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Ruhestörung: Ruhezeiten als Vermieter durchsetzen

Mieter beschweren sich über ständiges lautes Türenknallen, Kindergeschrei und Getobe, das aus der Nachbarwohnung dringt.

Andere fühlen sich durch die ausgedehnten Übungsstunden des Schlagzeugers, Familienfeiern bis weit nach Mitternacht oder Gehgeräusche aus der neu errichteten Dachgeschosswohnung gestört und drohen mit Mietminderung.

Auch Geräusche von den Grundstücken der näheren Umgebung können Ihren Mietern die Ruhe rauben: eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück, Lärm vom Kinderspielplatz oder aus der Kneipe gegenüber.

Lärm wird als lästig, nervend und störend empfunden. Er beeinträchtigt konzentriertes Lernen und Arbeiten, verhindert Entspannung und erschwert das Einschlafen und Durchschlafen. Schließlich kann Lärm zu Gesundheitsstörungen führen.

So kommt es, dass bei Lärmstörungen die Beteiligten erfahrungsgemäß besonders emotionsgeladen reagieren.

Oft hat sich die Unzufriedenheit bereits über einen längeren Zeitraum angestaut. Man wirft sich gegenseitig rücksichtsloses Verhalten vor. Auch der Lärmverursacher fühlt sich durch Beschwerden in seiner persönlichen Lebensführung angegriffen und will keine Einschränkung hinnehmen.

Wie Sie bei Beschwerden über Lärm angemessen reagieren

Beschwert sich ein Mieter über Lärmbelästigungen aus einer Nachbarwohnung oder mindert er bereits die Miete, so kommt es darauf an, dass Sie schnell und abgewogen reagieren, um eine (weitere) Verhärtung der Fronten möglichst zu verhindern.

Achtung: Ob Menschen Geräusche als störenden Lärm wahrnehmen, hängt nur zu etwa einem Drittel von der Geräuschart und der Lautstärke ab.


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Weiterer Einflussfaktor ist die individuelle Lärmempfindlichkeit, die je nach eigener Gemütsverfassung variieren kann.

Jeder kennt das: Steht man im Stress, kann einen sogar das Ticken einer Uhr nerven. Schließlich spielt auch die Art und Weise, wie die für die Lärmquelle Verantwortlichen mit den Betroffenen umgehen, eine große Rolle. Das heißt: Zufriedene Mieter sind meist lärmtoleranter.

Nehmen Sie also die Beschwerden Ihres Mieters ernst. Hören Sie ihn in Ruhe an und verzichten Sie darauf, ihm gleich eine besondere Empfindlichkeit vorzuwerfen. Fühlt sich der Mieter von Ihnen verstanden, kann er auch für Ihre Belange und die der anderen Mieter im Haus leichter Verständnis aufbringen. Damit haben Sie schon den ersten wichtigen Schritt getan, um ein Zuspitzen der Problematik zu verhindern.

Auch wenn Ihr Mieter sich das von Ihnen erhoffen sollte: Es ist nicht ratsam, dem vermeintlichen Störenfried sofort einen bösen Brief zu schreiben.

Zunächst ist es wichtig, das Gespräch zu suchen um festzustellen, ob sich der Mieter zu Recht beklagt. Mitunter stellt sich heraus, dass der Lärm gedankenlos verursacht wurde und der Lärmverursacher bisher gar nicht wusste, dass andere Mieter sich gestört fühlen. Viele Lärmbelästigungen können leicht verhindert oder reduziert werden.

Beispiel: Der Mieter empfindet das Flötenspiel des Nachbarn als besonders störend, weil genau nebenan das Baby seinen Nachmittagsschlaf hält. Seit der Nachbar das weiß, übt er in einem anderen Zimmer seiner Wohnung oder zu einer anderen Zeit.

Über Probleme reden

Praxis-Tipp: Bieten Sie allen Beteiligten an, ihnen bei der Bereinigung der Angelegenheit behilflich zu sein, beispielsweise durch Vermittlung eines gemeinsamen Gesprächs. Derartige Angebote werden in der Praxis überwiegend angenommen und verlaufen bemerkenswert erfolgreich.

Achtung: Oft halten sich Vermieter bei Lärmstörungen nicht für zuständig und weisen die Beschwerde des Mieters zurück, etwa mit der Bemerkung: „Regeln Sie das doch bitte untereinander.“ Das ist nicht richtig.

Sie als Vermieter sind verpflichtet, dem Mieter den störungsfreien Gebrauch der gemieteten Wohnung zu ermöglichen. Dazu zählt auch ein Wohnen frei von Lärmbeeinträchtigungen.

Erreicht der Lärm in der Wohnung ein unzumutbares Maß, so liegt darin ein Mangel der Wohnung. Ihr Mieter ist berechtigt, die Miete zu kürzen. Hierbei ist ohne Bedeutung, ob Sie als Vermieter den Lärm verschuldet haben oder ob Sie überhaupt die Möglichkeit besitzen, den Lärm abzustellen.

Mietkürzung nicht in allen Fällen erlaubt

Eine Kürzung der Miete ist ausgeschlossen, wenn der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages den Mangel kannte. Beispielsweise kann die Miete nicht wegen der Verkehrslärmbelastung einer Wohnung in der Innenstadt gemindert werden, weil der Mieter die Wohnung ja in Kenntnis der Verkehrslage angemietet hat.

Auch wenn der Mieter Ihnen die Lärmbeeinträchtigung gar nicht angezeigt hat und Sie deshalb nicht davon wussten, verliert er das Recht, die Miete zu kürzen. Näheres zu Mietminderung und dem Ausschluss des Minderungsrechts finden Sie auch im Beitrag M 42 – Mietminderung.

Soweit es Ihnen möglich ist, sind Sie verpflichtet, die Lärmbeeinträchtigung zu beseitigen. Sie müssen also den störenden Mieter, wenn sein Verhalten eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung darstellt, veranlassen, das störende Verhalten zu beenden.

Dazu können eine schriftliche Abmahnung und notfalls eine Unterlassungsklage oder Kündigung erforderlich sein.

Achtung: Eine Kündigung setzt voraus, dass der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Kündigung nur im Extremfall

Sie sollten nur kündigen, wenn der Mieter trotz vorheriger Abmahnung die Lärmstörungen fortsetzt. Sowohl in der Abmahnung als auch in der Kündigung müssen Sie die Pflichtverletzungen, derentwegen Sie abmahnen oder kündigen, ausführlich darstellen.

Geht der Lärm von einem benachbarten Grundstück aus, suchen Sie zunächst das Gespräch mit dem Lärmverursacher.

Führt dies zu keinem Erfolg, besteht die Möglichkeit, sich an die Ordnungsbehörde der Stadt- oder Gemeindeverwaltung zu wenden. Schließlich kann es im Interesse Ihrer Mieter notwendig sein, bei Gericht auf Unterlassung der Beeinträchtigung zu klagen.

2. Mai 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.