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Sachwertverfahren für Immobilien

Das Sachwertverfahren gilt für alle Immobilien, bei denen der Wert der „Sache“ im Vordergrund steht.

Bei solchen Immobilien geht es weniger um die Ertragskraft.

Insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser bewerten Sie deshalb regelmäßig im Sachwertverfahren.

Auch bei Fabrikimmobilien und bei solchen Geschäftsgrundstücken, für die keine übliche Miete festzustellen ist, erfolgt eine Bewertung im Sachwertverfahren.

Gerade bei Fabrikgrundstücken ist die Wertermittlung jedoch recht schnell so kompliziert, dass ein Grundstückssachverständiger zu Rate gezogen werden muss.

Das Sachwertverfahren besteht aus zwei Rechenschritten:

  1. Ermitteln Sie den Wert des Grund und Bodens.
  2. Ermitteln Sie den Wert des Gebäudes.

Die Summe beider Werte entspricht dem Sachwert des bebauten Grundstücks.

Bodenwert im Sachwertverfahren ermitteln

Den Bodenwert ermitteln Sie wie bei der Wertermittlung eines unbebauten Grundstücks oder bei der Wertermittlung des Bodenwerts im Ertragswertverfahren. Dazu multiplizieren Sie lediglich den Bodenrichtwert pro Quadratmeter mit der Fläche des Grundstücks in Quadratmetern.

So ermitteln Sie den Gebäudewert

Bei der Wertermittlung des Gebäudes müssen Sie ermitteln, wie hoch die Herstellungskosten des Bauwerks normalerweise sind.

Eine derartige Wertermittlung setzt natürlich voraus, dass Sie auf entsprechende Tabellen zurückgreifen können, in denen die sogenannten Normalherstellungskosten pro Quadratmeter oder Kubikmeter einer bestimmten Gebäudeeinheit enthalten sind.

Derartige Tabellen über die Normalherstellungskosten finden Sie in der sogenannten öffentlich zugänglichen Wertermittlungsrichtlinie des Bundesbauministeriums.


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Am 1.7.2010 tritt die sogenannte Immobilienwertverordnung in Kraft, die von den Sachverständigen zu beachten ist. Ob und wann die Normalherstellungskosten an die neue Immobilienwertverordnung angepasst werden, ist zurzeit noch offen.

Zunächst werden Sie daher die bisherigen Wertansätze weiter verwenden können.

Besuchen Sie die Internetseite des Bundesbauministeriums, auf der die für Ihre Immobilie geltenden Normalherstellungskosten zum Download bereitstehen:

  • www.bmvbs.de
  • www.bundesbauministerium.de

Berechnen Sie die für das zu bewertende Bauwerk normalerweise aufzuwendenden Herstellungskosten, indem Sie die in der Wertermittlungsrichtlinie ausgewiesenen Normalherstellungskosten mit der angegebenen Einheit multiplizieren.

Dabei kann auch die sogenannte Brutto-Grundfläche Einfluss auf die Wertermittlung haben.

Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche (BGF) ergibt sich aus den Berechnungen des Architekten. Sofern Sie keine Architektenunterlagen haben, sollten Sie versuchen, die Akten des Bauamts einzusehen, weil dort regelmäßig auch noch ältere Akten zur Verfügung stehen.

Tipp: Bei einem voll unterkellerten Einfamilienhaus mit 1½ Etagen können Sie die Bruttogrundfläche auch mit einer Faustregel berechnen. Multiplizieren Sie einfach die Wohnfläche mit dem Faktor 1,5.

Das Ergebnis ist die ungefähr vorhandene Brutto-Grundfläche.

Sie möchten ein frei stehendes Einfamilienhaus mit einer mittleren Ausstattung bewerten. Das Haus hat 1½ Geschosse und einen Keller. Es ist 1975 errichtet worden. Das Dachgeschoss ist voll ausgebaut.

Aus der Wertermittlungsrichtlinie ergibt sich ein Preis zwischen 570 € und 605 € pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche.

Das entspricht einem Mittelwert von 587,50 €/qm BGF. Bei einer Bruttogrundfläche von 250 qm betragen die für das Einfamilienhaus insgesamt maßgebenden Normalherstellungskosten folglich:

587,50 €/qm BGF × 250 qm = 146.875 €

Preisindizes für Wohngebäude

Die Normalherstellungskosten der Wertermittlungsrichtlinie beziehen sich stets auf das Jahr 2000. Deshalb ist für jeden anderen Zeitpunkt eine Umrechnung der Normalherstellungskosten 2000 erforderlich.

Im Internet stehen die entsprechenden Indexzahlen unter der Adresse www.destatis.de zum Download bereit.

In dem oben stehenden Beispiel für das frei stehende Einfamilienhaus ergaben sich Normalherstellungskosten von 146.875 €.

Diese Normalherstellungskosten beziehen sich auf das Herstellungsjahr 2000.

Baunebenkosten gesondert erfassen

Beachten Sie, dass in den Normalherstellungskosten der Wertermittlungsrichtlinien Baunebenkosten wie beispielsweise Kosten für den Architekten, regelmäßig nicht enthalten sind. Die üblicherweise anfallenden Baunebenkosten können mit entsprechenden Zuschlägen berücksichtigt werden.

Den jeweiligen Zuschlag sehen Sie in der Tabelle mit den Normalherstellungskosten, die in der Wertermittlungsrichtlinie enthalten ist.

Wertminderung wegen Alters

Wie beim Ertragswertverfahren haben auch beim Sachwertverfahren das Alter und die Lebensdauer Einfluss auf den Wert der Immobilie. Da Sie im Sachwertverfahren die Normalherstellungskosten für das Gebäude ermitteln, erhalten Sie einen Wert für ein neu erstelltes Gebäude.

Um den Wert der Immobilie im Bewertungsstichtag zu ermitteln, muss von den Normalherstellungskosten die Wertminderung wegen Alters abgezogen werden.

So berechnen Sie die Wertminderung wegen Alters:

Wertminderung wegen Alters

Bei einem 60 Jahre alten Gebäude mit einer Gesamtlebensdauer von 100 Jahren müssen Sie 60% als Wertminderung wegen Alters abziehen.

Bei einem 25 Jahre alten Gebäude mit einer Gesamtlebensdauer von 80 Jahren ergibt sich nach der vorstehenden Formel eine Wertminderung wegen Alters von 31,25%.

Bei einem sehr alten Gebäude darf die Alterswertminderung jedoch nicht den gesamten Gebäudewert aufzehren. Setzen Sie mindestens 30% als Restwert an.

15. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.