grund für den Boom bei Pflegeimmobilien liegt in der demografischen Entwicklung. Menschen leben immer länger, bekommen aber weniger Kinder.

Die Zahl der älteren Menschen wird in den nächsten Jahrzehnten zunehmen. Entsprechend wird von einem höheren Bedarf an Pflegeimmobilien ausgegangen. Mit Renditen von 5% bis 6% haben Pflegeimmobilien teilweise einen sehr hohen RoI bei Immobilien.

Dennoch sollten Anleger auch hier die Risiken nicht unterschätzen, denn ein Pflegeheimplatz ist sehr kostspielig. Sollte sich der Trend hin zur stärkeren staatlichen Förderung der ambulanten Pflege zuhause fortsetzen, könnten Pflegeimmobilien bald weniger attraktiv sein.

4. September 2013

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Von: Alexander Mittermeier. Über den Autor

Als Gründungsmitglied einer der größten Finanz-Communitys in Deutschland schreibt Alexander Mittermeier heute nicht nur über Aktien und Hightech-Unternehmen, sondern auch über Geld- und Wirtschaftsthemen. Im Mittelpunkt stehen dabei Hintergrundberichte und Bewertung wirtschaftlicher Themen unter Berücksichtigung technologischer Gesichtspunkte für eine der größten Banken Deutschlands

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