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Rückzahlung der Kaution erst nach Mietende

Solange das Mietverhältnis nicht beendet ist, müssen Sie die Mietkaution nicht zurückzahlen. Das gilt auch für etwaige aufgelaufene Zinsen. Beendet ist das Mietverhältnis, wenn Ihr Mieter Ihnen die Mieträume wieder übergeben hat – einschließlich aller ihm überlassenen Schlüssel.

Achtung: Für den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses spielt es keine Rolle, in welchem Zustand der Mieter die Wohnung zurückgegeben hat. Entscheidend ist allein, ob Sie als Vermieter wieder die ausschließliche Verfügungsbefugnis besitzen.

Sie sind auch nicht verpflichtet, die Mietkaution bereits am Tage der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht Ihnen eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist zu. Solange diese Frist läuft, ist der Mieter nicht berechtigt, mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen etwaige Forderungen Ihrerseits aufzurechnen.

Beispiel: Sie haben das Mietverhältnis fristlos gekündigt, weil der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug geraten ist. Die Kündigung wird nicht dadurch „geheilt“, dass der Mieter den Mietrückstand mit der Mietkaution verrechnet.

Das hat für Sie als Vermieter große praktische Bedeutung. Sie sind und bleiben berechtigt, vom Mieter Ersatz des Schadens zu verlangen, der Ihnen durch die fristlose Kündigung entstanden ist (zum Beispiel Mietausfall).

Sie können in Ruhe prüfen und abrechnen

Die alles entscheidende Frage lautet: Wie lange haben Sie als Vermieter Zeit, etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis beziehungsweise der Abwicklung des Mietverhältnisses zu prüfen und alsdann über die Mietkaution abzurechnen?


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In erster Linie kommt es immer darauf an, was vertraglich vereinbart ist. Exakte Fristenregelungen finden sich in kaum einem Mietvertragsformular. Wenn zu diesem Punkt überhaupt eine Vereinbarung getroffen wurde, dann lautet sie beispielsweise wie folgt:

  1. Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt, sobald der Mieter die Mietsache geräumt hat und fest steht, dass dem Vermieter keinerlei Ansprüche gegen den Mieter mehr zustehen.

In der Vermietungspraxis ist es üblich, dem Vermieter eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von drei Monaten zuzubilligen. Dies ist der Zeitraum, den die Gerichte dem Vermieter in der Regel einräumen.

Lediglich in Ausnahmefällen kann sich diese Frist auf zweieinhalb Monate verkürzen. Das hat das Oberlandesgericht Köln kürzlich in einem Fall angenommen, in dem wenige Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses auch die Abrechnungsperiode für die Heiz- und Warmwasserkosten endete, so dass über die Mietkaution sehr kurzfristig abgerechnet werden konnte.

Wann Sie mehr als drei Monate Zeit haben

In vielen Fällen ist aber auch nach Ablauf von drei Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses immer noch offen, was zu tun ist. Das betrifft weniger die Frage, ob dem Vermieter noch Gegenansprüche zustehen, sondern vielmehr die Frage, in welchem Umfang dies der Fall ist.

Der typische Fall in einer solchen Situation: Der Mieter hat die Wohnung zurückgegeben, ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Als Vermieter müssen Sie ein stark formalisiertes Verfahren einhalten, um sich Ihre Schadenersatzansprüche gegen den Mieter zu erhalten. Das kostet Zeit.

Weitere Zeit geht naturgemäß dadurch „ins Land“, dass die Mieträume dann überhaupt erst einmal renoviert werden müssen. Bis Sie dann schließlich die Rechnungen der beauftragten Handwerker in der Hand halten, vergeht weitere Zeit.

Ganz klar also, dass in diesen Fällen eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von drei Monaten zu kurz bemessen ist. Das ist auch ständige Rechtsprechung der Gerichte. In diesen Fällen werden Ihnen als Vermieter sechs Monate eingeräumt.

Selbst diese Frist kann noch zu kurz bemessen sein. Denken Sie nur an die zahlreichen Fälle, in denen über die Heizoder Betriebskosten noch abgerechnet werden muss. Schließlich finden die meisten Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode statt.

Achtung: Ist ein Mieterwechsel der Grund dafür, dass nicht zugleich über die Mietkaution abgerechnet werden kann, beträgt die Prüfungs- und Abrechnungsfrist noch wesentlich länger als sechs Monate. Spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss aber abgerechnet werden.

Wichtig: Die noch ausstehende Heiz- und Betriebskostenabrechnung berechtigt nur dann dazu, die gesamte Mietkaution zurückzuhalten, wenn anhand der Abrechnungsergebnisse der Vorjahre konkret zu erwarten ist, dass der Nachzahlungsbetrag die Höhe der Mietkaution erreicht. Andernfalls dürfen Sie als Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Mietkaution zur Sicherheit für eine etwaige Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung einbehalten und müssen den Rest zurückzahlen.

30. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.