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Schadenersatz: Verschulden muss nachgewiesen werden

Der Nachteil dieses Anspruchs ist, dass er verschuldensabhängig ist.

Das bedeutet, Sie als geschädigter Eigentümer müssen zum einen beweisen, dass die Gemeinschaft oder der Verwalter die Schadensbeseitigung schuldhaft verhindert oder hinausgezögert hat.

Missachtung der Sorgfaltspflicht

Das bedeutet, Ihnen muss der Nachweis gelingen, dass die Gemeinschaft oder der Verwalter bewusst oder unter Missachtung der Sorgfaltspflicht gehandelt hat. Zum anderen müssen Sie nachweisen, dass der Ihnen entstandene Schaden durch die Verzögerung verursacht worden ist.

Vielfach scheitert die Durchsetzung dieses Anspruchs jedoch bereits daran, dass Ihnen der Nachweis des schuldhaften Verhaltens nicht gelingt.

Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist verschuldensunabhängig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte diesbezüglich die Frage zu klären, ob einem Eigentümer in dieser Situation zusätzlich ein verschuldensunabhängiger Anspruch zum Ausgleich seiner Schäden zusteht.

Konkret ging es um die Frage, ob der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB auch im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer anwendbar ist (BGH, Urteil v. 21.05.10, Az. V ZR 10/10).


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Im entschiedenen Fall war es mehrfach zu Wassereinbrüchen im Bereich der Wohnung der Eigentümer gekommen. Deren Sondereigentum wurde hierdurch beschädigt, was wiederum den Mieter zu einer berechtigten Mietminderung veranlasste.

Die Wasserschäden gingen auf einen Konstruktionsmangel am Gemeinschaftseigentum zurück. Nach der Schadensbeseitigung verlangten die Eigentümer Ersatz für die Mietausfälle und die Kosten für die Instandsetzung der Wohnung. Sie meinten, sie könnten diesbezüglich Ausgleich nach § 906 BGB verlangen.

BGH: Keine Anwendung nachbarrechtlicher Vorschriften

Der BGH lehnte diesen Anspruch ab. § 906 gilt für das Verhältnis von Nachbarn, mit dem das Verhältnis eines Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft jedoch nicht zu vergleichen ist.

Sinn und Zweck des § 906 BGB ist es, einen angemessenen Ausgleich gegenläufiger Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke zu schaffen. Diese gegenläufigen Interessen entstehen bei der Nutzung eines Grundstücks durch die einzelnen Eigentümer und die Gemeinschaft gerade nicht.

Vielmehr liegen die Nutzung und der Erhalt des Eigentums einer Wohnungseigentumsanlage im Interesse aller Mitglieder der Gemeinschaft. Sie nutzen das Gemeinschaftseigentum gerade nicht mit entgegenstehenden Interessen.

Daher kann der im nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch geregelte Sachverhalt nicht mit dem Verhältnis des Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaft oder den übrigen Wohnungseigentümern verglichen werden.

Eine Anwendung des § 906 BGB scheidet somit aus. Der BGH erklärte ausdrücklich, dass sich an der strukturellen Verschiedenheit zur Nachbarsituation auch nichts dadurch ändere, dass sich der Mangel am Gemeinschaftseigentum nur auf die Wohnungen einzelner Eigentümer auswirke.

Bei drohendem Schaden frühzeitig Verschulden dokumentieren

Für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet diese Entscheidung: Schäden an Ihrem Sondereigentum, die aufgrund eines Mangels am Gemeinschaftseigentum entstehen, können Sie nicht von der Gemeinschaft ersetzt verlangen.

Achten Sie bei der Geltendmachung Ihres Anspruchs aber immer darauf, dass sich dieser nach § 280 BGB richtet und damit Verschulden erfordert.

Denken Sie immer daran: Sie müssen nachweisen, dass Verwalter oder Gemeinschaft unter Missachtung der Grundsätze ordnungsgemäßen Verwaltens die Reparatur des Gemeinschaftseigentums hinausgezögert haben. Befürchten Sie einen Schaden, dokumentieren Sie solche Verzögerungen unbedingt, indem Sie in der Versammlung einen entsprechenden Vermerk ins Protokoll aufnehmen lassen.

Sie können Schadensersatz verlangen

In der Praxis finden sich häufig Fälle, in denen das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers durch Schäden beeinträchtigt wird, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen. So kann etwa das mangelhafte Gefälle eines Balkons oder die Beschädigung der Dachhaut bei einem Fenstereinbau zu Wasserschäden am Sondereigentum der einzelnen Eigentumswohnungen führen.

Sorgt hier die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig für die Behebung des Schadens oder verzögert gar der Verwalter die notwendigen Maßnahmen, können Sie als betroffener Wohnungseigentümer Schadenersatz verlangen. Und zwar nach § 280 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.