MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Ruhestörung und Mietminderung – wann es möglich ist

Ruhestörungen und damit verbundene Mietminderungen sorgen häufig für Streit zwischen Vermieter und Mieter. Oft liegt das daran, dass die Beteiligten nicht genau wissen, wann und in welcher Höhe die Miete gemindert werden darf:

Ständige Ruhestörung berechtigt Mieter zu Mietminderung

Dass lautes Fernsehen, Streitereien, sogar Schreien, Poltern, Trampeln und Türenknallen als sozialadäquate Ruhestörungen von Mietern mitunter zu dulden sind, stellte das Landgericht Berlin im Februar 2015 klar. Solche, mit der üblichen Nutzung einer Mietwohnung verbundene Lebensäußerungen durch Mieter sind von anderen Hausbewohnern hinzunehmen.

Tägliche Störungen, insbesondere zwischen 6:00 Uhr und nach 22:00 Uhr sind allerdings nicht mehr akzeptabel. Sie berechtigen beeinträchtigte Mieter zu einer Minderung in Höhe von 10%.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Der Fall: Ein Vermieter hatte einen seiner Mieter auf Zahlung von rückständiger Miete verklagt. Der Mieter hatte die Miete gemindert, weil er durch die Bewohner einer Nachbarwohnung regelmäßig durch Streitereien, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen und lautes Fernsehen gestört wurde. Dabei ereigneten sich die Ruhestörungen oftmals auch in der Zeit zwischen 22:00 Uhr abends und 6:00 Uhr morgens.

Das Gericht bestätigte zu Gunsten des betroffenen Mieters, dass ständige Ruhestörungen einen Mietmangel gemäß § 536 Abs. 1 BGB darstellen, der aber sozial akzeptabel ist. Dies weil das Zusammenleben mehrerer Mieter in einem Mehrfamilienhaus zwangsläufig Beeinträchtigungen mit sich bringt. Diese sind mit der Nutzung einer Wohnung üblicherweise verbunden und deshalb vertragsgemäß und von anderen Mietern hinzunehmen.

Streiten, Schreien, Poltern, Trampeln, Türenknallen und lautes Fernsehen entsprechen grundsätzlich der üblichen Nutzung einer Mietwohnung. Denn diese Geräusche ergeben sich regelmäßig durch den Aufenthalt von mehreren Menschen, insbesondere durch Kinder. Allerdings waren im entschiedenen Rechtsstreit ausweislich eines Lärmprotokolls nahezu täglich Störungen bereits vor 6.00 Uhr und häufig auch nach 22.00 Uhr zu verzeichnen.

Angesichts der festgestellten Beeinträchtigungen war eine Minderung des verklagten Mieters in Höhe von 10% gerechtfertigt. Bei der Beurteilung des Maßes der Beeinträchtigung war zu berücksichtigen, dass es sich der Art nach zwar um übliche Geräusche aus einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelte, aber andererseits die Störungen während der besonders geschützten Nachtruhe auftraten. Wegen der starken Beeinträchtigung der übrigen Bewohner des Mehrfamilienhauses war eine Minderungsquote von 10% angemessen (LG Berlin, Urteil v. 06.02.15, Az. 63 S 236/14).

Kinderlärm: Mieter dürfen nicht mindern

Vermieter wissen häufig nicht, was sie machen sollen, wenn ein Mieter die Miete wegen ständig aus der Wohnung eines jungen Ehepaares mit kleinen Kindern dringenden Kinderlärms die Miete mindert. Eines ist jedoch klar, nämlich dass die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist.

Denn als Vermieter hat man zwar das Recht der Mieter auf ungestörtes Wohnen durchsetzen. Und auch wenn es um Lärm aus einer Nachbarwohnung geht, dürfen sich die Mieter direkt an den Vermieter wenden. Vermieter müssen auch in der Regel dafür sorgen, dass die mietvertraglichen Vorgaben oder die Vorgaben der Hausordnung eingehalten werden.

Lärm von Kleinkindern muss von Bewohnern in Mehrfamilienhäusern jedoch hingenommen werden. Gestörte Mieter haben deshalb kein Recht zu Mietminderung oder fristlosen Kündigung.

Kinder haben einen natürlichen Spiel- und Bewegungsdrang, der häufig mit Geräuschentwicklungen verbunden ist. Auch Weinen und Schreien kleiner Kinder während der Nachtruhe stellt keinen Grund dar, der eine Mietminderung rechtfertigen könnte. Für Familien mit kleinen Kindern gelten aber trotzdem die ordnungsbehördlich überwachten allgemeinen Ruhezeiten.

17. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.