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Sachwertverfahren – wie es angegangen wird

Wir haben bereits  in einem früheren Artikel Sachwertverfahren behandelt, doch die wollen dies nun  noch weiter ausführen.

Hier ein Beispiel:

Sie wollen im Jahr 2009 ein in 1980 errichtetes Einfamilienhaus in massiver Bauweise bewerten.

Das sehr gut ausgestattete Gebäude verfügt über eine Brutto-Grundfläche von 280 qm, hat eine Lebensdauer von 100 Jahren und steht auf einem 600 qm großen Grundstück. Der Bodenrichtwert beträgt 270 €/qm. Außenanlagen sind nicht vorhanden.

Eine Anpassung des Verkehrswerts an den örtlichen Grundstücksmarkt ist nicht erforderlich.

Anpassung an den Verkehrswert

Die schematischen Rechenregeln des Ertragswertverfahrens und des Sachwertverfahrens können im Ergebnis von den Kaufpreisen abweichen, die in der Region für die einzelnen Immobilien tatsächlich erzielt werden.

Diese Abweichungen können Sie allenfalls durch Zu- oder Abschläge berücksichtigen. Häufig veröffentlicht der Gutachterausschuss entsprechende Marktanpassungsfaktoren, mit denen Sie das Rechenergebnis an den Verkehrswert angleichen können.

Ebenso ist es möglich, dass Sie Ihre persönlichen Erfahrungen in die Wertermittlung einfließen lassen.

Das setzt eine ständige Marktbeobachtung voraus. Nur so können Sie ein Gefühl für die Kauf- und Marktpreise in der Region entwickeln.


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Sie haben eine Immobilie bewertet und einen Verkehrswert von 1.000.000 € ermittelt. Der Gutachterausschuss hat für die Region, in der das zu bewertende Grundstück liegt, einen Marktanpassungsfaktor von 0,9 ausgewiesen.

Den anzusetzenden Verkehrswert berechnen Sie wie folgt:

1.000.000 € × 0,9 = 900.000 €

Abgrenzung der Bewertungsverfahren

Nutzen Sie die folgende Übersicht, um das Ertragswertverfahren vom Sachwertverfahren abzugrenzen. In der Praxis kann die Abgrenzung beider Verfahren teilweise schwierig sein.

Denn nicht immer ist eindeutig sicher, ob ausschließlich die Rendite oder ausschließlich der Wert der Sache im Vordergrund steht. Bei Schwierigkeiten lohnt es sich, beide Verfahren nebeneinander zu berechnen und die Ergebnisse miteinander zu vergleichen.

Häufig können aus dem Vergleich Rückschlüsse auf den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie gezogen werden.

Verpönt, aber hilfreich: den Mittelwert bilden

Es ist in Fachkreisen zwar verpönt, den Mittelwert aus der Summe des Ertragswerts und des Sachwerts zu bilden. Denn ein Objekt ist entweder rendite- oder sachwertbezogen.

Jedoch findet eine derartige Mittelwertberechnung auch in der Praxis der Grundstückssachverständigen statt.

Dies kann in Zweifelsfällen, bei denen die Abgrenzung zwischen dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren nicht eindeutig vorgenommen werden kann, hilfreich sein.

Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren

Runden Sie den Verkehrswert

Das Ergebnis Ihrer Berechnungen sollten Sie auf- oder abrunden. Eine Verkehrswertermittlung wird nicht deshalb glaubwürdiger, weil der sich ergebende Betrag auf den Cent genau ausgewiesen wird.

Runden Sie den Verkehrswert nach den folgenden Regeln auf oder ab:

Verkehrswert runden

Die Bewertung von Immobilien setzt eine ständige Marktbeobachtung voraus.

Nur so können die statistischen Indexzahlen und die durch die Wertermittlungsverordnung vorgegebenen durchschnittlichen Normalherstellungskosten von Gebäuden erfolgreich mit den Erfahrungen kombiniert werden, die Sie vor Ort gemacht haben.

Somit kann eine vereinfachte Wertermittlung zu sehr aussagekräftigen und plausiblen Ergebnissen führen, ohne dass stets ein Grundstückssachverständiger beauftragt werden muss.

Ist dagegen abzusehen, dass ein Streit voraussichtlich vor Gericht verhandelt werden wird, sollten Sie möglichst frühzeitig einen Grundstückssachverständigen einschalten.

Erfassen Sie Außenanlagen pauschal

Außenanlagen wie Gartenanlagen, Einfriedungen und Platzbefestigungen müssen nur sehr selten individuell bewertet werden.

Die meisten Immobilien verfügen über einen vergleichbaren Umfang an Außenanlagen. Deshalb reicht es völlig aus, wenn Sie den Wert der Außenanlagen mit einem angemessenen Zuschlag erfassen. Mit einem Zuschlag von 2–3% liegen Sie im Allgemeinen richtig.

15. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.